日前，武昌張先生致電本報(bào)稱，今年7月，他在武昌民院路購購一套期房，預(yù)定明年7月交房，當(dāng)他交完頭付款后，得知該房的土地使用年限為1998年6月19日-2068年6月20日。他算了算，等到明年拿到房子，原本70年的土地使用權(quán)就只剩下62年，一下子少了8年。

年限因何“縮水”

在采訪中，記者了解到，土地使用年限“縮水”現(xiàn)象在武漢樓市普遍存在。開發(fā)商從拿地到房屋銷售，通常會間隔1-3年，而住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。開發(fā)商拿地到消費(fèi)者購房之間會產(chǎn)生時(shí)間差，這也就造成土地使用年限的“縮水”。

有時(shí)，開發(fā)商因資金、手續(xù)、立項(xiàng)變更等原因，開發(fā)銷售周期更長，倘若購房者在購購之前，房屋已擱置了一段時(shí)間，購房人損失的土地使用年限則更多。

變更土地用途 造成年限改變

國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的較高年限按不同土地用途分為：住宅用地為70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或其他用地為50年。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前許多開發(fā)商為了追求利益化，往往在樓盤開發(fā)時(shí)改變土地使用性質(zhì)，有的在工業(yè)用地上建起了住宅，有的在住宅用地上建商業(yè)樓，這些做法都會涉及到土地使用年限及土地出讓金的問題。

據(jù)武漢市房產(chǎn)局工作人員介紹，土地使用者改變土地用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記。

年限“縮水” 可向開發(fā)商索賠

湖北立豐律師事務(wù)所游友安律師介紹，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)土地空置兩年以上的，國家可以回收。但現(xiàn)實(shí)情況是，許多土地在開發(fā)商手中閑置多年才開發(fā)，業(yè)主購到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，由于消費(fèi)者交納的購房款中已包含了土地出讓金，這對消費(fèi)者來說是一種隱性損失。從法律上講，該損失應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

此外，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中變更立項(xiàng)，如將住宅變商用，商用變住宅，則要重新簽訂土地出讓合同或簽訂原合同的補(bǔ)充協(xié)議，年限也應(yīng)以新合同的約定日期為準(zhǔn)。因此給消費(fèi)者帶來的損失，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

　　　　　(作者：黃士峰 王維博 周思)