問(wèn)題1：這房是什么朝向？

重要程度：★★★★

良好的朝向，可以保證有大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶(hù)直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對(duì)居住者的身心健康十分有利。

定理：通常認(rèn)為，住宅朝向以正南較佳，東西次之，朝北較次。當(dāng)然，考慮朝向，除了上述因素外還應(yīng)考慮開(kāi)窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景。窗景應(yīng)當(dāng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。同層南北不同朝向的價(jià)格平均相差10%-15%，甚至20%以上，價(jià)格和朝向平衡后選擇為佳。

竅門(mén)：可參考下表來(lái)判斷住宅朝向以及是否具備良好的日照。

建筑物朝向日照有效時(shí)間

正南向9：00-15：00

南偏東1-15度9：00-15：00

南偏東16-30度9：00-14：30

南偏東31-45度9：00-13：00

南偏東46-60度9：00-12：30

南偏東61-75度9：00-11：30

南偏東76-90度9：00-10：30

南偏西1-15度9：00-15：00

南偏西16-30度9：30-15：00

南偏西31-45度10：30-15：00

南偏西46-60度11：30-15：00

南偏西61-75度12：30-15：00

南偏西76-90度13：30-15：00



問(wèn)題2：采光與通風(fēng)好嗎？

重要程度：★★★★

定理：采光面指用于采光可客戶(hù)面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗戶(hù)直接向外開(kāi)設(shè)；間接采光指采光窗戶(hù)朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開(kāi)設(shè)。間接采光效果不如直接采光。

竅門(mén)：選購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間應(yīng)有良好的直接采光。一套住宅較好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南、南與西等。如果只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)（如板式住宅的“眼鏡房”），通風(fēng)效果就要差一些，這時(shí)可以考慮利用門(mén)窗、通風(fēng)井、天井及機(jī)械裝置通風(fēng)。



問(wèn)題3：功能區(qū)域和面積是如何分配的？

重要程度：★★★★★

住宅應(yīng)充分考慮住戶(hù)的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過(guò)廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書(shū)房、工作室、衛(wèi)生間、臥室、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動(dòng)、靜”四大空間。

對(duì)于廣大工薪來(lái)說(shuō)，以下的房子可能較適合您。

較佳房型組合：三房一廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，兩房一大廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)或一房一廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)。這些房型是適合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面積分別在70-130平方米，主臥室15-25平方米含書(shū)房，次臥室10-12平方米，衛(wèi)生間4-6平方米，陽(yáng)臺(tái)4-8平方米，工作陽(yáng)臺(tái)3-5平方米，洗衣房4萬(wàn)平方米。其中，客廳是房型設(shè)計(jì)中的，客廳寬度不小于4米的大開(kāi)間，能夠體現(xiàn)房型設(shè)計(jì)中的“客廳效應(yīng)”。大廳的功能主要是家庭起居、會(huì)客，較好其朝向?yàn)槟舷蚧蚓坝^向。



問(wèn)題4：這房有質(zhì)量保證嗎？幾級(jí)防震？

重要程度：★★★★★

在商品房選購(gòu)中，較難把握的就是質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)這也是日后使人感到煩惱較多的問(wèn)題。

房屋質(zhì)量問(wèn)題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個(gè)方面，由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，一般購(gòu)房者很難檢驗(yàn)。

另外，住宅的抗震力是一個(gè)不能不予以深切關(guān)注的問(wèn)題。提醒廣大的消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋的抗震性能不可忽視。在國(guó)際上，地震震級(jí)采用里氏震級(jí)指標(biāo)，分為1-8.9級(jí)，1-3級(jí)對(duì)建筑物無(wú)損壞，4級(jí)對(duì)建筑物有輕微破壞，5級(jí)以上就開(kāi)始破壞建筑物。因此，5級(jí)以上的地震區(qū)在住宅設(shè)計(jì)時(shí)因考慮防震。

竅門(mén)：住宅抗震性能的高低主要取決于建材質(zhì)量的好壞，以及承重結(jié)構(gòu)的連接形式、施工質(zhì)量和地基的狀態(tài)。購(gòu)房者必須認(rèn)真審閱商品住宅樓的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《質(zhì)檢合格證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等相關(guān)證件來(lái)考察住宅樓的質(zhì)量。



問(wèn)題5：小區(qū)的環(huán)境與配套如何？

重要程度：★★★★

由于人們?cè)诒涞摹盎炷痢焙凶永锉唤d了許多年，現(xiàn)在隨著居住質(zhì)量的不斷改善，居住環(huán)境的好壞成了一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，而且小區(qū)配套設(shè)施是否完善也是這個(gè)小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。

竅門(mén)：作為一名購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來(lái)生活的環(huán)境，不僅要求有較高的綠地覆蓋率和景觀建設(shè)，而且還要真正能為己所用。另外還要考察所購(gòu)購(gòu)的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和四周污染情況（如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場(chǎng)）。


問(wèn)題6：今后哪家物業(yè)公司管理？

重要程度：★★★★

物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個(gè)重要因素。好的物業(yè)管理會(huì)給自己將來(lái)的生活帶來(lái)便利，而差的物業(yè)管理不僅會(huì)影響到自己的日常生活，還可能引發(fā)大量的糾紛。

竅門(mén)：看房不可不問(wèn)物業(yè)管理，要積極向有關(guān)人員打聽(tīng)負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，較好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽(tīng)有關(guān)他們的服務(wù)行為。



問(wèn)題7：這房在幾樓？

重要程度：★★

定理：一般來(lái)說(shuō)，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下為較好層次。

選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。

層次越高，遮擋越少，采光越好，且能避開(kāi)低層次樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及交通噪音和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居??；層次低，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增加其戶(hù)外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。

說(shuō)到不利的一面，住宅樓的底層由于受遮擋可能性，且有污水外溢、地面潮濕的可能，人來(lái)人往安全性差。在購(gòu)房者選擇層次時(shí)往往不被看好；住宅樓頂層建筑質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生頻率高，如滲漏，并且存在隔熱不好，供水不足，上下樓較為不便等缺陷。許多人購(gòu)房較忌購(gòu)底層和頂層。

竅門(mén)1：怎么選底層？

頭先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。

其次，注意各種管道是否暢通，底層因布置了各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。

再次，注意采光問(wèn)題，底層因處在樓房較底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制較好請(qǐng)專(zhuān)家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。

竅門(mén)2：怎么選頂層？

頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷?。因此，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱、散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。



問(wèn)題8：電梯、樓梯是怎么設(shè)計(jì)的？

重要程度：★★★

時(shí)下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來(lái)越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時(shí)有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來(lái)不便，而且還威脅到人們的安全。

竅門(mén)：看房時(shí)要仔細(xì)查看該樓盤(pán)所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國(guó)家頒發(fā)的合格證書(shū)等。同時(shí)還要查看步行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí)，是否有利于逃生等等。

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