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購(gòu)房如何挑選稱心如意好樓層 ???

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 480 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨著高樓的不斷發(fā)展,選樓層非常的重要。樓層的選擇有兩方面的意義,一是實(shí)際居住方面的意義,居住方便、舒適,符合自己的實(shí)際需求,二是在經(jīng)濟(jì)上的意義,不同樓層之間存在價(jià)格上的差別,三是視野上的意義,住得越高,看得越廣越多,風(fēng)景盡收眼底。
樓層的居住差別
樓層在居住上的差別依據(jù)每個(gè)家庭的實(shí)際需求和偏好而定,并沒(méi)有特別確定的規(guī)則,比如老年人較好住一層,免去上下的不便,有些年輕人喜歡住頂層,特別喜愛(ài)那種獨(dú)上高樓,望斷天涯路的感覺(jué),所以自己的需求和愛(ài)好是位的。這就是我們常說(shuō)的以人為本,房子是購(gòu)來(lái)自己住,關(guān)鍵要自己喜歡,其他的說(shuō)法只能當(dāng)作參考。下面我們就來(lái)說(shuō)一些參考因素。
樓房的1層一般不為人喜歡,主要的缺點(diǎn)是:視野比較差,沒(méi)有住樓房的獨(dú)特感覺(jué),容易受小區(qū)內(nèi)的噪音影響,門(mén)前戶后容易弄臟,這些缺點(diǎn)是1層所獨(dú)有的。但是上面說(shuō)過(guò),l層進(jìn)出方便,比較適合老年人。還有不少小區(qū)為了促進(jìn)1層的銷售,將貼近1層的部分綠地作為1層業(yè)主的坐擁花園,這對(duì)于那些比較閑暇的業(yè)主也是非常合適的。
樓房的2~6層屬于俯視景觀的樓層,可以俯瞰位于樓下社區(qū)的綠化景觀。越是偏上的樓層越能欣賞到整個(gè)社區(qū)的花園綠地,對(duì)社區(qū)的整體設(shè)計(jì)獲得較好的感受。不過(guò)沒(méi)有電梯的多層住宅中,5~6層有上下的不便,尤其在裝修的時(shí)候搬運(yùn)東西比較困難。
6~17之間的樓層,很多已經(jīng)看不到小區(qū)內(nèi)的景觀,雖然人在高處,但是有沒(méi)有好的視野還得看每個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際情況,許多樓盤(pán)往往只能看到對(duì)面的樓房,景觀自然就會(huì)差很多。如果是現(xiàn)房,較好親自體驗(yàn)一下,如果是期房,較好仔細(xì)看一下小區(qū)的整體規(guī)劃以及了解周邊的規(guī)劃,尤其是陽(yáng)臺(tái)一側(cè)的前面有沒(méi)有高樓。可能當(dāng)時(shí)覺(jué)得問(wèn)題不大,但住的時(shí)間長(zhǎng)了,如果每天的視野都對(duì)著一棟了無(wú)生趣的高樓,感覺(jué)會(huì)非常壓抑,長(zhǎng)此以往對(duì)人的情緒有很大影響,生活質(zhì)量當(dāng)然會(huì)因此降低。
17層以上的高層,一般視野上不會(huì)有大的問(wèn)題,景觀非常開(kāi)闊。但越往高層受風(fēng)力的影響越大,尤其在冬天,如果陽(yáng)臺(tái)朝北,因?yàn)轱L(fēng)力的影響,陽(yáng)臺(tái)的實(shí)際使用會(huì)大打折扣,有許多房子甚至冬季根本沒(méi)法在陽(yáng)臺(tái)上呆。對(duì)于這些問(wèn)題,應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)是否已經(jīng)采取了措施來(lái)降低影響,并且考察這些措施是否真正具有作用。
6層以上的樓層還有一個(gè)上下樓的問(wèn)題,高層住宅一般裝有電梯,因此上下的不便可以減輕,但是對(duì)于家中的老人來(lái)說(shuō),乘坐電梯還是有一定的麻煩,同時(shí)電梯在長(zhǎng)期使用中的維護(hù)、維修以及將來(lái)的更換都與小區(qū)物業(yè)的管理質(zhì)量和小區(qū)內(nèi)業(yè)主的共同配合有很大關(guān)系。在選擇高層的時(shí)候一定要對(duì)電梯問(wèn)題充分關(guān)注,電梯數(shù)量是否夠,電梯質(zhì)量如何,維護(hù)是否到位,將來(lái)的更換如何解決,這些問(wèn)題落實(shí)不好,住在高層就會(huì)有無(wú)窮的煩惱。另外,鄰近電梯的房間會(huì)受到電梯噪音的影響,購(gòu)房者較好也引起注意。
樓層的價(jià)格差別
樓層之間的價(jià)格差別在房產(chǎn)市場(chǎng)中也是一條基本規(guī)則,這種價(jià)格差別是按照一定比率來(lái)計(jì)算的,但是不同樓盤(pán)在定價(jià)的時(shí)候,對(duì)這種價(jià)格差別比率的確定有很大不同,在實(shí)際銷售的時(shí)候也會(huì)有一定的浮動(dòng)??傊?,價(jià)格有差別是一定的,但這種差別的幅度卻是不一定的,購(gòu)房者只能自己在不同樓盤(pán)之間進(jìn)行實(shí)際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規(guī)則。
