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新手購(gòu)房必看系列(一)——購(gòu)房前期準(zhǔn)備
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 527 次
一、購(gòu)房目標(biāo)的確定
理性和有規(guī)劃的消費(fèi)——購(gòu)房的前提。根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的樓盤。不要一購(gòu)房就是要購(gòu)三室兩廳,做到一步到位;而是從自己的實(shí)際情況出發(fā),好好規(guī)劃一下,其實(shí)能滿足基本的居住需求就好,避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān),而培養(yǎng)有梯度的消費(fèi)觀很重要。
二、購(gòu)房頭付款的積累
購(gòu)房頭付款的積累——購(gòu)房的關(guān)鍵。頭先初定一個(gè)目標(biāo),比如畢業(yè)后5年內(nèi)支付一個(gè)頭付款,那么就為了實(shí)現(xiàn)自己這個(gè)目標(biāo),合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來(lái),制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_(kāi)通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃,那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金,從而意味著可用資金必定減少,那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。此外,建議也可先向父母借頭付款,日后陸續(xù)返還,縮短積累時(shí)間和降低潛在的漲價(jià)成本。
三、購(gòu)房常識(shí)的學(xué)習(xí)
學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)——購(gòu)房的必需。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大,購(gòu)購(gòu)它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)人購(gòu)房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù),法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范,個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式,過(guò)程也比較輕松。但是,目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此,購(gòu)房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是必需的。
四、購(gòu)房范圍的篩選
選擇適合自己的樓盤——購(gòu)房量力而行。 面積小、頭付少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。建議可購(gòu)購(gòu)市的二手小房子或是新開(kāi)盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠;此外,由于年輕人的工作流動(dòng)性還相當(dāng)大,所以考慮一個(gè)交通合適的地方,即使工作變換而搬遷,出行還能依舊方便。新開(kāi)盤的小戶型的優(yōu)勢(shì)是戶型更合理、居住舒適性較高、未來(lái)率相對(duì)較高。
五、出行時(shí)間成本的節(jié)省
購(gòu)房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn),穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來(lái)越昂貴。如果每天花費(fèi)2公里在交通上,那么
1月=60公里=2.5天
1年=730公里=30天
50年=36500公里=1520天=4年
開(kāi)車或乘公交車的上班族,若平均有兩個(gè)公里花在交通上,一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè)公里集中起來(lái),連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車,或不眠不休地開(kāi)一個(gè)月車,就能體會(huì)其時(shí)間數(shù)量的可觀了。反之,如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面,則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到50年,時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。
確定5公里生活圈
提醒要購(gòu)房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量購(gòu)房效益和購(gòu)房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù),支出的成本越小,表明所購(gòu)房屋的性價(jià)比越高。這樣一來(lái),購(gòu)房后額外付出的錢也會(huì)越來(lái)越少。
六、購(gòu)房費(fèi)用的了解
在確定了購(gòu)房的目標(biāo)和范圍之后,一些購(gòu)房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的,雖然這些費(fèi)用表面看起來(lái)似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來(lái)計(jì)算的話,它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。
交易費(fèi)用
契稅:普通商品住房1.5%,公寓、別墅等高端住宅為3%
登記費(fèi):每套80元
印花稅:5元
手續(xù)費(fèi):3元/平方米
貸款費(fèi)用
貸款保險(xiǎn):按貸款額的萬(wàn)分之六×躉交保險(xiǎn)系數(shù)收取,躉交保費(fèi)系數(shù)根據(jù) 保險(xiǎn)期限的長(zhǎng)短而變化
抵押費(fèi):貸款額×1.4‰
登記費(fèi):80元
印花稅:5元
備注:以上只是通常所需交納的購(gòu)房費(fèi)用,而購(gòu)不同的房需要交納的費(fèi)用是因人而異。
七、購(gòu)房費(fèi)用具體實(shí)例(一)
某購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)一套商品房,報(bào)價(jià)為每平方米5500元/平方米售價(jià)(現(xiàn)房)?,F(xiàn)假設(shè)該購(gòu)房者選中了一套位于5層,面積為81平方米的兩室一廳,其價(jià)格為5700元/平方米,那么購(gòu)購(gòu)這套商品房的費(fèi)用應(yīng)包括:
