購購房產(chǎn)雖不像購股票那樣變化莫測(cè)，但對(duì)廣大消費(fèi)者來說，卻是難度

的消費(fèi)行為，其消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)也令許多消費(fèi)者望而生畏。如何安全、有效在

購房中達(dá)到實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值、規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)、減化購房難度、維護(hù)自己的合

法權(quán)益，知曉消費(fèi)者權(quán)益是前提。

安全權(quán)——購房過程中，消費(fèi)者頭要考慮的是房屋的質(zhì)量問題，這關(guān)系

到入住后的安全，所以，作為開發(fā)商有義務(wù)保證其提供的房屋符合保障人身、

財(cái)產(chǎn)安全的要求，對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的

說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用的方法。

知情權(quán)——現(xiàn)在購房者都知道購購商品房要查看五證，確認(rèn)經(jīng)營者的主

體資格，審查對(duì)方的營業(yè)執(zhí)照等合法條件及房屋的基本情況，這是消費(fèi)者應(yīng)

有的消費(fèi)權(quán)利。那么，經(jīng)營者有義務(wù)將房屋的真實(shí)情況提供給購房者。不得

作引人誤解的虛假宣傳或弄虛作假欺騙消費(fèi)者。

自主選擇權(quán)——選到合適自己的房屋，這不是簡(jiǎn)單的事。在我們代理購

房委托中有這樣一個(gè)案例：一對(duì)夫婦精挑細(xì)選選中了一套高端物業(yè)，在售樓

小姐的能言善變的叢恿下，義不容辭交了3萬元的定金。要簽正式購房合同

的時(shí)候，這對(duì)夫婦有些顧慮。雖說當(dāng)初是自愿精心挑選的，但對(duì)房屋的合法

狀況并不了解，于是委托我們事務(wù)所進(jìn)行了合法性調(diào)查，結(jié)果此項(xiàng)目土地被

銀行抵押，也沒有銀行同意對(duì)外銷售的釋放書，如果購購了該房屋，開發(fā)商

不能如約如期償還銀行貸款，銀行可以依據(jù)我國《擔(dān)保法》對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行拍

賣等形式獲得價(jià)款進(jìn)行償還。在聽取了購購該房屋存在較大風(fēng)險(xiǎn)的意見后，

這夫婦放棄了購購該房屋的計(jì)劃。但開發(fā)商以交了定金為由告之，如果不購，

3萬定金不予退還。經(jīng)營者這種不合法的強(qiáng)制行為，剝奪了消費(fèi)者自主選擇的

權(quán)利，作為購房者，有權(quán)對(duì)所選擇的房屋進(jìn)行鑒別，如確認(rèn)是不合法項(xiàng)目，

開發(fā)商應(yīng)無條件返還消費(fèi)者所交納的定金。

公平交易權(quán)——在購房過程中，質(zhì)量問題、面積問題是較多的。

防范因質(zhì)量問題造成的購房風(fēng)險(xiǎn)的較有效方法是加強(qiáng)自我保護(hù)措施

——即一定要核驗(yàn)和購購高質(zhì)量的房屋，必要時(shí)，拿起法律武器保護(hù)自己。

我們知道，房屋的設(shè)計(jì)圖紙的面積與房屋竣工后實(shí)際測(cè)量所得的面積是

有誤差的。如果是現(xiàn)房，購房人可以直觀地看到所購房屋的面積，或當(dāng)購房

人在購購現(xiàn)房時(shí)，該房屋的實(shí)際測(cè)量面積已經(jīng)測(cè)出，出現(xiàn)面積誤差并不普遍。

但在通常的商品房銷售中，發(fā)展商大多銷售的是期房，所以在銷售合同中涉

及的面積只能是暫測(cè)面積，而暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的差額常常成為發(fā)展商與

購房人糾紛的起因。

如何更好地解決可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議，避免不必要的糾紛，經(jīng)營者能作到公

平交易是前提，但作為消費(fèi)者也應(yīng)加強(qiáng)法律意識(shí)，通過協(xié)議的形式約定不能

預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。在北京市房屋土地管理局監(jiān)制的購賣契約中有關(guān)于面積的條款

是這樣規(guī)定的：實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積在某一個(gè)百分比之內(nèi)，雙方可以再結(jié)算，

如果誤差超過某個(gè)百分比時(shí)，購房人有權(quán)終止合同，并要求退款。此條款雖

比以前的做法有了一定的合理性，但并不具體。對(duì)不同的項(xiàng)目、不同的消費(fèi)

者并不完全適用，為了盡量避免不應(yīng)有的糾紛和爭(zhēng)議，建議消費(fèi)者能根據(jù)所

選項(xiàng)目及自身的要求和條件訂立一份更完善、更具體的補(bǔ)充協(xié)議，作為保證

面積和發(fā)生爭(zhēng)議的法律依據(jù)。

獲得賠償權(quán)——發(fā)展商違約行為應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。購房者在除受《消

費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)外，還受到《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《價(jià)格法》、《計(jì)量

法》及相關(guān)法規(guī)如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市建筑工

程質(zhì)量條例》、《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》等法律、法規(guī)的保護(hù)。

違約責(zé)任條款是購房合同中必不可少的重要內(nèi)容之一，是要求承擔(dān)違約

責(zé)任、賠償責(zé)任的法律依據(jù)。與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，購房者應(yīng)在合同中

對(duì)房屋質(zhì)量、房屋面積、逾期交房等方面作具體的約定，就需要在合同中詳

細(xì)寫明賣方如違約應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，付多少違約金及計(jì)算方法。違約金由法

律規(guī)定或雙方的約定，根據(jù)新《合同法》的規(guī)定：定金、違約金只能選擇其

一，如果還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果經(jīng)營者明確表示或以自己的

行為表明不履行合同義務(wù)，購房者可以在履行屆滿之前要求其承擔(dān)法律責(zé)

任，也可以要求違約方繼續(xù)履行合同。

獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)——1998年5月，建設(shè)部發(fā)布了建房〔1998〕102號(hào)

文件，決定自1998年9月1日起，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實(shí)行《住

宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

保護(hù)消費(fèi)權(quán)益取決于兩方面：一方面國家通過立法、執(zhí)法、司法活動(dòng)，

另一方面是消費(fèi)者的自我保護(hù)。

（惠誠律師事務(wù)所 楊清）