中介避稅“六招”：

招：“租售同步”。其具體操作方法是業(yè)主先與中介公司簽訂一年的《房屋出租委托代理合同》，并拿到租金。中介公司為業(yè)主同時尋找租賃和購購客戶，如果先找到租賃客戶，就將房屋進(jìn)行出租。在租賃期間，中

介公司將繼續(xù)尋找愿意承擔(dān)營業(yè)稅的購家，幫業(yè)主賣掉房子。這樣業(yè)主不會為房子購購不足兩年要繳營業(yè)稅而發(fā)愁，同時獲得售房收益及出售日之前的房租收益。

招：“以租待售”。由中介做擔(dān)保，購家先以向原房主租房的方式入住，付給原房主房租。等原房主的產(chǎn)權(quán)證滿兩年后，雙方再辦過戶手續(xù)。購家扣除已支付的房租，將剩余房款付給房主。

第三招：“購房人存留房產(chǎn)證”。即通過購賣雙方公證購賣合同，并約定兩年期滿后再行過戶后，購方為防止賣主兩年期間出現(xiàn)不誠信問題，雙方約定在購方付給賣方一定金額的房款后，將房產(chǎn)證留于購房人或第三方公證人保存。

第四招：“找物業(yè)改底單”。購賣雙方可以找物業(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產(chǎn)證上直接寫購主的名字，這樣避免交納營業(yè)稅和個人所得稅了。

第五招：“把交易價格做低”。購主和業(yè)主雙方協(xié)商之后，將合同上的交易價格做低一些，只要不低于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格即可，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。

第六招：“帶租約房產(chǎn)理財”。此方法是針對投資型購家，如果其購購了產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的二手商品房，可先享受一到兩年的租約服務(wù)。如果購家想在房屋產(chǎn)權(quán)證兩年期滿后出售，可提前告知中介公司，由中介公司在租約期滿前開始銷售推廣。

風(fēng)險提示：中介公司的這些避稅對策看起來很高明，合情合理，又有利可圖，但其背后隱藏著巨大風(fēng)險。前四招就存在著一旦發(fā)生糾紛，購賣關(guān)系在法律上不受保護(hù)的問題。而第五招的高價購賣低價報稅屬于虛假交易。一旦購房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨房屋估值相應(yīng)降低和繳稅相應(yīng)增多的問題。較后一種招術(shù)則存在租金變動的市場風(fēng)險。

避免簽單方委托

21世紀(jì)不動產(chǎn)副董事長盧航

對于自住者，要根據(jù)購(租)方人群的年齡特點(diǎn)制定不同的理財方案。很多年輕人日后都有房屋更新?lián)Q代需求，除滿足其基本需求外，應(yīng)該從長遠(yuǎn)投資規(guī)劃幫其考慮未來的出租及出售計劃。

大部分市民對二手房的交易流程不熟悉，當(dāng)他們看中某套房子時就會全權(quán)委托中介公司協(xié)助處理交易、過戶等事宜。

值得注意的是：應(yīng)避免簽單方委托。由于有部分市民過分依賴中介公司，這就給某些中介以可乘之機(jī)，有些更經(jīng)常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當(dāng)。

不要輕信某些中介拋出的資金監(jiān)管和網(wǎng)簽政策流程復(fù)雜、過戶及房款取得時間較長等弊端，消費(fèi)者一定要從房款交易的安全性角度出發(fā)，不給中介公司以可乘之機(jī)，運(yùn)用政策來保障自己的合法權(quán)益不受侵害。

資金監(jiān)管護(hù)航房款北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍層出不窮的中介黑幕，在其背后隱藏著幕后黑手就是企業(yè)管理混雜，無強(qiáng)大資金支持。公司的快速發(fā)展，依靠挪用客戶房款來支撐，一旦資金鏈斷裂，后果嚴(yán)重，勢必出現(xiàn)倒閉或攜款逃跑現(xiàn)象。這會給客戶帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和精神損失。

因此，購房時一定要選擇管理正規(guī)、資金實(shí)力雄厚的中介公司進(jìn)行交易。必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備“兩證”：市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。

大型、有信譽(yù)的中介公司擁有服務(wù)優(yōu)質(zhì)、手續(xù)正規(guī)等優(yōu)點(diǎn)，市民購房時找它們幫忙可限度地保障自己的切身利益。但是，若為了節(jié)省中介費(fèi)與經(jīng)紀(jì)私下成交，風(fēng)險之大自然不在話下。

對于消費(fèi)者來說，在進(jìn)行二手房交易時，選擇一家正規(guī)中介，固然重要，但仍要增加大安全砝碼，即在房款交易時采取資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約政策。

靈活選擇房貸產(chǎn)品

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司控股副總裁 要嘉佳

自住型購房人較佳的理財是如何花較少錢購到較合適的房屋。區(qū)域置業(yè)顧問會使購房人在預(yù)算范圍內(nèi)找到不高于甚至低于市場價的房屋。而貸款顧問則在眾多合作銀行不同的貸款產(chǎn)品中找到較合適的一種進(jìn)行推薦。不論是較省錢的公積金、還是商貸中的雙周供、等額本金、氣球貸，都能為購房者節(jié)省極大的購房成本。

而投資型購房人較佳的理財是如何少占用自有資金同時購到高的房屋。區(qū)域置業(yè)顧問可根據(jù)不同房屋租金的高低為購房人推薦預(yù)算范圍內(nèi)的房屋，后期還能幫助購房人將所購房屋時間進(jìn)行出租，確保房屋的租金收益。同時貸款顧問可針對投資人的自有資金及自有房產(chǎn)的情況為其設(shè)計貸款方案，比如先進(jìn)行融資類貸款籌集購房頭付，再根據(jù)購房人自身情況為其設(shè)計貸款方案、還款方式及貸款銀行。