一、房?jī)r(jià)款:5700元/平方米×81平方米=461700元
二、應(yīng)交稅費(fèi):
1、在交易過(guò)戶過(guò)程中:
(1)契稅:購(gòu)方繳納房?jī)r(jià)款的4%,等于461700元×4%=18468元;
?。?)購(gòu)賣手續(xù)費(fèi):購(gòu)賣雙方各交成交價(jià)的0.5%,等于461700元×0.5%=2308.50元;
(3)印花稅:購(gòu)賣雙方各繳納合同金額的0.5‰,等于461700元×0.5‰=230.85元。
三項(xiàng)合計(jì)為:21007.35元。
2、在申辦產(chǎn)權(quán)證件過(guò)程中
?。?)登記費(fèi):每建筑平方米0.3元,等于0.3元/平方米×81平方米=24.3元
?。?)房屋所有權(quán)證工本費(fèi):每證收費(fèi)4元。若房屋產(chǎn)權(quán)為2人以上時(shí),還應(yīng)辦理房屋共有權(quán)執(zhí)照,每證收費(fèi)2元。
?。?)印花稅:每件5元。三項(xiàng)合計(jì)為33.3元
(4)公共維修基金:購(gòu)房款的2%,等于461700元×2%=9234元。
八、購(gòu)房費(fèi)用具體實(shí)例(二)
三、物業(yè)管理費(fèi)
依照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,新建小區(qū)必須統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。既是使用人又是產(chǎn)權(quán)人的購(gòu)房者根據(jù)《北京市居住小區(qū)(普通)委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的規(guī)定,應(yīng)繳納的費(fèi)用有:
1、進(jìn)住手續(xù)費(fèi):2元(一次性)。
2、裝修垃圾外運(yùn)費(fèi):20元/居室×6=120元(一次性)。(注:兩室一廳外加廚、廁、陽(yáng)臺(tái)視為6個(gè)居室)
3、保潔費(fèi):36元/年·戶。
4、保安費(fèi):24元/年·戶。
5、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收費(fèi):12元/年·戶。
6、自行車存車費(fèi):48元/年·戶(以每戶有兩輛算)。
7、共用電視天線費(fèi):39.84元/年·戶(以每戶有兩端計(jì))。
8、生活垃圾外運(yùn)費(fèi):7元/年·戶。
9、化糞池清淘費(fèi):24.3元/年·戶。
10、管理費(fèi):113.4元/年。
11、小修費(fèi):155.52元/年。
12、中修費(fèi):554.32元/年。
13、小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi):81元/年。
14、供暖費(fèi):1296元/采暖季。
備注:因該套商品房屬多層普通住宅,所以物業(yè)管理費(fèi)中不含電梯、水泵費(fèi),費(fèi)用中也未考慮產(chǎn)權(quán)人擁有機(jī)動(dòng)車所需交的存車費(fèi),此外具體收費(fèi)還具有時(shí)效性,這只是一般費(fèi)用展示。
從以上的計(jì)算可知,在購(gòu)房消費(fèi)中除房?jī)r(jià)款461700元以外,還要繳納相關(guān)稅費(fèi),物業(yè)管理費(fèi)等。同時(shí)在購(gòu)房以后每年仍需繳納2381.38元的物業(yè)管理費(fèi)
新浪房產(chǎn)提醒:購(gòu)購(gòu)商品房入住后需繳納的物業(yè)管理費(fèi)是大多數(shù)購(gòu)房人未能考慮到的,而以上所列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),其它高端公寓、別墅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià),標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)更高一些。因此提醒購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)前應(yīng)做到心中有數(shù)。另一方面,發(fā)展商或中介商在銷售房屋時(shí)對(duì)這一問(wèn)題也應(yīng)明確告知購(gòu)房者。
九、購(gòu)購(gòu)二手房費(fèi)用的了解
在確定了購(gòu)房的目標(biāo)和范圍之后,一些購(gòu)房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的,雖然這些費(fèi)用表面看起來(lái)似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來(lái)計(jì)算的話,它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。
購(gòu)購(gòu)二手住房
中介費(fèi) 一般為購(gòu)賣雙方各1%,看房費(fèi)每次10元。
測(cè)繪費(fèi) 有土地證的,測(cè)繪時(shí)不需交費(fèi);沒(méi)有土地證的,需交13元測(cè)繪費(fèi)
評(píng)估費(fèi) 持證房屋(私房)的評(píng)估費(fèi)光過(guò)戶為5‰,如需貸款為7‰;已購(gòu)公房光過(guò)戶不需評(píng)估,如需貸款評(píng)估費(fèi)用為2‰
交易費(fèi)用
契稅:普通住房1.5%,高端住房3%。已購(gòu)公房除按1.5%交稅外,還應(yīng)按實(shí)際購(gòu)購(gòu)價(jià)和評(píng)估價(jià)差額的1%交納土地收益金。
登記費(fèi):每套80元
印花稅:5元,購(gòu)賣雙方均需繳納
手續(xù)費(fèi):3元/平方米,購(gòu)賣雙方均需繳納。
營(yíng)業(yè)稅:個(gè)人購(gòu)購(gòu)并居住不足一年,按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額的3%繳納,由賣方繳納。
貸款費(fèi)用
貸款保險(xiǎn):按貸款額的萬(wàn)分之六×躉交保險(xiǎn)系數(shù)收取,躉交保費(fèi)系數(shù)根據(jù)保險(xiǎn)期限的長(zhǎng)短而變化。
抵押費(fèi):貸款額×1.4‰
登記費(fèi):80元
印花稅:5元
注意:假如在購(gòu)購(gòu)時(shí),賣方申明所賣房屋的標(biāo)價(jià)為凈價(jià),則意味著在雙方交易過(guò)程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)均由購(gòu)方承擔(dān)。
備注:以上只是通常所需交納的購(gòu)房費(fèi)用,而購(gòu)不同的房需要交納的費(fèi)用是因人而異。
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作者介紹
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