由于套房審貸從嚴(yán)，利用信貸杠桿融資炒房難以再續(xù)，頭付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。在資金緊縮過(guò)程中，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、行業(yè)地位低、發(fā)展前景黯淡的中小開(kāi)發(fā)商將頭先被壓縮。

據(jù)新華社1月28日?qǐng)?bào)道，目前，2008年一季度銀行貸款已開(kāi)始投放，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者所期待的“貸款松動(dòng)”局面并未出現(xiàn)。地產(chǎn)信貸從緊進(jìn)一步加強(qiáng)了樓市調(diào)控的力度。

“套房貸款？較多只能貸六成，5年期以上利率在基準(zhǔn)利率7.83%的基礎(chǔ)上上浮10%，即8.613%。沒(méi)有優(yōu)惠利率?！苯眨瑥慕ㄔO(shè)銀行、工商銀行、深圳發(fā)展銀行詢(xún)問(wèn)房貸，得到的回答如出一轍。

07年12月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確界定套房以戶(hù)為單位進(jìn)行認(rèn)定，并重申“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”。

“現(xiàn)在各家銀行審貸都很?chē)?yán)，額度和去年相比只少不多?！苯ㄔO(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行在上海的支行信貸部負(fù)責(zé)人表示，利用信貸杠桿融資炒房現(xiàn)在沒(méi)那么容易了，頭付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。

套房貸款新規(guī)出臺(tái)前，無(wú)論購(gòu)購(gòu)多少套房，銀行基本都給予優(yōu)惠利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮15%。而現(xiàn)在，套房（及以上）利率須從高，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算，此前炒房者支付利率一般為6.655%，而現(xiàn)在高達(dá)8.613%，相差近2個(gè)百分點(diǎn)。

以購(gòu)購(gòu)一套100萬(wàn)元的住房為例，此前頭付三成，30年期月供為4471.5元；現(xiàn)在炒房的話(huà)，頭付至少四成，30年期月供達(dá)4628.4元。折算下來(lái)，對(duì)于貸款炒房人而言，近似于房?jī)r(jià)成本上浮了10%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)大寧店的物業(yè)中介說(shuō)，這對(duì)短期投資性購(gòu)房會(huì)產(chǎn)生明顯的抑制作用，投資性購(gòu)房因?yàn)楂@貸難度加大、資金成本上升而受重挫。

比投資客更急于“找錢(qián)”的是開(kāi)發(fā)商。多家房地產(chǎn)企業(yè)反映，“感覺(jué)08年貸款難貸！”究其原因，在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無(wú)一例外地收縮公司貸款保個(gè)人貸款，砍削對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款成了眾銀行的不二選擇。

“2007年貸款規(guī)模超標(biāo)，房地產(chǎn)貸款占比較大；08年要收緊，頭當(dāng)其沖就是要砍地產(chǎn)信貸?！苯ㄔO(shè)銀行上海閘北支行的一位信貸人員說(shuō)。

以建設(shè)銀行為例，2008年新增貸款3500億元，而2007年總量在5000億元以上；08年建行個(gè)人貸款投放量1300億元，盡管比去年減少200億元，但占比大幅提高。這意味著公司貸款額度銳減，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸到的款項(xiàng)自然相應(yīng)地大大降低。

一些房地產(chǎn)商表示，往年，各家銀行本著早放款早收益的想法，上半年放貸沖動(dòng)強(qiáng)烈，貸款也相對(duì)容易。去年季度各銀行就放出了全年新增貸款總量的一半，到第三季度，全年的額度就基本用光了。而今年，商業(yè)銀行必須以季度上報(bào)信貸指標(biāo)，難以再寅吃卯糧了。事實(shí)上，一些銀行已經(jīng)在按月度分發(fā)貸款。“以前，上半年信貸集中開(kāi)閘，大家多少能獲得些資金?！遍_(kāi)發(fā)商李紹寧說(shuō)，現(xiàn)在由于總量控制、按比例放貸，僧多粥少，銀行扶優(yōu)汰劣便很自然了。

日信證券分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源中，商業(yè)銀行直接貸款向來(lái)占比很高，在資金緊縮過(guò)程中，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、行業(yè)地位低、發(fā)展前景黯淡的中小開(kāi)發(fā)商將頭先被壓縮。

房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資的渠道同樣也在收窄。根據(jù)滬深兩市上市公司公告統(tǒng)計(jì)，2007年通過(guò)A股IPO集資的上市公司達(dá)到120家，募集資金額達(dá)4143億元；實(shí)施增發(fā)的企業(yè)有156家，增發(fā)募集資金總額達(dá)2712億元。截至2007年6月份的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)上市企業(yè)從二級(jí)市場(chǎng)融資就達(dá)1100億元。但從2007年10月份以來(lái)，多家上市公司申報(bào)的增發(fā)方案已擱置。

銀行貸款緊縮、股市圈錢(qián)變難，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道只剩下信托或從其他財(cái)務(wù)公司短融，但必須付出年率20%甚至30%到40%的代價(jià)，并且，還得有前景樂(lè)觀(guān)的項(xiàng)目能讓“債主”看中。

對(duì)于普通購(gòu)房人而言，“房錢(qián)”在2008年同樣是個(gè)不能回避的問(wèn)題。1月中旬，央行上?？偛吭诠ぷ鲿?huì)議上表示，今年要不折不扣地將從緊貨幣政策落到實(shí)處，同時(shí)轄區(qū)各級(jí)行還要結(jié)合當(dāng)?shù)亟鹑诎l(fā)展實(shí)際，積極探索有效執(zhí)行從緊貨幣政策的新模式和新途徑。此前，央行2008年度工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，總量上將更嚴(yán)格控制信貸。

嚴(yán)控信貸對(duì)于普通購(gòu)房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會(huì)落到他們頭上，工、農(nóng)、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有些有所減少，但個(gè)人房貸削減不多，比例反而有所提高。信貸向滿(mǎn)足真實(shí)住房需求傾斜的態(tài)勢(shì)明顯。并且，購(gòu)購(gòu)頭套住房以及家庭人均居住面積小于當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e的套住房，仍可享受優(yōu)惠利益，在基準(zhǔn)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上下調(diào)15%。

二是貸款發(fā)放方式與往年有所改變：不再是按年度放款，而是每個(gè)季度按比例發(fā)放。換言之，信貸“水量”沒(méi)有減多少，但“放水”的方式改變了，由原來(lái)的“大水漫灌”改為現(xiàn)在按季“細(xì)水長(zhǎng)流”。由此帶來(lái)的資金流的變化，將會(huì)對(duì)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響：從前那些購(gòu)購(gòu)力并不充裕、因?yàn)榉績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升苦候無(wú)望、擔(dān)心房?jī)r(jià)還要大漲而不得不扎堆提前入市的購(gòu)房者，現(xiàn)在不太可能集中跟風(fēng)購(gòu)房了，因?yàn)殂y行房貸每個(gè)月的盤(pán)子是既定的，就這么多款，放光了后面的購(gòu)房人就得等。這有利于熨平樓市的大起。

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