近日，建設(shè)部正式發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介吃差價(jià)，并要求加強(qiáng)交易資金的監(jiān)管。有關(guān)專家認(rèn)為，《規(guī)則》的出臺(tái)不僅體現(xiàn)了管理部門(mén)整頓中介行業(yè)、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的決心，更是樓市宏觀調(diào)控的繼續(xù)和深入。如果中介交易秩序能夠自此走向規(guī)范，房?jī)r(jià)虛高的頑癥將有望得到緩解。

吃差價(jià)成為地產(chǎn)中介公開(kāi)的秘密

近兩年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，各地的中介公司發(fā)展隨之也步入“快車道”。據(jù)房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前，僅深圳通過(guò)政府認(rèn)可的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就有１９０多家，從業(yè)人員２萬(wàn)多人，門(mén)店數(shù)量達(dá)到３０００多家。

蜂擁而起的店面、同質(zhì)化的服務(wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少中介公司為了賺取利潤(rùn)，不惜欺詐消費(fèi)者，或是偷稅漏稅?！俺圆顑r(jià)已是地產(chǎn)中介公開(kāi)的秘密，許多中介公司都是這么做的?！币晃环康禺a(chǎn)界不愿透露姓名的人士說(shuō)。

廣東國(guó)政律師事務(wù)所主任律師邵樹(shù)強(qiáng)告訴記者，中介吃差價(jià)的手段不外有二，一是利用購(gòu)房者和賣(mài)房者的信息不對(duì)稱，欺上瞞下，玩“低進(jìn)高出”的把戲。但如果購(gòu)賣(mài)雙方見(jiàn)面的話，這種伎倆容易被戳穿，從而引發(fā)法律糾紛。由于這個(gè)原因，一些中介開(kāi)始翻新花樣，采用“現(xiàn)金收房”的手段吃差價(jià)，即中介利用“一次性付全房款”的噱頭吸引賣(mài)房人，然后再轉(zhuǎn)手以更高的價(jià)格賣(mài)給購(gòu)房者。

由于中介公司在“現(xiàn)金收房”行為中只是一個(gè)過(guò)渡者，不需要支付各種稅費(fèi)，利潤(rùn)空間很大，目前已成為二手房交易中日益流行的新手段。業(yè)內(nèi)人士舉例介紹，一套售價(jià)６０萬(wàn)元的房產(chǎn)，采取現(xiàn)金收房方式完成交易，中介公司的利潤(rùn)可達(dá)該房售價(jià)的７％至１０％，而正規(guī)經(jīng)營(yíng)下，中介公司收取的傭金在３％以內(nèi)，二者利潤(rùn)相差懸殊。

一些房地產(chǎn)中介挪用客戶資金情況嚴(yán)重

比吃差價(jià)更為惡劣的是，由于監(jiān)管缺位等原因，一些地方的房地產(chǎn)中介公司挪用客戶房款的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，并將所挪用資金用來(lái)炒房、炒股、開(kāi)設(shè)門(mén)店等。這既損害了消費(fèi)者的利益，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，不利于當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，同時(shí)也容易埋下金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

據(jù)了解，目前中介公司參與房屋交易時(shí)，一般都是要求購(gòu)房者在合同簽訂的三天內(nèi)，將頭期款（一般是售房款的兩到三成）打入指定銀行賬戶，進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國(guó)土房管部門(mén)登記，合同生效后，中介公司才會(huì)把房款付給賣(mài)方。由于目前沒(méi)有嚴(yán)格的法律限制，購(gòu)房款在中介公司賬戶上的停留時(shí)間短則一個(gè)月，長(zhǎng)則半年或更久。

由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上沒(méi)有監(jiān)管，一些不法的房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時(shí)間差，采取“拆東墻補(bǔ)西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股、開(kāi)設(shè)門(mén)店，追求短期利潤(rùn)。

深圳地產(chǎn)分析人士尹香武說(shuō)，很多中介公司挪用客戶資金的做法，實(shí)際上相當(dāng)于自辦“小銀行”，開(kāi)設(shè)的門(mén)店就等于銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門(mén)店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉(zhuǎn)騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規(guī)發(fā)展”，開(kāi)設(shè)的分公司、門(mén)店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張文華說(shuō)，雖然目前沒(méi)有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是可以肯定的是中介公司挪用客戶資金的行為是比較普遍的，因?yàn)榈案恺嫶笄胰狈ΡO(jiān)管，包括一些大的中介公司都很難經(jīng)得起誘惑。

地產(chǎn)中介將進(jìn)入新一輪行業(yè)洗牌？

“可以說(shuō)，中介公司在近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演了不光彩的角色，他們的所作所為，在某種程度上是助推了房?jī)r(jià)的虛高?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所的一位專家表示，從這個(gè)意義上解讀《規(guī)則》的出臺(tái)就不難理解國(guó)家有關(guān)部門(mén)的苦心，政府有關(guān)部門(mén)顯然是想將“調(diào)控風(fēng)暴”刮進(jìn)這個(gè)曾經(jīng)的“死角”，從而鞏固宏觀調(diào)控的成果。

“風(fēng)起于青萍之末”，尹香武告訴記者，目前各地的地產(chǎn)中介公司都陷于飽和競(jìng)爭(zhēng)的困局，政府有關(guān)部門(mén)如果在此時(shí)出重拳進(jìn)行整頓，毫無(wú)疑問(wèn)將引發(fā)一場(chǎng)震蕩性的行業(yè)革命。吃差價(jià)和騰挪購(gòu)房預(yù)付款的模式難逃陽(yáng)光法則的拷問(wèn)，而優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信品牌將成為中介公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“但關(guān)鍵是執(zhí)行”， 尹香武表示，從目前發(fā)布的《規(guī)則》來(lái)看，還是指導(dǎo)性的、意見(jiàn)性的條文多，懲罰性的措施少，比如吃差價(jià)的行為如何處罰、新的資金監(jiān)管方式應(yīng)該如何執(zhí)行，《規(guī)則》都沒(méi)有提到。因此《規(guī)則》的具體效果，要到明年１月正式實(shí)施后才能看出來(lái)。

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