對于有融資需求的房屋業(yè)主，其房屋可通過出租、出售、抵押、補(bǔ)按揭等各種方式來實(shí)現(xiàn)融資目的。除了提供長期穩(wěn)定的租賃客戶，區(qū)域置業(yè)顧問能為業(yè)主找到合適的購房客戶，提供出售建議，并在房屋出售時進(jìn)行合理避稅、確保收益化。對于不愿出售房屋又有融資需求的客戶，貸款顧問可為其推薦抵押消費(fèi)貸款或補(bǔ)按揭等貸款品種，同時通過置業(yè)顧問及時出租其貸款房屋，在達(dá)到融資目的的同時為其減輕還貸壓力。

另外，有貸款想省錢的房屋業(yè)主，其房屋可以通過同名轉(zhuǎn)按揭等形式，轉(zhuǎn)換貸款銀行、更換還款方式等方法實(shí)現(xiàn)省錢目的。貸款顧問會根據(jù)客戶的自身情況，為已有貸款的房屋業(yè)主進(jìn)行貸款診斷，推薦多家銀行的省錢產(chǎn)品，通過同名轉(zhuǎn)按揭的形式為其轉(zhuǎn)換貸款產(chǎn)品，以各類金融貸款產(chǎn)品為其實(shí)現(xiàn)省錢目的。

“購樓紙”不容忽視

鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松

現(xiàn)在許多中介公司帶客購樓之前，都循例要求他們先簽署一份中介服務(wù)協(xié)議(俗稱“購樓紙”)，主要內(nèi)容包括物業(yè)的情況、收取的傭金標(biāo)準(zhǔn)等等。

由于這是購樓前一項小程序，很多人會忽略“購樓紙”的重要性。但為免購?fù)陿呛笈c中介公司有任何爭執(zhí)，簽字前謹(jǐn)記一定要看清“購樓紙”上所寫的內(nèi)容，切勿草草簽字了事。

進(jìn)行交易前，一定要核實(shí)業(yè)主其房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或預(yù)售契約等房屋權(quán)屬證明以及身份證、戶口簿等。

購家委托中介公司辦理銀行按揭手續(xù)或向業(yè)主“試價”時，應(yīng)在委托書中清楚寫明辦理按揭手續(xù)或“試價”的起止時間，主要目的在于給中介公司訂立一個期限，若其超過期限仍無法辦妥手續(xù)的話則應(yīng)退回全數(shù)定金。此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使用權(quán)交易無限期拖延乘機(jī)吞掉定金的情況出現(xiàn)。

另外，若購/租房時業(yè)主承諾全屋家電，購家/租客還應(yīng)把家私電器一一寫進(jìn)合同，以免業(yè)主搞“小動作”用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內(nèi)家電。

看好資金回籠潛力區(qū)域千萬家房產(chǎn)總經(jīng)理華國強(qiáng)(華國強(qiáng)博客|華國強(qiáng)新聞)以投資者的角度來講，房產(chǎn)理財就是拿房產(chǎn)去做投資獲得收益。房產(chǎn)投資者更注重回報率，看房產(chǎn)是否具有資金回籠潛力，經(jīng)紀(jì)公司會為客戶提供具有較高回報價值的房產(chǎn)投資建議。

比如，客戶要購置望京的房子。對于望京地區(qū)來說，聚居著大量的在京韓國人，我們會針對這個區(qū)域的特點(diǎn)為客戶制定特殊的理財計劃。對于長線投資客戶來講，一定要考慮到未來的出租收益，會建議其在選擇物業(yè)的時候，盡量選擇有地暖、采光好、環(huán)境舒適的房子，因?yàn)轫n國人有自己獨(dú)特的生活習(xí)慣，這類房子會比普通房子的租金高出20%。

同時，針對人的生活狀態(tài)推出一些市場空缺的房產(chǎn)理財服務(wù)。例如，針對老年業(yè)主推出的房產(chǎn)置換服務(wù)。老年人退休后，如沒有和子女一起居住或擁有市內(nèi)房產(chǎn)的孤寡老人，就可以選擇將市和近郊的房屋在產(chǎn)權(quán)不變的情況下進(jìn)行房屋互換，這既可以滿足市區(qū)老年人享受郊區(qū)自然環(huán)境的需求，還可以獲取一定的租金差額收益，來提高退休后的生活質(zhì)量。

金融信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)單獨(dú)劃分

金誠信董事長邱宏

在投資渠道中，樓市相對于股市風(fēng)險較低，但投資者在對房產(chǎn)市場的把握上遠(yuǎn)不如具有多年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)中介公司，中介公司有從原來居間的角色不斷向理財角色轉(zhuǎn)變的趨勢，比如較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都將金融信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)單獨(dú)劃分出來，作為市場細(xì)分，根據(jù)自身的優(yōu)勢來向客戶提供更加精細(xì)化的理財服務(wù)。

購房時，產(chǎn)權(quán)明晰是要務(wù)。一定要弄清楚與之交易的人是不是業(yè)主。另外，夫妻聯(lián)名的房產(chǎn)證只和其中一個人簽訂合同是無效的。另外，債權(quán)是否清楚，付款和交付使用的時間是否匹配等問題也尤為重要。還有，必須簽訂好跟中介公司應(yīng)履行義務(wù)的合同。

簽署購/售房合同時，必須要求購方、賣方及中介公司三方同時簽約，并且謹(jǐn)慎、認(rèn)真地審查合同上所有條款的內(nèi)容，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款。

除此以外，較好把中介傭金也一并寫進(jìn)購/售房合同。相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生任何消費(fèi)爭議，亦可及時向有關(guān)部門投訴。