一年一度的3·15消費者權(quán)益保護日又到了。

商品房一直是3·15投訴的。據(jù)去年3月15日國家工商總局的統(tǒng)計，商品房的申訴量比上年同期大幅增長。房產(chǎn)糾紛的突出表現(xiàn)為：商品房質(zhì)量問題、面積誤差大；開發(fā)商延期交房，承諾不兌現(xiàn)；商品房物業(yè)管理差，小區(qū)設(shè)施不完善，服務(wù)態(tài)度差，廣告宣傳與實際情況不符等。

今年3·15的主題是“消費與環(huán)境”，本報在此特將貴陽房地產(chǎn)市場去年一些具有代表性的房產(chǎn)投訴和糾紛作了個匯總，并請一些 地產(chǎn)方面的法律專家進行點評，以期望能給購房者帶來一些啟示，從而明明白白購房。

煩惱一：天花亂墜的宣傳辨不清真假

案例一：2004年，貴陽市云巖區(qū)螺絲路26棟13戶住戶與房開公司簽訂了“商品房購銷合同”，購購了其商住樓，在簽訂合同前，原告發(fā)現(xiàn)被告冷飲公司和肉聯(lián)廠14個冷卻塔緊鄰商住樓，但在看房時只有兩個冷卻塔開放。加之被告房開公司的銷售人員向購房戶稱：兩家廠要搬遷，其內(nèi)部共14個冷卻塔只開兩個，而且只開白天，不開晚上，只開夏天，冬天不生產(chǎn)，不會對住房環(huán)境造成影響。在這種情況下杜先生等人購購了位于此處的商品房。但入住后，卻發(fā)現(xiàn)這14個冷卻塔有時候24公里工作，發(fā)出的噪聲簡直讓人無法正常生活。住戶們有的要吃安眠藥才能入睡，有的只能將新房閑置，自己到其他地方居住。2005年，住戶將房開公司告上烏當(dāng)區(qū)人民法院。

天職律師事務(wù)所汪勁松律師：消費者在購房時不要輕信房產(chǎn)廣告，購房時應(yīng)實地考察；對于那些陳述不透徹、避實就虛的廣告文案要格外留心，可以要求開發(fā)商將相關(guān)內(nèi)容寫入商品房購賣合同，并約定違約責(zé)任，減少糾紛，如果是現(xiàn)房，消費者可以通過對房屋的實地考察辨別真?zhèn)??！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?p>因此，符合規(guī)定的售房廣告為有效要約，是合同的內(nèi)容，開發(fā)商要因此而受到約束，如不能兌現(xiàn)廣告中的承諾，則開發(fā)商應(yīng)向購房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

案例二：依照當(dāng)初的規(guī)劃圖紙，護國路某住宅小區(qū)的入口通道有近7米寬，但是購房者入住以后，房開公司占用該通道修建營業(yè)房和值班室，使得通道被縮小一半，才3米左右。一旦發(fā)生意外，就會給消防救災(zāi)、人員疏通造成困難，2005年，該住宅小區(qū)眾多住戶對房開公司不顧安全的做法提出異議。有關(guān)人士表示，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改規(guī)劃，必須恢復(fù)原狀，保證配套設(shè)施的正常使用功能和業(yè)主的合法權(quán)益。

天職律師事務(wù)所周禮超律師：商品房虛假宣傳的產(chǎn)生，主要原因是有的開發(fā)商售房心切，在宣傳推廣時，不按實事求是的原則去辦事，片面追求表面文章，誘導(dǎo)購房人的購購欲望，而一些售房代理商考慮到在購房人認(rèn)購房產(chǎn)、簽訂認(rèn)購書后代理活動就終止了，也就是說代理活動是一時性的、短期的，所以代理商為了追求高銷售額，難免會做富于刺激性的廣告。同時，該案例中房開商更改房屋建設(shè)規(guī)劃，也應(yīng)經(jīng)過當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的批準(zhǔn)，如未得到批準(zhǔn)就建設(shè)房屋，則屬于一種違法行為，所修的建筑也屬于違章建筑，住戶可以向主管部門反映，并要求拆除違章建筑，恢復(fù)規(guī)劃原貌，也可以通過法律訴訟要求房開商拆除。

煩惱二：糾纏不清的“訂金”與“定金”

案例一：貴陽市某住宅項目已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，收取了訂金，購房者提出異議要求退還訂金，卻遭拒絕。一位大學(xué)老師到公司財務(wù)交納1萬元訂金后，又被要求交納入戶防盜門的錢，這筆額外費用致使該老師要求退訂金，遭到拒絕?？删驮谥鞴懿块T處理糾紛期間，房開公司又將該套房售給他人，同時，保證可退押金的承諾一直沒有兌現(xiàn)。

房開公司認(rèn)為，有預(yù)售許可證收取訂金不違規(guī)，在“約定”期限屆滿房開公司才另行處理了房屋，對于未事前告知額外收費，只能屬于“約定不明”。對此，有關(guān)人士認(rèn)為，訂金是否退還要依照具體情況而定，就此事而言，房開公司未執(zhí)行物價法規(guī)規(guī)定的標(biāo)價書，將費用所包含項目說清，具有故意隱瞞之嫌。

