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央行上??偛苛良t牌:限制向外資房地產(chǎn)放貸

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 571 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“(1至4月份)竣工面積、銷售面積都是負(fù)增長。”5月28日晚間,在看到上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)公布的4月份商品房建設(shè)數(shù)據(jù)后,一家大銀行上海分行的信貸人士憂心忡忡。

令銀行擔(dān)憂的不僅于此,央行上??偛拷沼“l(fā)《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》(下稱《指引》)。在“紅色”信貸投向限制和禁止類中,強(qiáng)調(diào)要限制對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放,禁止違反法律法規(guī)和國家政策發(fā)放貸款。

其實(shí),在《指引》相關(guān)要求公布之前,各行對外資背景房產(chǎn)項(xiàng)目的熱情已降至冰點(diǎn)?!耙患彝赓Y背景的開發(fā)商在浦東有一個(gè)項(xiàng)目,但銀行貸款不能動?!鄙鲜龃笮行刨J人士稱。

今年以來,在內(nèi)地房企拿地動力下降,土地出讓驚現(xiàn)流標(biāo)之際,外資常常扮演抄底角色,拿下上海多塊土地。但一旦銀行收緊信貸閘門,如何完成后續(xù)建設(shè)將成為這些抄底兵團(tuán)必須面對的問題。

“這有可能影響上海的房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度?!鼻笆龃笮行刨J人士直言。

外資房產(chǎn)遇信貸緊縮

在商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款做減法時(shí),外資背景的項(xiàng)目往往頭當(dāng)其沖。

“雖然好項(xiàng)目很多,但感覺上會碰到紅線,所以,我們要求前臺部門不要碰這些項(xiàng)目?!鄙鲜鲂刨J人士透露。自今年以來,該分行未發(fā)放一筆外資房企的開發(fā)貸款,而且正加快回籠去年向外商投資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款。

另一家大銀行上海某支行對公信貸經(jīng)理也稱:“支行層面一般沒有外資投資房地產(chǎn)的貸款權(quán)限,而且分行也不支持此類貸款?!?p> 通過前期拿地、受讓股份等方式,目前外資背景的房產(chǎn)項(xiàng)目較多,一些項(xiàng)目的總投資在1至3億美元。但前述信貸人士稱,針對外資背景的開發(fā)商,“大家都沒什么動靜,貸款也停滯了”。

此番《指引》把信貸投向細(xì)分為四色十四類:藍(lán)色是信貸投向傾斜類,綠色是信貸投向支持類,黃色是信貸投向?qū)徤黝?,而紅色是信貸投向限制和禁止類。在“紅色”類中,“限制對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放”引發(fā)商業(yè)銀行信貸人士的高度關(guān)注。

記者發(fā)現(xiàn),《指引》要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行六部委2006年7月11日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下稱意見),對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貸款?!吨敢返拇隧?xiàng)規(guī)定與意見第七條相同。

銀行業(yè)內(nèi)人士分析,根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期來看,從開發(fā)規(guī)劃、方案論證、資金到位、拿地至項(xiàng)目啟動,中間需要一年多的時(shí)間。如果外資背景的房產(chǎn)項(xiàng)目于2006年、2007年立項(xiàng)審批,現(xiàn)在啟動就遇到銀行貸款問題。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為,外資手中資金充裕。但前述大行信貸人士稱,“即便外資的自有資金進(jìn)來了,后續(xù)開發(fā)資金不能解決的話,也會有問題?!币?yàn)橛嘘P(guān)規(guī)定,自有資金以外部分應(yīng)由境內(nèi)銀行解決。

外資有進(jìn)有出

“這個(gè)政策出來,可能是考慮到熱錢的問題。”5月29日,一位銀行人士道出自己的觀點(diǎn)。

今年以來,外資通過兩類方式進(jìn)軍上海樓市。其一是以外資投資基金為代表,直接收購成熟物業(yè),以服務(wù)式公寓為主;其二為參與拍地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

有趣的是,曾經(jīng)因?yàn)橄尥庹叨藚s的外資基金,再次表現(xiàn)出對上海市場的極高熱情。近期公布的3項(xiàng)外資投資基金對于上海服務(wù)式公寓的收購項(xiàng)目,總額高達(dá)近42億元。

今年1月,高富諾購購了位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢,總價(jià)12億元;2月,韓國的“未來資產(chǎn)”收購了翠湖天地御苑18號樓,總價(jià)9.63億元;凱雷收購了服務(wù)式公寓項(xiàng)目濟(jì)南路8號,總價(jià)19.9億元。

5月29日,一位政府人士稱,上述案例反映,在對房地產(chǎn)投資的認(rèn)識上,外資投資基金也存在分歧。以摩根士丹利為例,其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略可以概括為,一方面不增加對中國地區(qū)的投資,另一方面將一部分投資分散到其他新興市場,如越南、臺灣地區(qū),分散風(fēng)險(xiǎn)。

除直接收購成熟物業(yè)之外,今年,外資參與拍地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的大單也不時(shí)出現(xiàn)。

今年1月,美國的房地產(chǎn)開發(fā)商“鐵獅門”,以70億元拍得新江灣地區(qū)90萬平方米建筑面積的土地。印尼“金光紙業(yè)”名下香港建設(shè)先后以15.2億元收購四川北路4街坊108號地塊(原弘基休閑廣場)的六成股份。

從2007年下半年以來,批進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的外資開始出現(xiàn)套現(xiàn),如花旗、高盛分別出售了在上海的大型辦公物業(yè)。而2006年6月,摩根士丹利以7.6億元收購華山夏都苑,轉(zhuǎn)手增值額超過50%,也表明多年來只進(jìn)不出的大摩開始將投資變現(xiàn)。

有分析指出,一些國際大投行近期套現(xiàn)行為可能與為彌補(bǔ)次貸危機(jī)損失有關(guān)。此次套現(xiàn)不僅涉及中國,還包括日本、東南亞等其他國家。其實(shí),“套現(xiàn)并非意味著外資撤離中國,而且他們也沒有必要撤退?!?月29日中午,一位有著十多年經(jīng)驗(yàn)的研究人士告訴記者。

據(jù)他了解,已有外資開始購購股票、房地產(chǎn)之外更具有投資價(jià)值的投資品,如金礦、企業(yè)法人股等。在銀根抽緊之際,外資還會向一些優(yōu)質(zhì)民企提供資金,期待日后通過債轉(zhuǎn)股方式拿到企業(yè)的股權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,應(yīng)對外資在房地產(chǎn)業(yè)的變化加強(qiáng)監(jiān)控,不僅要適當(dāng)提高“門檻”,控制外資流入的規(guī)模和速度,同時(shí)要關(guān)注外資在短期內(nèi)大規(guī)模撤離,可能引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈波動。

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