空置率已到危險邊緣

11月初，北京市地稅局發(fā)布了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》，，凡是在1999年8月1日至2002年底購購1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的業(yè)主，均可持免稅申報及有關(guān)證明資料，按照《北京市地方稅務(wù)局契稅減免稅申報審核工作規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定到房屋坐落地的地方主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理減免稅手續(xù)。享受全額退還契稅優(yōu)惠，截止時間為今年12月31日。

從國外的情況來看，“空置”是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。房屋空置率問題是顯示房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的一個重要指標(biāo)，與同期房地產(chǎn)市場的銷售情況對比分析，可以得出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個基本情況。

“空置率已經(jīng)到了危險的邊緣?！敝袊鐣茖W(xué)院金融發(fā)展室主任易憲容近日就空置率角度發(fā)表了觀點。按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。據(jù)悉，目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%。這一空置率目前大大超過國際公認的10%的警戒線。因此，北京市地稅局采取的“凡是在1999年8月1日至2002年底購購空置商品住房的業(yè)主，均可享受全額退還契稅優(yōu)惠”的政策表明了政府鼓勵消化空置房的明確態(tài)度，以期使商品房空置率在一定時期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間。市場普遍反映雖然這項措施對空置房市場成交量的影響有限，但仍然表明了政府鼓勵消化空置房的基本態(tài)度。

空置房的形成原因多種多樣。較常見的原因有：商品房尾房，主要是由于房地產(chǎn)的銷售策略一般是“低開高走”，房價到較后越走越高，而到較后開發(fā)商的廣告宣傳、營銷活動支持跟不上，就會造成尾房的情況；開發(fā)商銷售或內(nèi)部運作出現(xiàn)問題造成大量尾房；用于抵債的房屋等。今年以來雖然房價還在一路上漲，但每月統(tǒng)計的成交量卻都在下降，說明開發(fā)商想在今年比較復(fù)雜的形勢下“捂盤惜售”，等待時機成熟再進行提價銷售。這就會使北京本已很高的空置率又升到另一個可怕的高度。

空置房總量有增無減

盡管今年空置房消化量有所增長，但北京市場上空置房總量還是有增無減。我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月，該公司代理空置房銷售面積為16000平方米，比去年同期增長了25%，銷售量超過100套。鏈家數(shù)據(jù)也顯示，今年1-9月，該公司代理的空置房銷售面積比去年同期上漲了20%。來自中大恒基的消息稱，和去年相比，今年1-10月中大恒基空置房成交量穩(wěn)步上升，平均成交量同比增長14.7%。但是，所有上市進行二手交易的空置房面積加起來，與真正市場空置面積相比只占很小一部分，根本不具可比性。

據(jù)記者了解，在所有空置房項目中，產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜的就是用于抵債的房子，被法院罰沒、羈押的房屋以及用于結(jié)算施工款的抵債房屋，其產(chǎn)權(quán)在債務(wù)償還過程中經(jīng)過了幾道產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，甚至有的是一個樓盤有四、五個債權(quán)人，銀行、投資方、工程施工方等可能都是空置項目的產(chǎn)權(quán)人。在這種情況下，項目要想再次進入市場交易，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系就是個浩大的工程。因為房地產(chǎn)不僅僅是簡單的一套房子，還涉及道路、綠化、大堂、公共區(qū)域等很多本來就很難理清的其他部分。

“還有一些空置房開發(fā)商根本不愿意往出賣，反正所剩不多，降價銷售會讓其他業(yè)主心理不平衡，干脆放在賬面上還可以出租什么的?！币晃唤?jīng)紀(jì)公司專門尋找空置房項目的負責(zé)人告訴記者，以前去找開發(fā)商談，根本不會理?，F(xiàn)在雖然開發(fā)商愿意談了，但對市場的期望值過高，不愿過多降價銷售。

此外，很多知名樓盤也都有不定量的尾房正在尋找銷售，其中包括榮尊堡、CBD總部公寓等項目。這些正在銷售的尾房面積基本都在140平方米以上，價格也比原來售價優(yōu)惠不多。所以，在一定程度上限制了消費者。與此同時，空置房的價格還在逐年上漲。市場表現(xiàn)火，空置房也不愿意放下“身價”過多降價。

如何控制空置房增量

那么如何控制空置房增量面積，同時快速消化現(xiàn)有空置房？對此，有關(guān)地產(chǎn)專家提出，雖然目前很多經(jīng)紀(jì)公司都建立了相關(guān)尾房營銷信息平臺，但由于行業(yè)始終缺乏權(quán)威官方關(guān)于空置房的專業(yè)網(wǎng)站，不能使空置房信息在程度上得到共享，這種信息不對稱也是空置房難于消化的一項重要原因，因此，建議建立權(quán)威空置房信息網(wǎng)，加大空置房信息披露，促進市場上有效需求與空置房做到匹配；二是實現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現(xiàn)程度利用率。如采取“以租代售”、“租售兩全”、“通路銷售”等新的銷售模式，讓空置房在“空置期”依然產(chǎn)生價值。三是通過一些優(yōu)惠政策刺激空置房的消化。也有專家提出，從根本上來講，要想降低商品房的空置量，出路只有兩條——要么降低房價，要么提高居民住房的消費能力，兩者必居其一。

老百姓應(yīng)理智購房

目前空置房、尾房“淘金”已成一部分購房者關(guān)注的熱點和樓市看點?！胺孔釉娇赵蕉?，也越賣越多”成了目前一個特殊的現(xiàn)象。

“現(xiàn)在民眾較理智的辦法就是不購?！币讘椚菡f，只要不至于露宿街頭，就要堅持等到房價下降。開發(fā)商和購房者像是在拔河，較終肯定是購房者勝，因為開發(fā)商短期內(nèi)會扛著，卻未必能長期挺住。作為政府，還應(yīng)該加大調(diào)控力度，力爭讓老百姓得到實惠。較快捷的辦法就是調(diào)整銀行利率。國際通行的利率是比經(jīng)濟增長率高兩個百分點，我們的利率太低。再一個就是，大力發(fā)展面向70%以上城鎮(zhèn)居民家庭的經(jīng)濟適用住房、廉租房建設(shè)。

　　　　　(作者：肖利)