不久前，在河南的一個地方報紙上看到這樣一件事情。年近60歲的鄭州市民老趙10年前，用自己一生的積蓄，花20萬元在鄭州市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司購購了一套三室一廳的住房，并及時辦理了“房屋所有權(quán)證”。時隔幾年，一件意想不到的事情打破了他平靜的生活。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司因為經(jīng)營不善，將老趙所居住的商品樓轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，雙方到有關(guān)部門依法辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了該商品樓的“國有土地使用證”。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司決定根據(jù)自己的需要，拆除該棟商品樓開發(fā)其他項目。眼看就要失去安身之地了，老趙多次找乙公司交涉，但該公司說自己有合法的“土地使用證”，堅持拆除。自己對房子擁有100%的產(chǎn)權(quán)，難道這房子還不屬于自己嗎？

對此，地方國土資源局同志對老趙說，你的房子只擁有房屋所有權(quán)，而沒有辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證書。所以，乙公司有拆除該建筑的權(quán)利。經(jīng)過有關(guān)部門的協(xié)調(diào)，老趙雖然得到了一定補償，但仍損失不少。

記者就此事詢問了身邊幾個在北京購了房子的朋友，大家竟都一頭霧水，根本沒聽說過購房子還要辦理土地使用權(quán)證這回事。

北京：個人不能辦理土地使用權(quán)證

北京市國土房管局2004年5月10日公布了《北京市房地產(chǎn)登記條例(審稿)》征求意見稿，其中明確規(guī)定，房地產(chǎn)登記以一宗地為基本單元進行登記。單獨擁有一宗土地后，以該宗地和地上房屋進行登記。共用宗地上單獨擁有一個權(quán)屬單元房屋的，以房屋的棟、層、套、間以及具體權(quán)屬單元界限的部分為基本單元連同房屋分攤的土地進行登記。當房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、分割、與、抵押、設(shè)典等情況，有關(guān)當事人雙方應(yīng)共同申請登記。此“房地產(chǎn)登記條例”是北京市頭次對房地產(chǎn)登記做出全面明確的規(guī)定。許多業(yè)內(nèi)專家解釋，這標明今后北京市對房地產(chǎn)的權(quán)屬可能采用“兩證合一”的發(fā)證方式。

但當記者打電話咨詢北京市國土資源局時，卻得到了另人驚訝的答案。工作人員告訴記者，現(xiàn)在北京仍然不對個人辦理土地使用權(quán)證。至于“兩證合一”，更不可能。早在去年7月1日，原北京市國土房管局被分拆，北京市國土資源局正式掛牌成立。原國土房管局承擔(dān)的房屋行政管理和住房制度改革職責(zé)劃入市建委，土地、地質(zhì)礦產(chǎn)行政管理的職責(zé)劃入市國土局。各區(qū)縣的國土資源和房屋管理局改組為房管局，其原有的國土資源管理權(quán)全部上收到北京市國土資源局。各區(qū)縣不再有土地審批權(quán)。海淀區(qū)和朝陽區(qū)房管局也是同樣的答復(fù)，“不接待個人辦理土地使用權(quán)證?！?p>多數(shù)居民不知“土地使用權(quán)證”

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，竟然有很多業(yè)主根本就不知道購房子還需要辦理“土地使用權(quán)證”。一位劉先生說，有了房屋使用權(quán)證我對房子不是就有了100%的產(chǎn)權(quán)了嗎？開發(fā)商也并沒有告訴我要辦這個證。還有一位業(yè)主對記者說，這個證是開發(fā)商應(yīng)該辦的吧，就這么一塊土地這么多業(yè)主怎么辦理使用權(quán)？

中國人民大學(xué)土地管理系教授譚峻說，根據(jù)《房地產(chǎn)》法的規(guī)定，所購商品房應(yīng)該具備“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”兩個證書。但目前北京居民購房只有房屋所有權(quán)證。土地所有權(quán)證表明土地來源是劃撥還是出讓。對于劃撥的公有住房和經(jīng)濟適用房，它的轉(zhuǎn)讓、銷售等有嚴格限制；但對于出讓來源的商品房，它的轉(zhuǎn)讓、銷售國家沒有任何限制。開發(fā)商在房管局辦理土地的初始登記，土地開發(fā)到一定程度才允許轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。業(yè)主購房子相當與次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，涉及到土地的轉(zhuǎn)移登記。

關(guān)于土地使用權(quán)證的辦理方法，譚教授說，房改房和經(jīng)濟適用房用地土地使用權(quán)證應(yīng)該由住房戶和原使用土地單位到轄區(qū)國土資源管理部門共同申請，國土資源部門將依法辦理；如果原用地單位已經(jīng)不存在，住房戶和該單位的上級主管部門，或現(xiàn)在實際使用原單位土地的單位，到國土資源管理部門共同申請；如果住房由居委會管理，住戶可和居委會到國土資源管理部門共同申請。商品房辦理土地使用證應(yīng)該由住房戶和開發(fā)商共同到所在轄區(qū)的國土資源管理部門辦理。但有一個問題就是樓房的占地面積很清楚，但基地上的建筑物屬于不同的所有權(quán)人。這樣在辦理土地所有權(quán)證的時候就按照房屋的建筑面積把土地分為不同的份額。根據(jù)國家規(guī)定，對于樓房住戶，樓下整宗地作為公有宗地，每戶分攤面積等于宗地面積占建筑總面積的比例乘以戶建筑面積。除了 建筑基地外，公共走道，公共綠化等應(yīng)該是公有使用權(quán)。所以，業(yè)主完整的土地使用權(quán)應(yīng)該是兩部分：對基地的分額和對公有面積的使用權(quán)。

沒有“土地使用權(quán)證”有風(fēng)險嗎？

對于個人不辦理土地使用權(quán)證，譚教授說不會存在太大風(fēng)險。我國是土地國有制，個人辦理土地使用權(quán)不太現(xiàn)實。隨著現(xiàn)在各種政策把開發(fā)商的門檻抬高，房地產(chǎn)開發(fā)越來越規(guī)范，開發(fā)商把土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓出去的情況不多。所以，業(yè)主賣了房子，辦理了房屋所有權(quán)證書基本可以保證自己的權(quán)利。但是，法律界人士卻不這么樂觀，記者采訪的幾位律師普遍認為，現(xiàn)在大部分業(yè)主都沒有辦理土地證的意識。但事實上“土地使用權(quán)證”是存在的，而且一直留在開發(fā)企業(yè)那里。開發(fā)商實際在房屋銷售中已經(jīng)將辦理土地使用權(quán)證時交納的土地出讓金分攤在各單元房中。但業(yè)主購了房子后，卻只能辦理產(chǎn)權(quán)證，卻不能辦理土地證，這本身就不合法。另外，房屋銷售完畢后，“土地使用權(quán)證”的去向成為房地產(chǎn)行業(yè)中的一個“雷區(qū)”，如果還保留在開發(fā)企業(yè)那里，業(yè)主肯定會承擔(dān)一定的風(fēng)險。因為現(xiàn)在開發(fā)一個項目需要的資金很多，光依靠開發(fā)商的自有資金是不夠的，許多開發(fā)企業(yè)都要把土地證抵押給銀行進行貸款，而一旦該企業(yè)在還貸上出現(xiàn)什么問題。銀行就面臨著是將這土地使用權(quán)重新投放進市場，這樣就可能會發(fā)生本文開頭河南鄭州發(fā)生的事件；要么銀行將承擔(dān)開發(fā)企業(yè)不能還貸留下的壞帳，這顯然是銀行所更不愿意的?！　　　　?作者：孫永梅)