在7層以下的多層住宅中,一般以第5層作為基準(zhǔn)價(jià),6層的樓房一般第5層是基準(zhǔn)價(jià)格,7層的樓房第5層可能是基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加1% (也就是實(shí)際上沒(méi)有按基準(zhǔn)價(jià)出售的樓層),第1層的價(jià)格一般是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減3% ~5% ,第2層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加1% ~2% ,第3層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加3% ~5% ,第4層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加4%~6% ,第6層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減2% ~4% ,第7層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減5% ~10% 。這里的百分比每個(gè)樓盤(pán)是有差別的,但各個(gè)樓層的價(jià)格高低卻是確定的,各個(gè)樓盤(pán)在確定價(jià)格政策時(shí)都會(huì)參照,因此購(gòu)房者可以作為價(jià)格談判時(shí)的一個(gè)心理依據(jù)。另外,許多開(kāi)發(fā)商為了對(duì)1層、頂層進(jìn)行促銷,會(huì)有一定的優(yōu)惠措施作為價(jià)格上的補(bǔ)償,購(gòu)房者也可以參考這些優(yōu)惠措施是否確實(shí)符合自己的需求。
7層以上的高層住宅,以總樓層除以2的樓層作為基準(zhǔn)價(jià),也就是24層的樓房12~13層是基準(zhǔn)價(jià)?;鶞?zhǔn)層以下的樓層,價(jià)格低于基準(zhǔn)層,基準(zhǔn)層以上的樓層,價(jià)格高于基準(zhǔn)層,頂樓除外,這是基本規(guī)律。各個(gè)樓層的價(jià)差是根據(jù)一定的公式來(lái)計(jì)算的,設(shè)所要計(jì)算的樓層數(shù)為X,那么X層的樓層價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)樓層價(jià)差系數(shù),當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以下時(shí),價(jià)差系數(shù)是負(fù)數(shù),也就是減價(jià),當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以上時(shí),價(jià)差系數(shù)是正數(shù),也就是要加價(jià)。樓層價(jià)差系數(shù)也是通過(guò)一個(gè)公式來(lái)得出的,這里介紹一種:
步,得出標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M,M=K/N。N是總樓層數(shù),K是樓層價(jià)格差異的系數(shù),這是開(kāi)發(fā)商事先確定的一個(gè)數(shù),一般在10% ~15% 之間,K/N得出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M,比如24層的樓房,系數(shù)是15% ,那么M=0.625% 。
步,根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)來(lái)?yè)Q算各樓層的價(jià)差系數(shù),較簡(jiǎn)單的一種方式是單向加減,也就是基準(zhǔn)層以下每下降一個(gè)樓層,就下降一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù),每上升一個(gè)樓層就增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù),設(shè)樓層數(shù)為X,那么計(jì)算公式就是:
基準(zhǔn)層以下的樓層價(jià)差系數(shù)=-(N/2-X+l)M
基準(zhǔn)層以上的樓層價(jià)差系數(shù)=+(N/2-N+X)M
那么24層的樓房:
層的價(jià)差系數(shù)=-(24/2-l+l)0.625% =-7.5%
十三層的價(jià)差系數(shù)=+(24/2-24+23)0.625%=+7.5%
還有一點(diǎn)需要特別注意,如果您選中的樓房受到另外一棟較低樓房的遮擋,那么在那棟樓房的較高層處上下,本棟樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)很大的跳躍。也就是假如您選中的樓房是24層,對(duì)面有一棟18層的樓房,那么您選中樓房的18層以下與18層以上的價(jià)格差別應(yīng)該是很大的,這種價(jià)格差別主要與視野和采光受影響有關(guān),同一樓層之間不同朝向的套間受影響不同,價(jià)格還會(huì)有差異。如果您選中的樓房被另外一棟還要高的樓房遮擋,那就不是樓層價(jià)差問(wèn)題了,而是整棟樓房的價(jià)格都應(yīng)該隨之下降。

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