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黃祖斌:2011年房價難漲 更不會大跌

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:京華時報  閱讀 943 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2011年,針對住宅的房地產(chǎn)調(diào)控會更加嚴厲,更多的細化政策將出臺,一些調(diào)控的死角將被格外“關(guān)懷”。就房價而言,筆者預(yù)計2011年很難上漲,不少地區(qū)可能小幅下跌,市場天平將開始向購方傾斜。

  2010年前11個月,全國商品房新開工面積大增48.7%,遠遠高于2009年全年11.54%的增速。
由于新房銷售多為預(yù)售,因此2011年樓市供給將增長較多。在供給增長的情況下,需求則被抑制。在投資性需求方面,今年的政策不大可能放松,抑制力度甚至還會加大;在自住需求方面,目前的房價又是多數(shù)家庭所承擔不起的。在這樣的情況下,目前樓市庫存逐漸增加,北京可售住宅已超過10萬套,上海掛牌的二手住宅已超過15萬套。2010年,一、二線城市的住宅銷量已出現(xiàn)下滑,當年前52周,10個城市中,住宅成交量除武漢小漲1.18%以外,其余城市均下跌,跌幅較大的城市包括:深圳50.83%,南京45.45%,杭州44.47%,上海40.32%,北京39.7%。2011年,一、二線城市的住宅銷量仍將保持低量,基本不可能回到2009年的水平,全國住宅銷售面積增幅可能在10%以下,很有可能負增長。

  就全國而言,限購令、投資性購房頭付提高以及貸款利率上浮等政策的威力還將逐漸展現(xiàn)。2007年9月末,中國曾出臺二套房貸款頭付四成(目前是五成)、利率為基準利率110%的調(diào)控政策,對投資需求的打擊較大;2008年,在雷曼倒閉引發(fā)金融危機前,中國經(jīng)濟仍在高速增長,但2008年前8個月房地產(chǎn)銷量卻負增長14.74%,說明二套房頭付提高和利率上浮的影響非常大;去年前11個月,全國住宅銷量僅小幅增長7.4%。由于房價漲幅高于貨幣供應(yīng)量的增幅,隨著2009年過度投放的貨幣被逐漸消耗和“稀釋”,適度寬松貨幣政策結(jié)束,住宅市場的貨幣將不再過剩,這將影響房企銷售金額的增長。

  數(shù)據(jù)顯示,房企去年前11個月的資金來源高達63220億元,開發(fā)投資則僅有42697億元,資金較為寬裕。但是,商品房銷售額少于開發(fā)投資額,為4.23萬億元。由于全國地價短期內(nèi)難以下跌,未來房企的購地支出將較多。同時,政府對閑置土地的清理、去年大量新開工面積的后續(xù)投資等,都將消耗房企的資金。另外,雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房企整體資金充裕,但多數(shù)上市公司的現(xiàn)金流為負,不少中小房企以企業(yè)股權(quán)質(zhì)押貸款,這或許說明多數(shù)房企的資金并不寬裕。在2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款及房地產(chǎn)信托仍將繼續(xù)收緊的情況下,僅從房企資金情況來看,也需要平價銷售以回籠資金。

  綜上判斷,2011年房價很難上漲。不過,在通脹預(yù)期下購房需求釋放、長期以來房價上漲導(dǎo)致百姓強烈看漲預(yù)期的背景下,房價也不大可能有大幅的下跌。

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