簽訂了商品房購賣合同后，購房者在哪些情況下有權(quán)退房，是購房者普遍關(guān)心的問題。這幾年，由于政府主管部門監(jiān)管力度加大，一級(jí)市場(chǎng)日趨規(guī)范。因房產(chǎn)商沒有預(yù)售許可證且在訴訟時(shí)仍未辦出而導(dǎo)致預(yù)售合同無效或者缺乏相應(yīng)開發(fā)質(zhì)資而導(dǎo)致購房合同無效等情況已鮮有發(fā)生。根據(jù)在房地產(chǎn)法律服務(wù)中碰到的具體問題，結(jié)合《合同法》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律規(guī)定，北京隆安律師事務(wù)所上海分所主任費(fèi)國平律師認(rèn)為除合同約定的情形外，以下七種情況，購房者有權(quán)退房。

（一）套型誤差過大

按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房人可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款。購房人退房的，由房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）面積誤差過大

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比完全值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房?jī)r(jià)款退還給購房人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

（三）變更規(guī)劃設(shè)計(jì)

已預(yù)售的商品房，房產(chǎn)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房產(chǎn)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房；購房人退房的，由房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（四）房屋質(zhì)量不合格

房產(chǎn)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的房屋。交付時(shí)若房屋的主體結(jié)構(gòu)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方面解除合同。商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。

（五）延遲交房

購房人可在預(yù)售合同中約定，若房產(chǎn)商未能在約定期限交房，購房人有權(quán)退房（即在2000版《上海市商品房預(yù)售合同》第12條中選擇種方案）。

即便購房人與房產(chǎn)商約定，房產(chǎn)商交房逾期，購房者只能按照每日要求支付延遲履行違約金，但需等待交房（即在2000版《上海市商品房預(yù)售合同》第12條中選擇種方案）。在后一種情況下，如果房產(chǎn)商延遲超過合理的期限（例如超過一年等），購房人還是可以起訴要求退房，在一審訴訟期間，房產(chǎn)商仍不能交房的，可以視為履行不能，購房人退房的要求也可能得到法院支持。

（六）在建工程轉(zhuǎn)讓

房屋預(yù)售后，房產(chǎn)商欲轉(zhuǎn)讓在建的房屋建設(shè)工程，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房購房人。購房人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。購房人未按照規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。

（七）法定不得轉(zhuǎn)讓的房屋

如果房屋存在下列情形之一的：（一）未依法登記取得房產(chǎn)權(quán)證書的；（二）共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；（四）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的，則商品房購賣合同無效，購房者也可退房。

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