國家外匯管理局昨日在通報近期銀行外匯檢查所發(fā)現(xiàn)的違規(guī)情況時指出，銀行在履行真實性審核職責方面存在問題，使得一些境外投機性資金假借貿(mào)易或投資等渠道流入，甚至變相進入房地產(chǎn)市場等，對國內(nèi)宏觀調(diào)控和經(jīng)濟健康發(fā)展造成了一定影響。為此，外匯局將監(jiān)督短期投機性資本流入，強化對跨境資本尤其是短期資本流

動的監(jiān)控和管理。

“潛威脅”增加

上海五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅表示，涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的外資攜帶著“潛威脅”，主要包括攻占市場和抽取利潤兩方面。“房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，如果在一國房地產(chǎn)市場發(fā)展初級階段過度引進外資，代價將十分巨大。如外資的資本優(yōu)勢將使其在土地市場上占據(jù)優(yōu)勢地位，從而搶食本土開發(fā)商的市場空間，不利于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。同時，外資在中國樓市投資獲利后帶走部分盈利，而這種大量資本的轉(zhuǎn)移伴隨著人民幣升值時的匯兌收益，會使經(jīng)濟出現(xiàn)冷卻，刺破可能的泡沫，甚至帶來危機?！?

當然，有關(guān)部門也已經(jīng)意識到了這一點。去年三季度，有關(guān)部門出臺了3份與外資有關(guān)的重要政策，即去年7月出臺的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、8月出臺的《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》、9月出臺的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》。

上述“限外”政策發(fā)布之初，的確使得市場內(nèi)的外資一度“沉悶”下來，但外資只是在觀望政策反應而已，并不代表會停止投資行為。以外資較為青睞的上海樓市為例，世界的私募基金之一美國凱雷去年10月用1.2億美元把上海110套別墅收入囊中，此后海外基金的收購又不斷上演。“畢竟中國許多城市的房地產(chǎn)收益率仍十分具有吸引力?！钡乱庵俱y行旗下的房地產(chǎn)基金RREEF在研究報告中表示。

外資進入方式多樣化

2007年以來，外資進入中國房地產(chǎn)市場的方式越來越多樣化，參股、債券介入等不一而足。今年1月，美國華平注資3000萬美元入股上海中凱集團25%股權(quán)；2月，美林等海外基金通過購購上海置業(yè)12.396億元人民幣的債券，間接介入其在沈陽及無錫的房地產(chǎn)項目；3月，荷蘭ING借其全資擁有的沃德商務有限公司之手，以約1.87億元人民幣參股金地集團的武漢項目……業(yè)內(nèi)人士判斷，隨著對外資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)審批的日益嚴格，今后外資與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在資本層面的“合作”可能會愈演愈烈。

當然，政府密切關(guān)注樓市內(nèi)外資動向及限制、規(guī)范外資的態(tài)度沒有改變。本月，一則由商務部和國家外匯管理局簽發(fā)的《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》再度引起市場注意。與國家外匯管理局昨天的表態(tài)相吻合，由國家外匯管理局簽發(fā)的“限外”新通知中已經(jīng)強調(diào)了要嚴防外資“繞道入市”。

鄒毅介紹，此前很多外資企業(yè)通過對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)母公司的控制，獲得實際的房地產(chǎn)項目控制權(quán)，而新通知進一步加強了對這方面的監(jiān)管，這也標志著政府對外資的監(jiān)管決心不斷加強。

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