空置率已到危險(xiǎn)邊緣

11月初，北京市地稅局發(fā)布了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》，，凡是在1999年8月1日至2002年底購(gòu)購(gòu)1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的業(yè)主，均可持免稅申報(bào)及有關(guān)證明資料，按照《北京市地方稅務(wù)局契稅減免稅申報(bào)審核工作規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定到房屋坐落地的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。享受全額退還契稅優(yōu)惠，截止時(shí)間為今年12月31日。

從國(guó)外的情況來(lái)看，“空置”是指房屋沒(méi)有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計(jì)算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細(xì)分空置率；計(jì)算單位可以是面積或套。房屋空置率問(wèn)題是顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)重要指標(biāo)，與同期房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況對(duì)比分析，可以得出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本情況。

“空置率已經(jīng)到了危險(xiǎn)的邊緣?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展室主任易憲容近日就空置率角度發(fā)表了觀點(diǎn)。按照國(guó)際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。據(jù)悉，目前全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率已達(dá)到26%。這一空置率目前大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。因此，北京市地稅局采取的“凡是在1999年8月1日至2002年底購(gòu)購(gòu)空置商品住房的業(yè)主，均可享受全額退還契稅優(yōu)惠”的政策表明了政府鼓勵(lì)消化空置房的明確態(tài)度，以期使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間。市場(chǎng)普遍反映雖然這項(xiàng)措施對(duì)空置房市場(chǎng)成交量的影響有限，但仍然表明了政府鼓勵(lì)消化空置房的基本態(tài)度。

空置房的形成原因多種多樣。較常見(jiàn)的原因有：商品房尾房，主要是由于房地產(chǎn)的銷售策略一般是“低開(kāi)高走”，房?jī)r(jià)到較后越走越高，而到較后開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳、營(yíng)銷活動(dòng)支持跟不上，就會(huì)造成尾房的情況；開(kāi)發(fā)商銷售或內(nèi)部運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題造成大量尾房；用于抵債的房屋等。今年以來(lái)雖然房?jī)r(jià)還在一路上漲，但每月統(tǒng)計(jì)的成交量卻都在下降，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商想在今年比較復(fù)雜的形勢(shì)下“捂盤(pán)惜售”，等待時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行提價(jià)銷售。這就會(huì)使北京本已很高的空置率又升到另一個(gè)可怕的高度。

空置房總量有增無(wú)減

盡管今年空置房消化量有所增長(zhǎng)，但北京市場(chǎng)上空置房總量還是有增無(wú)減。我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月，該公司代理空置房銷售面積為16000平方米，比去年同期增長(zhǎng)了25%，銷售量超過(guò)100套。鏈家數(shù)據(jù)也顯示，今年1-9月，該公司代理的空置房銷售面積比去年同期上漲了20%。來(lái)自中大恒基的消息稱，和去年相比，今年1-10月中大恒基空置房成交量穩(wěn)步上升，平均成交量同比增長(zhǎng)14.7%。但是，所有上市進(jìn)行二手交易的空置房面積加起來(lái)，與真正市場(chǎng)空置面積相比只占很小一部分，根本不具可比性。

據(jù)記者了解，在所有空置房項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜的就是用于抵債的房子，被法院罰沒(méi)、羈押的房屋以及用于結(jié)算施工款的抵債房屋，其產(chǎn)權(quán)在債務(wù)償還過(guò)程中經(jīng)過(guò)了幾道產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，甚至有的是一個(gè)樓盤(pán)有四、五個(gè)債權(quán)人，銀行、投資方、工程施工方等可能都是空置項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)人。在這種情況下，項(xiàng)目要想再次進(jìn)入市場(chǎng)交易，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系就是個(gè)浩大的工程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅僅是簡(jiǎn)單的一套房子，還涉及道路、綠化、大堂、公共區(qū)域等很多本來(lái)就很難理清的其他部分。

“還有一些空置房開(kāi)發(fā)商根本不愿意往出賣，反正所剩不多，降價(jià)銷售會(huì)讓其他業(yè)主心理不平衡，干脆放在賬面上還可以出租什么的?！币晃唤?jīng)紀(jì)公司專門(mén)尋找空置房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者，以前去找開(kāi)發(fā)商談，根本不會(huì)理?，F(xiàn)在雖然開(kāi)發(fā)商愿意談了，但對(duì)市場(chǎng)的期望值過(guò)高，不愿過(guò)多降價(jià)銷售。

此外，很多知名樓盤(pán)也都有不定量的尾房正在尋找銷售，其中包括榮尊堡、CBD總部公寓等項(xiàng)目。這些正在銷售的尾房面積基本都在140平方米以上，價(jià)格也比原來(lái)售價(jià)優(yōu)惠不多。所以，在一定程度上限制了消費(fèi)者。與此同時(shí)，空置房的價(jià)格還在逐年上漲。市場(chǎng)表現(xiàn)火，空置房也不愿意放下“身價(jià)”過(guò)多降價(jià)。

如何控制空置房增量

那么如何控制空置房增量面積，同時(shí)快速消化現(xiàn)有空置房？對(duì)此，有關(guān)地產(chǎn)專家提出，雖然目前很多經(jīng)紀(jì)公司都建立了相關(guān)尾房營(yíng)銷信息平臺(tái)，但由于行業(yè)始終缺乏權(quán)威官方關(guān)于空置房的專業(yè)網(wǎng)站，不能使空置房信息在程度上得到共享，這種信息不對(duì)稱也是空置房難于消化的一項(xiàng)重要原因，因此，建議建立權(quán)威空置房信息網(wǎng)，加大空置房信息披露，促進(jìn)市場(chǎng)上有效需求與空置房做到匹配；二是實(shí)現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實(shí)現(xiàn)程度利用率。如采取“以租代售”、“租售兩全”、“通路銷售”等新的銷售模式，讓空置房在“空置期”依然產(chǎn)生價(jià)值。三是通過(guò)一些優(yōu)惠政策刺激空置房的消化。也有專家提出，從根本上來(lái)講，要想降低商品房的空置量，出路只有兩條——要么降低房?jī)r(jià)，要么提高居民住房的消費(fèi)能力，兩者必居其一。

老百姓應(yīng)理智購(gòu)房

目前空置房、尾房“淘金”已成一部分購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)和樓市看點(diǎn)?！胺孔釉娇赵蕉?，也越賣越多”成了目前一個(gè)特殊的現(xiàn)象。

“現(xiàn)在民眾較理智的辦法就是不購(gòu)?！币讘椚菡f(shuō)，只要不至于露宿街頭，就要堅(jiān)持等到房?jī)r(jià)下降。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者像是在拔河，較終肯定是購(gòu)房者勝，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商短期內(nèi)會(huì)扛著，卻未必能長(zhǎng)期挺住。作為政府，還應(yīng)該加大調(diào)控力度，力爭(zhēng)讓老百姓得到實(shí)惠。較快捷的辦法就是調(diào)整銀行利率。國(guó)際通行的利率是比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高兩個(gè)百分點(diǎn)，我們的利率太低。再一個(gè)就是，大力發(fā)展面向70%以上城鎮(zhèn)居民家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)。

　　　　　(作者：肖利)