繼民間集資建房之后，上海又有人發(fā)起了定制購(gòu)房運(yùn)動(dòng)，聲稱(chēng)在這種“定制+團(tuán)購(gòu)”的模式下，房?jī)r(jià)將至少比市場(chǎng)價(jià)低20％。發(fā)起人更打出“民間保障房”的旗號(hào)，希望借此解決“夾心層”的住房難題。但筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種模式在土地、融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)都存在諸多不確定因素，能否落地尚難預(yù)料。

定制購(gòu)房：看起來(lái)很美

7月底，上海房地產(chǎn)圈內(nèi)人士錢(qián)生輝向上海市房地局遞交了《關(guān)于定制購(gòu)房、激活閑置土地請(qǐng)求政府有關(guān)部門(mén)給予支持和幫助》的報(bào)告，提出“定制＋團(tuán)購(gòu)”設(shè)想，通過(guò)“以銷(xiāo)定產(chǎn)”解除開(kāi)發(fā)商后顧之憂，降低財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格至少比市場(chǎng)低20％。

錢(qián)生輝說(shuō)，定制購(gòu)房是民間自我解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的一種模式，由發(fā)起人征集意向，大家對(duì)某一區(qū)域的房屋價(jià)位、面積等達(dá)成共同意向之后，再找到這一區(qū)域擁有土地的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行定向性建房。

他表示，自己扮演的是一個(gè)“服務(wù)商”的角色，接受會(huì)員定制需求，然后尋找相關(guān)房產(chǎn)公司進(jìn)行洽談，房產(chǎn)公司根據(jù)大家的需求“量身定制”樓盤(pán)。普通會(huì)員只要簽約表示購(gòu)購(gòu)定制房意向就可參與，且在購(gòu)房前不需要支付任何費(fèi)用，而對(duì)貴賓會(huì)員則收取數(shù)千元的咨詢(xún)費(fèi)，擁有優(yōu)先獲取樓層、位置等選擇權(quán)。

據(jù)錢(qián)生輝透露，他目前已與上海銀馬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司達(dá)成意向，項(xiàng)目地址位于上海浦東三林地區(qū)，占地約100畝，將分兩期開(kāi)發(fā)，房型為控制在建筑面積130平方米以下的疊加別墅，目前已有300個(gè)會(huì)員報(bào)名預(yù)訂?！伴_(kāi)發(fā)商一旦獲取大量‘訂單’，就可以縮短銷(xiāo)售時(shí)間及相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)成本，原來(lái)5年只能做1個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在可以做2個(gè)~3個(gè)，這樣就給房?jī)r(jià)下降留下了空間。”錢(qián)生輝說(shuō)，“我們定制房的預(yù)報(bào)價(jià)格在每平方米8000元左右?！?

目前，浦東三林地區(qū)的普通住宅價(jià)格在每平方米1．5萬(wàn)元左右，較新開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金色雅筑平均單價(jià)已達(dá)1．8萬(wàn)元。

據(jù)介紹，錢(qián)生輝于1995年創(chuàng)辦上海生輝廣告公司并進(jìn)入房產(chǎn)策劃、中介領(lǐng)域。

定制購(gòu)房不確定因素多

然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，這種號(hào)稱(chēng)為“業(yè)態(tài)創(chuàng)新”的定制購(gòu)房模式，存在諸多不確定因素，對(duì)土地、融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)都語(yǔ)焉不詳，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人都存在風(fēng)險(xiǎn)。

疑問(wèn)之一：定制購(gòu)房要收取“定金”嗎？

據(jù)錢(qián)生輝介紹，除了貴賓會(huì)員收取的咨詢(xún)費(fèi)外，所有會(huì)員在簽購(gòu)房合同前均無(wú)需支付費(fèi)用，但可以在政策法規(guī)允許的范圍內(nèi)預(yù)先簽訂意向合同，鎖定相關(guān)權(quán)益。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成則表示，既然是定制，那么開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)會(huì)要求收取一定的定金，但按當(dāng)前的法律法規(guī)，房屋在結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證之前，是不能預(yù)售的。開(kāi)發(fā)商要想在合法簽訂正式房屋預(yù)售合同之前收取定金，只能與購(gòu)方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（意向書(shū)），在認(rèn)購(gòu)書(shū)中確定定金條款。盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，但它是一份廣義的合同，若購(gòu)方因未來(lái)房?jī)r(jià)下跌反悔，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金；若開(kāi)發(fā)商因未來(lái)房?jī)r(jià)上漲違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)方有權(quán)要求其雙倍返還定金。

盡管錢(qián)生輝小心翼翼地試圖劃清與集資建房的界限，聲稱(chēng)無(wú)需提前付款，但他又在多個(gè)場(chǎng)合或明或暗地表示，希望取得政府支持，房產(chǎn)商預(yù)收一定的款項(xiàng)，以“減少開(kāi)發(fā)資金成本”。但定金較多不得超過(guò)房?jī)r(jià)總額的20％，與預(yù)付款不受數(shù)額限制完全不同。而這與此前曇花一現(xiàn)的集資建房并無(wú)太大差別。

疑問(wèn)之二：依靠民間力量能解決“夾心層”住房難？

按照錢(qián)生輝的設(shè)想，在宏觀調(diào)控的背景下，定制購(gòu)房將盤(pán)活沉淀在開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地，增加市場(chǎng)供給，在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房之外，提供部分中低價(jià)商品房，從而解決“夾心層”住房難，可以稱(chēng)之為“民間保障房”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，定制購(gòu)房設(shè)想有別于集資建房，又不是投資商單純參建，其角色定位相當(dāng)模糊，中間又夾著一個(gè)不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)和資金實(shí)力的“服務(wù)商”，利益關(guān)系復(fù)雜，可操作難度相當(dāng)大，即使能進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，效果也難以預(yù)料。

寬容創(chuàng)新堅(jiān)守底線

如果說(shuō)各界對(duì)定制購(gòu)房設(shè)想尚取寬容態(tài)度，對(duì)“民間保障房”的提法卻多持警惕和質(zhì)疑觀點(diǎn)。“保障性住房一定只能依靠政府，因?yàn)樗欢ㄊ欠菭I(yíng)利的，否則就不叫保障房。”尹伯成說(shuō)。

在錢(qián)生輝看來(lái)，定制購(gòu)房通過(guò)快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，維持不高但穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)，實(shí)現(xiàn)“放水養(yǎng)魚(yú)”可持續(xù)發(fā)展。如此，他不僅能為購(gòu)房者提供低價(jià)、超值的樓盤(pán)，還能讓開(kāi)發(fā)商賺取一定利潤(rùn)。

尹伯成則質(zhì)疑，錢(qián)生輝宣傳的每平方米8000元的預(yù)訂價(jià)格，相當(dāng)于目前同等地段房?jī)r(jià)的一半，恐怕很難實(shí)現(xiàn)。疊加別墅的預(yù)想房型，似乎又與“保障房”的初衷背道而馳。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，要警惕有人借“民間保障房”的名義伸手要政策，以求在預(yù)收定金、土地競(jìng)拍等方面尋求突破。他說(shuō)，對(duì)于謀求解決住房難題的各種創(chuàng)新，我們當(dāng)然要抱著寬容和鼓勵(lì)的心態(tài)，但相關(guān)法律底線一定要堅(jiān)守。

　　　　　(作者：姚玉潔 徐壽松)