近日，業(yè)內(nèi)對(duì)大華水岸藍(lán)橋樓盤一些購房者的“停供按揭”的做法說法不一。一些在上海開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的香港 專家一致向記者表示：“購房人即使‘維權(quán)’，也應(yīng)遵守法律，不同的法律關(guān)系不應(yīng)混淆”。

“整個(gè)就是找錯(cuò)對(duì)象了”

１１月下旬，有媒體頭次報(bào)道了“退房未果，大華水岸藍(lán)橋５１名業(yè)主暫停還貸”的事件。報(bào)道稱，因退房要求未獲開發(fā)商回應(yīng)，大華“水岸藍(lán)橋”有５１名業(yè)主簽名的聯(lián)名信分別到了開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司手中，明確表示其退房要求在獲得大華集團(tuán)答復(fù)之前，將于２００５年１１月起，集體停止還貸。

記者注意到，盡管目前房?jī)r(jià)滑坡、購賣雙方為所謂“跌價(jià)補(bǔ)償”紛爭(zhēng)不斷，但像這樣將矛頭指向借款銀行的情況，在上海尚屬頭例。對(duì)于突然被納入“行動(dòng)對(duì)象”的銀行，他們會(huì)有如何反應(yīng)呢？

對(duì)此，記者采訪了為這５１位業(yè)主提供貸款的工商銀行上海分行和興業(yè)銀行上海分行的相關(guān)人士。興業(yè)銀行上海分行的一位辦公室人員表示，針對(duì)此事，他們銀行不接受任何形式的采訪；而工商銀行上海分行負(fù)責(zé)媒體接待的陸先生，在希望媒體不要過多報(bào)道該事件的同時(shí)，以初步、謹(jǐn)慎的回復(fù)，表示了該行的態(tài)度：“我們的法務(wù)人員已經(jīng)和這些業(yè)主有過初步交流了，退房本身與我們銀行無關(guān)，拒絕還貸的做法不合理，也不符合合同約定，這些購房者整個(gè)就是找錯(cuò)對(duì)象了！”

面對(duì)暴跌港人更理性

如此事件，歸根結(jié)底，不外乎房?jī)r(jià)下跌造成的。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，這５１位拒絕還貸的業(yè)主中大多數(shù)是在去年底、今年初房?jī)r(jià)“高位”時(shí)購房。當(dāng)時(shí)，大華眾多樓盤的房源單價(jià)都在萬元以上，而目前附近次新樓盤大多數(shù)同類二手房的掛牌價(jià)降至８０００元／平方米至９５００元／平方米之間。

房?jī)r(jià)下跌是否一定要發(fā)生此類糾紛？漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿介紹，香港１９９７年金融風(fēng)暴期間，幾乎沒有發(fā)生過類似事件。

當(dāng)時(shí)香港房產(chǎn)暴跌，房?jī)r(jià)跌至一半以下，那些貸款５、６成的房東即使把房子賣掉也還不了銀行貸款，“負(fù)資產(chǎn)”情況十分普遍。但是，香港是個(gè)成熟的“契約社會(huì)”，一般開發(fā)商對(duì)合同承諾的各種條款，包括房屋質(zhì)量、解除合同約定等都能盡力“履約”，而購房者也從來不會(huì)千方百計(jì)尋找退房理由；連投資購房的市民也“愿賭服輸”。

據(jù)悉，在香港１９９７年金融風(fēng)暴期間，許多無力還貸的人房屋被銀行收回產(chǎn)權(quán)，然后進(jìn)行司法拍賣；拍賣所得與個(gè)人所欠貸款相抵，多則退給個(gè)人，少則繼續(xù)向個(gè)人追償。

香港有個(gè)人破產(chǎn)法，無力還貸的個(gè)人可以申請(qǐng)破產(chǎn)，但是破產(chǎn)者４年內(nèi)的日常消費(fèi)、購物都有金額限制，不能打車、坐飛機(jī)，不能購置房產(chǎn)、汽車甚至品牌衣物等。雖然破產(chǎn)后個(gè)人逃脫了債務(wù)，但其所付出的代價(jià)相當(dāng)巨大。

欠貸對(duì)“維權(quán)者”不利

香港當(dāng)年房?jī)r(jià)如此暴跌，業(yè)主一般不敢拒還銀行貸款的月付款；而此次大華水岸藍(lán)橋的５１位業(yè)主已經(jīng)開始了“拒還行動(dòng)”，可見滬港兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的差異，“市場(chǎng)成熟一個(gè)重要的部分應(yīng)該是購房者的心理成熟?！绷硪晃怀ｑv上海的香港房地產(chǎn)開發(fā)商高管人士表示：“看看，房?jī)r(jià)暴漲時(shí)徹夜排隊(duì)搶房子，房?jī)r(jià)暴跌時(shí)陣腳大亂，就能看出上海一些購房人不夠成熟?！?p>

擅長(zhǎng)處理各類房產(chǎn)維權(quán)案子的金誠律師事務(wù)所孫海鋒律師告訴記者，購賣合同與貸款合同完全是兩個(gè)合同，兩個(gè)法律關(guān)系不能混為一談，雖然存在“當(dāng)購賣合同終止時(shí)，貸款合同也相應(yīng)終止”的因果關(guān)系，但是反過來就不成立了——開發(fā)商拒絕退房不能成為業(yè)主拒絕履行與銀行之間合約的理由。如果時(shí)間持續(xù)下去，銀行完全有理由通過司法手段沒收房屋產(chǎn)權(quán)，以拍賣所得抵沖貸款，這樣對(duì)相應(yīng)的購房者極其不利。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民先生在接受記者采訪時(shí)謹(jǐn)慎表示，房?jī)r(jià)下跌，不但香港、臺(tái)灣發(fā)生過，日本、新加坡也都發(fā)生過，人家購房人之所以能一是一、二是二地解決問題，主要在于整個(gè)社會(huì)尊重合同尊重契約成風(fēng)，“合同糾紛的對(duì)象是誰就應(yīng)該找誰。”

但從上海目前所發(fā)生的一系列事件看來，人們似乎習(xí)慣把房?jī)r(jià)問題、房屋質(zhì)量問題、交房標(biāo)準(zhǔn)問題和貸款問題混到一起來提出，主體不分，對(duì)象不明，事情就因此而復(fù)雜起來。

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