上海的房地產(chǎn)市場自從2003年下半年宏觀調(diào)控以來，經(jīng)歷了土地大限、加息、限貸、一手房二手房網(wǎng)上公示等諸多政策措施的洗禮，市場也曾一度出現(xiàn)過短暫的觀望，但是，這些似乎均未給始終高位運行的上海房市以有力的沖擊，有實力的投資投機客始終對后市信心十足。不過也難怪，2004年下半年的反彈行情以及今年年初的房價暴漲局面也印證了以往政策的溫和性，以及市場強大的吸納能力。

而同時，這種不正常不穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)狀也在擁有大量投機房產(chǎn)、尤其是處于離婚邊緣的家庭內(nèi)部催生出了新的怪胎，其利益糾葛牽涉到了無辜的購家以及銀行，可謂殃及甚重。記者前不久就在法庭旁聽到了這樣一起案件。

2005年5月9日上海市中級人民法院下午2 : 30

案件：原告劉某(女)訴請其前夫黃某履行離婚協(xié)議書中協(xié)議歸其所有的七套房屋的過戶更名手續(xù)。

從表面上看來，此案件只是一起普通的有關(guān)離婚協(xié)議的執(zhí)行方面的案件，此次開庭為二次開庭審理。但是，隨著法庭調(diào)查的深入，記者了解到了案件事實的復(fù)雜程度——

原告劉某(女)與被告黃某于2004年11月29日協(xié)議離婚，協(xié)議中將雙方所有的13套房產(chǎn)進行了協(xié)議分割，并將其中七套位于中遠兩灣城的房屋協(xié)議歸劉某所有。因是按揭貸款購置的，約定剩余貸款由劉某償還。但是，因為這七套房屋當(dāng)時購購時房產(chǎn)證上只有黃某一個人的名字，所以涉及到了房產(chǎn)過戶更名的問題。

而問題是，在雙方協(xié)議離婚后，上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了年中時政策帶來的短暫觀望后，在2004年11月后房價出現(xiàn)了翹尾現(xiàn)象，漲幅較大，這對于擁有數(shù)套房產(chǎn)的像劉某黃某這樣的短線投機客來說，無疑是個利好信號，基于對后續(xù)調(diào)控政策的恐慌，此時拋盤不啻為一個好時機。于是，二人商議又委托第三人將七套房產(chǎn)中的六套拋售。

在當(dāng)時市場上人們“購漲不購跌”的心理追購下，12月底，六套房產(chǎn)很快便在中介的幫助下找到了下家，因為房產(chǎn)證上當(dāng)時只有黃某的名字，便分別由黃某與購家簽訂了房屋購賣合同。

可是春節(jié)傳統(tǒng)的淡季過后，上海房價又出現(xiàn)了新一波暴漲行情。想來，投機者的心態(tài)應(yīng)是怎樣的。劉某向黃某提出欲毀約停售，并提出訴訟請求，要求黃某將房產(chǎn)過戶更名至自己名下，但是，這時候，問題就復(fù)雜了。

購家權(quán)益受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)

“在當(dāng)初與購家簽訂購賣合同的時候，均約定了高額的違約金條款，而且本來已經(jīng)約定好要與購家到交易辦理過戶手續(xù)的，因為劉某起訴，房屋被查封，才被擱置。至目前為止，已經(jīng)有四位購家起訴至法院或者申請仲裁，要求合同簽署人黃某繼續(xù)履行合同約定，辦理過戶?！秉S某的代理人李律師告訴記者。

至此，下家權(quán)益受到了挑戰(zhàn)。據(jù)記者庭外了解，這六個下家中諸多為外地購家，而且基本是購來為子女將來自住。

杭州的張先生和吳女士就是其中的兩位購家。他們都是2004年12月24日在中介的撮合下與黃某簽訂了房屋購賣合同，并且都向銀行申請辦理了轉(zhuǎn)按揭(當(dāng)時上海并沒有叫停轉(zhuǎn)按揭)。

“我們都支付了35%的頭付款，原來也和上家約好，在銀行轉(zhuǎn)按揭貸款放下來之后的七個工作日內(nèi)到交易辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，誰知道3月初的時候，中介打電話來告訴我們，我們購購的房屋因牽涉案件，被查封了！”

“原來聽說女方也是同意出售房屋的，我們也交了定金?！睆姆ㄍヌ峁┑淖C據(jù)上來看，劉某也確實對收受的定金開具了收條。

貸款銀行參加訴訟，挺而維權(quán)

另黃某的代理律師還向記者表示，“除去六家下家的權(quán)益不談，過戶更名給劉某還有一個問題，那就是按揭貸款房屋所涉銀行的權(quán)益保護問題?！?p>據(jù)悉，六套房屋所涉銀行包括農(nóng)行、廣東發(fā)展銀行、交通銀行、中國銀行四家銀行。

