購房者：你注意到合同附件五中的貓膩條款了嗎？
深圳律師張藝鐘
購過新房的人都知道，購方在購購一手房的時(shí)候，都會(huì)簽訂一大堆的合同，售樓小姐把需要簽字的地方翻出來指著讓你簽，光簽字蓋指印，就要很長時(shí)間，真的是簽字簽到手軟，于是乎根本沒有時(shí)間仔細(xì)看看合同，尤其是沒有有意識(shí)的看看合同的附件五，但是，作為購方，你注意到一手房購賣合同附件五中的內(nèi)容了嗎？你知道附件五中藏了哪些貓膩嗎？說出來嚇你一跳！
目前開發(fā)商售賣一手樓的合同通常使用《〈深圳市房地產(chǎn)購賣合同（預(yù)售或現(xiàn)售）〉示范文本》（2006版），這是深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)根據(jù)國家有關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)定制定的標(biāo)準(zhǔn)版本合同，內(nèi)容比較中立，對(duì)于購方的權(quán)利保護(hù)比較有利，開發(fā)商作為賣方通常也不允許直接修改合同內(nèi)容，因此開發(fā)商要玩貓膩通常都是在附件五購賣雙方補(bǔ)充約定部分做手腳。
下面拿一個(gè)深圳在售樓盤的附件五來簡要說明一下（藍(lán)色的部分為這個(gè)附件五的原文，下劃線部分為關(guān)鍵詞，紅色部分為張藝鐘律師評(píng)論及提示）：
附件五：購賣雙方經(jīng)協(xié)商一致，對(duì)《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》（以下簡稱合同）變更和補(bǔ)充約定如下：
一、購方確認(rèn)：在簽署《合同》之前，賣方已向購方充分解釋了《合同》及附件的所有條款，購方就《合同》及附件的所有條款均已與賣方協(xié)商一致，確認(rèn)并接受全部條款內(nèi)容，購方已充分了解自己在《合同》及附件中所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)。
【律師點(diǎn)評(píng)】：很多購方都沒有看過附件五，談何充分解釋、確認(rèn)接受和充分了解啊？這是口袋條款，先蓋著大帽，后面的內(nèi)容不管多么不平等，都視為你確認(rèn)并接受的。
二、對(duì)《合同》第四條的補(bǔ)充：《合同》第四條的其它共有設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)的共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、天線、照明、消防設(shè)備、路燈、溝渠、池、井等。除此外的公用設(shè)施設(shè)備或附屬配套工程則按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或本房地產(chǎn)項(xiàng)目的《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》及其補(bǔ)充協(xié)議約定確定權(quán)益歸屬。
【律師點(diǎn)評(píng)】：車位、配套的會(huì)所、幼兒園、游泳池、建筑物外墻面（賣廣告位）等等能收費(fèi)的的都約定成不同時(shí)轉(zhuǎn)讓，也就是還歸開發(fā)商所有，長期收益！
三、對(duì)《合同》第五條的補(bǔ)充：購房總價(jià)款不包括下列費(fèi)用：與本房地產(chǎn)購賣有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、稅費(fèi)及各項(xiàng)設(shè)施（包括水、電、電話、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等）開通所需繳納的費(fèi)用。除法律規(guī)定或者購賣雙方另有約定之外，上述費(fèi)用由購方負(fù)擔(dān)。
【律師點(diǎn)評(píng)】：具體費(fèi)用不明確不具體，稅費(fèi)概念太模糊，較后費(fèi)用交得不明不白，都由購家承擔(dān)！
四、對(duì)《合同》第六條的補(bǔ)充：
1、購方采用按揭方式付款的，購方應(yīng)按照認(rèn)購書補(bǔ)充協(xié)議的約定自行選擇辦理按揭業(yè)務(wù)的銀行并自行向該銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款手續(xù)，賣方不負(fù)責(zé)為購方 按揭貸款手續(xù)。購方應(yīng)在《合同》簽訂前自行向其選擇的按揭銀行確認(rèn)申請(qǐng)貸款應(yīng)具備的條件、應(yīng)提交的資料、辦理程序及所需時(shí)間。購方應(yīng)自《合同》簽訂之日起7日內(nèi)辦理完畢按揭手續(xù)。如購方未按此約定時(shí)間辦理完畢按揭手續(xù)的，視為購方選擇一次性付清購房款，購方應(yīng)在《合同》簽訂之日起15日內(nèi)付清全部購房款。
【律師點(diǎn)評(píng)】：一手房售樓處通常都有開發(fā)商（賣方）選定的幾家合作銀行，而且一般都由售樓小姐在購方簽訂完合同后，直接帶購方去合作銀行設(shè)的柜臺(tái)辦理按揭貸款手續(xù)，也就是說實(shí)際上是由開發(fā)商 按揭事宜的，但上述約定說明是購方自辦，所以一旦由于開發(fā)商的過失過錯(cuò)等原因?qū)е掳唇屹J款方面出現(xiàn)問題，開發(fā)商就可以撇清責(zé)任了。同時(shí)針對(duì)國務(wù)院4.17新策和其后的差別化信貸政策，開發(fā)商通過上述補(bǔ)充條款視為購方一次性付清購房款將因國家政策突然變化等不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е碌奈茨馨磿r(shí)辦理完畢按揭手續(xù)的不利后果統(tǒng)統(tǒng)由賣方承擔(dān)。不管什么原因?qū)е沦彿經(jīng)]及時(shí)辦下貸款的，都要一次性付款！實(shí)際上辦理按揭貸款購方的都是錢不多的，如果按揭辦不下來，絕大多數(shù)根本無力一次性付款！
2、非因賣方原因?qū)е碌母犊钸t延，購方應(yīng)按《合同》第七條約定的方式向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。購方采用按揭方式付款的，若銀行批準(zhǔn)的按揭借款額不足以支付剩余房款的，購方應(yīng)在接到銀行通知之日起7日內(nèi)將上述不足部分的款項(xiàng)支付給賣方；若銀行未批準(zhǔn)購方按揭貸款申請(qǐng)的，購方應(yīng)在《合同》簽訂之日起15日內(nèi)通過其他方式向賣方付清全部購房款。購方未履行前述付款義務(wù)的，賣方有權(quán)按照《合同》第七條及其他相關(guān)條款的約定要求購方承擔(dān)違約責(zé)任。
【律師點(diǎn)評(píng)】：銀行批準(zhǔn)的貸款成數(shù)不足或者干脆不批的，購方都要自行籌款補(bǔ)足，也就是說開發(fā)商不管你貸多少或者能不能貸到，反正你到時(shí)候得把錢一分不少交給開發(fā)商，否則你就負(fù)違約責(zé)任。

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