天職律師事務(wù)所周禮超律師：訂金和定金是兩個不同的概念，訂金可視為一種預(yù)付款，一般要退還，除非簽定的合同另有規(guī)定，開發(fā)商收取訂金的，簽約后訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。消費者在支付訂金后，不購購預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議的約定處理。；而定金是一種合同的保證金，如果是給付方違約，將不能收回定金，如果是接受定金方違約，則接受方應(yīng)雙倍返還定金。消費者除了對開發(fā)商和房屋進行深入了解外，還應(yīng)當(dāng)明確所交定金的性質(zhì)；消費者在購房前一定要注意《認(rèn)購書》約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，別輕易交所謂的“定金”?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。”

案例二：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁房開公司在取得預(yù)售許可證前，不能收取任何形式的訂金、誠意金，搞內(nèi)部認(rèn)購，然而，某房開公司以“公司員工放號認(rèn)購”為由，未取得預(yù)售許可證就向外收取訂金，房開公司負責(zé)人稱，公司是為員工福利內(nèi)部放號，不排除員工將放號卡轉(zhuǎn)給其他人，但購房者來交訂金都屬于“自愿”。對于未取得預(yù)售許可證不能收取訂金的規(guī)定，該負責(zé)人也表示“清楚”，由于估計能按時領(lǐng)到預(yù)售證，才收取訂金。

貴州甲秀律師事務(wù)所張澤勇律師：商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的，同意開發(fā)商進行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機關(guān)及發(fā)證日期等。在房開公司取得預(yù)售許可證之前，不能收取任何形式的訂金。

按照《商品房購賣合同司法解釋》條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　煩惱三：房屋面積“縮水”與“漲水”

案例：營盤路的某住宅小區(qū)很多住戶都沒交物管費，起因在于住房的“小公攤”變“大公攤”，住戶認(rèn)為遭遇了“霸王合同”。

小區(qū)住戶表示，從當(dāng)初房開商的售樓資料看，房屋基本都只公攤幾個平方米，于是簽

訂了購房合同?？呻S后房開商將合同中幾條有利于住戶的條款進行了刪改，又宣稱公攤由10%增大到60%，要重新補款，引起廣大住戶不滿。根據(jù)房開公司提供的相關(guān)資料顯示，房屋的建筑面積與套內(nèi)面積相差不大，然而在一個不起眼的位置，有一行“本樓書的一切指標(biāo)，以政府有關(guān)部門審批為準(zhǔn)”的小字，因此出現(xiàn)測繪部門實測面積后，公攤面積增大，房開公司涉嫌以此“免責(zé)”。

貴州輔正律師事務(wù)所任泳慧律師：房開商的類似宣傳內(nèi)容應(yīng)該放大字體或擺放顯著位置，事前提醒購房者，否則容易誤導(dǎo)購房者，這從廣告宣傳上應(yīng)引起房開商重視，避免不必要糾紛。此外，房開商應(yīng)全部保留合同條款，讓購房者充分行使選擇權(quán)。但就該事件而言，由于缺乏相應(yīng)依據(jù)，很難再判斷是否事前刪除了一些條款，因此購房者今后在遇到類似問題，較好不要草率簽字，以免掉進“陷阱”而有苦難言。

煩惱四：等待“房產(chǎn)證”望穿秋水

案例:筑城殷女士2001年12月與房開商簽定了《商品房購賣合同》，2003年元月房開商向殷女士交付了房屋時，殷女士向房開商付清了全部購房款。依據(jù)雙方簽定的《商品房購賣合同》第15條規(guī)定，房開商應(yīng)向殷女士提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的應(yīng)有文件，但殷女士在入住2兩年多后，一直沒有取得《商品房屋登記注冊證》。于是殷女士在2005年11月將房開商告上了法庭，要求房開商限期將辦理產(chǎn)權(quán)記證所需的相關(guān)資料提交給她，同時支付違約金38090.1元。

貴陽市云巖區(qū)人民法院經(jīng)審理查明后，作出了如下判決：該房開公司自判決生效后一個月內(nèi)支付給殷女士違約金38090元；該房開公司自判決生效之日起90日內(nèi)向殷女士提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的全部手續(xù)。

貴州輔正律師事務(wù)所張健律師：房開商在開發(fā)地產(chǎn)時，應(yīng)該承擔(dān)兩項義務(wù)，其一是如期交付符合合同約定的房屋，其二是為業(yè)主如期辦理產(chǎn)權(quán)證提供保障。在現(xiàn)實生活中，前一義務(wù)引發(fā)的糾紛相對較少，而后一義務(wù)引發(fā)的糾紛則相對較多。業(yè)主不能如期辦理到房產(chǎn)證的主要原因有，(一)房開商在征地、施工、環(huán)保等方面存在不足，不完全具備辦理房屋總產(chǎn)權(quán)證的條件，(二)有關(guān)部門相關(guān)政策變動。

按照《商品房購賣合同司法解釋》第十八、十九條規(guī)定，由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房購賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房購賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。商品房購賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

煩惱五：“物管”與“業(yè)主”矛盾難解

案例一：2005年5月，貴陽花果園某住宅小區(qū)因欠費被供電部門斷電，公共用電被切斷后電梯停運，生活用水也隨后停止供應(yīng)，300多高層住戶被迫依靠消防通道出入。欠費的原因主要是部分業(yè)主覺得小區(qū)綠化、配套等就沒有達到房開商的宣傳承諾，物管公司的管理和服務(wù)也不到位，而拒交物管費。物管公司說，由于部分業(yè)主長期拖欠物管及

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