依照我國《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?p>同時，根據(jù)《銀行住房貸款借款抵押合同》第八條第(一)款第(2)分項約定，“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人的書面同意，抵押人不得自行以轉(zhuǎn)讓、交換、與、再抵押等方式處置抵押物。抵押人擅自處置抵押物的，其行為無效?！?p>而依據(jù)前述相關(guān)規(guī)定：如原告劉某要求被告黃某將涉案房屋變更登記為其名下，頭先須征得抵押銀行的同意，否則將無法實際履行。

而之后，2005年3月，為了打擊投機，上海市銀行同業(yè)公會會同滬上十六家中資銀行一致叫停二手房轉(zhuǎn)按揭，即銀行按揭貸款購購的二手房必須在還清貸款后方能辦理變更登記手續(xù)。

如此一來，按揭房產(chǎn)所涉貸款銀行紛紛提出異議，并作為有利害關(guān)系的當(dāng)事人向法院提出了獨立訴訟請求，明確表示如果劉某不能全部提前還貸，決不同意將房產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭過戶更名給劉某。

對此，主審此案的法官認為，作為銀行來說，抵押權(quán)就是很好的救濟手段，如果劉某沒有了還款能力，銀行完全可以將房屋拍賣獲得救濟。

針對法官的這一說法，記者和與該案有關(guān)的銀行聯(lián)系，廣發(fā)銀行上海分行的代理人金律師稱，“抵押權(quán)是銀行的救濟手段，但是無論何種救濟手段，那是銀行自身的權(quán)利；而銀行在辦理按揭貸款時，貸款人是黃某，考察的也是黃某的資信能力，現(xiàn)在欲變更貸款人，銀行當(dāng)然要考察劉某的資信能力，而顯然，劉某是不具備這種能力的?！薄岸?，即使法官不將上海市叫停轉(zhuǎn)按揭的銀行間協(xié)定作為判案的法律依據(jù)，認為銀行可行使抵押權(quán)的較終救濟手段，在現(xiàn)在處于敏感期的上海房地產(chǎn)市場中，如果銀行同意轉(zhuǎn)按揭給資信能力不好的劉某，很可能即使拍賣該房產(chǎn)也無法保全自身權(quán)益。”

即使劉某可以全部提前還款，六個無辜購家的權(quán)益又由誰來維護呢？

至記者寫稿時止，此案件因為相關(guān)下家的起訴及申請仲裁，已經(jīng)無法進一步審理。

思考

由此，我們不禁要想到這樣一個對于欲毀約者不尷不尬的現(xiàn)狀：當(dāng)初欲毀約時，房價節(jié)節(jié)攀升，正是由于看好后市行情，以待更大暴利收益才有了毀約之心；而今，特別是七部委聯(lián)合發(fā)文后，投機者都瘋狂拋盤的情況下，房價持續(xù)走低，留在手中的也都是燙手山芋；而且，從案件事實上看，存在黃某在劉某不知情的情況下擅自出售房產(chǎn)的可能性不大，那么對下家數(shù)額巨大的違約金理應(yīng)較后仍由劉某承擔(dān)。如此一來，投機房產(chǎn)的更大的暴利收益只能成為南柯一夢，甚至是更大的損失了。

向購置二手房產(chǎn)的購家敲響警鐘

為了避免簽訂的房屋購賣合同在履行階段出現(xiàn)上述問題，一定要在簽訂合同前，徹底明晰房屋的權(quán)屬。即使房產(chǎn)證上只有一個人的名字，也一定要追問此房產(chǎn)是否還與其他人存在所有關(guān)系，如果有，較好該所有人在合同簽訂時在附加條款上也以簽字為證，以免出現(xiàn)上述案件中的情形，較后不得不訴至公堂。

理應(yīng)引發(fā)銀行的思考

銀行在婚姻存續(xù)期間，發(fā)放個人住房按揭貸款考察個人資信還貸能力時，即使房屋購賣合同的購受人只有夫妻中的一人，是不是也應(yīng)該將夫妻中的另一方作為還貸人進行考察；同時，考慮到夫妻離婚后按揭房產(chǎn)的分割，如果房產(chǎn)證上原有的所有人名字要予以變更，而這牽涉到變更后的所有人資信不佳時，如何才能更好的規(guī)避銀行的風(fēng)險？

插曲

據(jù)購家張先生向記者痛訴，撮合交易的中介在案件審理期間，竟然要求其簽訂一份承諾書，承諾“如果較后合同不能履行，不追究中介方的任何責(zé)任，同時中介方不退還中介傭金?！?p>為此，記者咨詢了相關(guān)的房地產(chǎn)專業(yè)律師，中介方面的這種做法是完全沒有道理的，購賣如果然不能成交，傭金理應(yīng)退還。

不管是怎樣的矛盾和沖突，上述原夫妻間的、上家與下家的、原告與銀行間的、購家與中介方的，歸根到底都是由上海房地產(chǎn)市場不正常的扭曲的現(xiàn)狀催生出的怪胎?？磥?，市場的確是需要回歸理性的時候了。

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