期房購賣目前在我國成為較為盛行之房屋交易方式。據(jù)國家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛原于商品房預(yù)售制度本身的缺陷和保障購受人利益制度不完善。

歸納起來，大致有以下幾點(diǎn)：
1、多重法律關(guān)系交織一起。
商品房房購賣合同盡管由購賣雙方簽訂，看似簡單，但是，整個(gè)交易過程多重關(guān)系交織在一起。商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人間的“購賣”關(guān)系，還涉及①開發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；②開發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托 廣告商作銷售廣告委托關(guān)系；③開發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付見設(shè)工程款項(xiàng)的借貸關(guān)系；④購房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人的合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開發(fā)商與購房人之間購賣合同的履行或造成糾紛。

2、購房人欠缺擔(dān)保
合同法上的合同關(guān)系一般為雙務(wù)合同，且雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)原則上有對等關(guān)系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對人之給付；在對方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法第66條規(guī)定之同時(shí)履行抗辯權(quán)。就現(xiàn)貨購賣中，購受人在出賣人未交付標(biāo)的物或者未轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)前，原則上可以依合同法之規(guī)定，拒絕購賣價(jià)金之支付。而在商品房預(yù)售交易合同中，開發(fā)商通常僅負(fù)擔(dān)在一定期限內(nèi)完成房屋建造且交付與購房人的義務(wù)，而購房人則須在合同訂立之后交房前給付開發(fā)商一筆為數(shù)不少的價(jià)款。這樣，在開發(fā)商交房前購房人并無依合同法主張拒絕自己價(jià)款給付義務(wù)之可能性。由此可見，商品房預(yù)售交易制度中對購房人權(quán)益之保護(hù)明顯不足。

3、購受人為開發(fā)商融資
商品房預(yù)售交易也不同于合同法第167條規(guī)定的分期付款購賣和第134條規(guī)定的所有權(quán)保留購賣。按照分期付款購賣和所有權(quán)保留購賣，出賣人與購受人約定，在出賣人將標(biāo)的物交付于購受人后，購受人得分期支付價(jià)款。此種類型多見諸汽車等金額較大的購賣合同。在此兩種購賣交易中，購受人一般可立即占有標(biāo)的物并即時(shí)享受消費(fèi)標(biāo)的物，同時(shí)又可通過分期付款方式減輕其價(jià)金支付的負(fù)擔(dān)，實(shí)則屬于出賣人對于購受人融資合同類型。而商品房預(yù)售交易，購房人在房屋交付前即有給付價(jià)金之義務(wù)，在其給付大筆“頭付金”以及隨后分批交付房屋價(jià)金之后，仍無法向開發(fā)商主張任何權(quán)利，其情形實(shí)則屬于購房人向開發(fā)商融資之類型。與其他融資方式相比，如根據(jù)分期付款購賣，購受人未支付之價(jià)金達(dá)到五分之一時(shí)，出賣人可請求支付全部價(jià)金或者解除合同，如解除合同，出賣人得請求購受人支付標(biāo)的物之使用費(fèi)；根據(jù)所有權(quán)保留購賣，購受人未履行支付價(jià)款或其他義務(wù)的，出賣人仍擁有標(biāo)的物的所有權(quán)；銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔(dān)保其對貸款人之返還請求權(quán)；融資租賃中出租人（融資人）可先以購賣方式取得租賃物的所有權(quán)，然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益，而出租人仍可以保留租賃物的所有權(quán)。而購房人提供資金與開發(fā)商建造房屋并無任何擔(dān)保。顯然，商品房預(yù)售交易制度在先天上就對購房人極為不利。

4、交易標(biāo)的之不確定性
商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進(jìn)行的交易行為。開發(fā)商負(fù)有在一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時(shí)，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商提供的“樣品房”。至于房屋完成之實(shí)際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進(jìn)行交易時(shí)之重要因素。還有開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計(jì)、增加公用面積，工藝變更等致使完工交付時(shí)房屋不符合訂立合同時(shí)之約定。

5、履行周期長，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)較多。
一般之購賣合同成立后，出賣人即負(fù)有交付購賣標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋建竣需很長時(shí)間，有的達(dá)二至三年。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，建筑材料市場價(jià)格等也可能在訂立合同后影響房屋之竣工和交付。１０年前的爛尾樓至今猶存，只是當(dāng)時(shí)沒有期房按揭貸款，損失的是投資人。

6、權(quán)利沖突多，購房者的權(quán)利缺乏保證
在房屋交付之前，也就是購受人取得房屋所有權(quán)之前，有施工單位的法定抵押權(quán)、還有銀行等金融機(jī)構(gòu)對在建工程或者土地使用權(quán)的抵押權(quán)，只有前兩者的權(quán)利實(shí)現(xiàn)之后，才能實(shí)現(xiàn)完整的房屋所有權(quán)的權(quán)利轉(zhuǎn)移。在目前的法律框架之下，購受人的權(quán)益缺乏有效的法律保障。

當(dāng)然，為減輕風(fēng)險(xiǎn)，購房者再簽訂合同后可得解除合同，但實(shí)際情況是：如果解除合同，購房人要受合同約定條款的諸多限制，其結(jié)果一般而言，總是使購房人處于不利之地位；在房屋交付前，購房人已投入大量資金，或者支付了全部價(jià)款，處于欲罷不能的境地。這樣，使得購房人不敢輕易解除合同；如購房人解除合同，則要損失為數(shù)不小的資金。

　 由以上可知，商品房預(yù)售交易在先天上即存在容易滋生法律糾紛之特性。為減少此類糾紛，或者說為使購房人之權(quán)益更有保障，就商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)，實(shí)有探討之必要。商品房預(yù)售的流程，也有改革和完善的需要。

來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)

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