仍需防樓書、廣告可視為要約，但不會自動成為合同的一部分；樣板間應(yīng)與實(shí)際交付的商品房一致，但執(zhí)行起來難……專家提醒購房人，雖然一些有利于消費(fèi)者維權(quán)的新規(guī)定已開始實(shí)施，但是———購房陷阱仍需防

看廣告要用放大鏡

設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人購某一個(gè)項(xiàng)目的欲望頭先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤。因此，北京房地產(chǎn)商在宣傳上花的功夫和本錢不僅在中國，恐怕在世界上都能堪稱。

房地產(chǎn)商為了達(dá)到宣傳目的，經(jīng)常會在廣告中進(jìn)行夸大和不實(shí)宣傳，購房人千萬不要誤認(rèn)為有了“較高司法解釋”，房地產(chǎn)商的口頭承諾、樓書與媒體廣告承諾會自動成為合同的一部分，一定會對房地產(chǎn)商有約束力。

購房人看廣告不僅要看漂亮的圖畫和大字，更要學(xué)會看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示，諸如“圖則僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知?！薄胺康禺a(chǎn)商對本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無做出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任?！薄耙磺匈Y料均以政府較后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)?！薄词箾]有這類提示，筆者到目前為止還沒有看到一家房地產(chǎn)商在廣告上明示了宣傳內(nèi)容“不可撤消”。由于房地產(chǎn)商在廣告上事先埋下了伏筆，所以在糾紛發(fā)生后，往往會主張廣告即使算為要約，購房人正式簽署合同后，沒寫進(jìn)合同的要約已經(jīng)撤消，因?yàn)榘l(fā)出廣告要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒有了實(shí)際意義。在房地產(chǎn)案件的審判中，司法機(jī)關(guān)往往也只承認(rèn)房地產(chǎn)商寫進(jìn)合同中的承諾為要約。

《合同法》第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！庇捎诜课葙徺u較終是以書面形式完成交易，購房人還是僅把房地產(chǎn)商的商業(yè)廣告看作是沒有約束力的“要約邀請”，而把房地產(chǎn)商肯寫進(jìn)合同的才看成是“要約”更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。通俗地講，購房人寧愿相信房地產(chǎn)商廣告中凡是不愿寫進(jìn)合同的都是“欺騙”更現(xiàn)實(shí)一些。

也許有購房人會說：我們搞不懂什么叫“要約”，什么叫“要約邀請”，我們只知道按《廣告法》規(guī)定不能做虛假廣告。筆者不否認(rèn)《廣告法》對虛假廣告的限制作用，但更希望購房人能明白以下幾個(gè)問題：

《廣告法》屬于行政法，它只是規(guī)定了對做虛假廣告的處罰標(biāo)準(zhǔn)，而無法規(guī)定做虛假廣告的對受虛假廣告欺騙人的具體賠償，也就是說，工商管理部門打擊房地產(chǎn)商的虛假廣告，國家可以收到罰款，但購房人無法得到賠款。

《廣告法》對虛假廣告的廣告費(fèi)1至5倍罰款對房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來講只是皮毛。如果房地產(chǎn)商成立或委托一個(gè)注冊資金很少的有限公司代理銷售，廣告由這個(gè)代理公司委托廣告公司去做，房子賣出后，再將這家公司解散，追究廣告責(zé)任將非常困難。

看樣板間要用心中的尺

房地產(chǎn)商要不要對賣房時(shí)的沙盤、樣板間承擔(dān)責(zé)任，筆者認(rèn)為雖從理論上講“要”，但非常難取證。因此筆者也希望購房人認(rèn)識到建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定的：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致?！庇靡夥浅：?，但執(zhí)行起來基本沒有約束力。

購房人看樣板間時(shí)，千萬別被長高的空間和根據(jù)裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千萬別以為房地產(chǎn)商交給您的房子一定會和您看到的樣板間一樣高，一樣大。您收房子時(shí)，由于是空房，感覺會差不多，但一放家具就會發(fā)現(xiàn)不是那回事了。再找樣板間，對不起，已經(jīng)完成歷史使命，再也看不見、摸不著了。

因此，筆者提醒所有購房人在簽訂購房合同時(shí)，都能牢記建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房購賣合同中約定。”只有在合同中具體約定的條款才能直接對購房人起到保護(hù)作用。　　　　　(作者：劉宏誠)