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南京樓市崛起“民間”維權(quán)中介
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 665 次
短短一年間,南京樓市被相繼崛起的兩股力量攪得風(fēng)生水起:一股是“民間驗房師”群體,他們受購房者聘請檢驗房屋質(zhì)量問題,為業(yè)主維權(quán);另一股是市民自發(fā)成立的“我愛南京自建房俱樂部”,將幾十個樓盤的“民間版”房價成本清單公之于眾。
這兩股力量的影響力迅速擴大,甚至波及北京、上海、重慶等地。人們關(guān)注著這類“維權(quán)中介”對中國房地產(chǎn)業(yè)的健康成長能否起到刺激效用。
民間驗房師:“幾乎每棟房子都有些質(zhì)量問題”
準(zhǔn)備花百萬元購購的一套新居,建筑面積是否如圖紙所標(biāo)的一致?墻面是否有空鼓?混凝土強度如何?精 用材是否合格?……有關(guān)房屋質(zhì)量的一切,都是南京“民間驗房師”的驗房內(nèi)容。
丁渤,南京市天創(chuàng)建設(shè)公司副總工程師,是“民間驗房師”這一行當(dāng)?shù)南刃姓摺!扒皫啄辏暇┦凶》渴袌龌母锖?,有親戚朋友購房時讓我?guī)椭灧?,結(jié)果發(fā)現(xiàn)幾乎每棟房子都有質(zhì)量問題。后來找我驗房的朋友越來越多,忙不過來,于是在2005年底成立了一個專業(yè)驗房工作室,并且在工商行政管理部門注了冊?!?p>幾年來,丁渤和他的團隊共接受購房者委托驗房4000多套,涉及新上市的所有樓盤。由于中國還沒有“驗房師”這方面的資質(zhì)證,因此目前他們大都被稱之為“民間驗房師”。
記者在調(diào)查中了解到,目前從事“民間驗房”的人士大多是房地產(chǎn)、建筑業(yè)的工程師,熟悉房屋建筑的結(jié)構(gòu)、特點,以及建筑交付使用必須達到的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)房屋質(zhì)量的問題,難逃他們的“火眼金睛”。
丁渤說:“剛開始驗房時,開發(fā)商對這種做法很抵觸,還會派幾個人跟著一道去驗房,想方設(shè)法找茬。但驗過幾次后,開發(fā)商發(fā)現(xiàn)我們找到的問題都有專業(yè)法規(guī)為依據(jù)。比如有的房子中軸線偏移,導(dǎo)致面積減少;有的房子在打地基的過程中有惡意偷工減料行為,嚴(yán)重的甚至出現(xiàn)傾斜,他們就理屈了?!?p>既要約束開發(fā)商,又要防止業(yè)主過度維權(quán),丁渤嘗試召開由雙方參加的協(xié)調(diào)會來解決矛盾?!斑@種方式已經(jīng)成功操作了幾次。南京市的四季陽光等幾個樓盤的業(yè)主因此拿到了相當(dāng)數(shù)額的賠償。”許多開發(fā)商現(xiàn)在很重視“民間驗房師”的意見,樓盤交付前加大了自查力度。北京、上海、蘇州、無錫甚至寧夏都有人來咨詢,有的想做質(zhì)量咨詢、有的想辦同樣的公司。
對于“民間驗房師”現(xiàn)象,南京“紫鑫·中華廣場”銷售總監(jiān)黃真敏有不同看法。他說,商品房在交付前,要經(jīng)過質(zhì)量監(jiān)理、消防、人防、水電、電梯等10多道強制質(zhì)量控制,較后還有關(guān)鍵的“竣工質(zhì)量備案”。很多環(huán)節(jié)是由政府部門把關(guān),其嚴(yán)格程度超過了一般的商品。“民間驗房師”檢驗出的問題都是一些瑕疵,不是本質(zhì)性的問題。老百姓之所以找他們,是因為不了解商品房的質(zhì)量保障體系,其實沒有必要。
房價成本“民間版”:老百姓也能自己算出房子成本
幾乎與“民間驗房師”同時出現(xiàn)的“我愛南京自建房俱樂部”,近兩個月來連續(xù)在網(wǎng)站上公布民間版“房價成本清單”,引起了不小的震動。其中一份清單列出了南京河西20個樓盤的成本,以及城中8家樓盤的成本信息。
俱樂部發(fā)言人邵角告訴記者:“近兩年,南京的房價上漲迅猛,漲幅排在全國前五位,而居民收入?yún)s只排在20多位。俱樂部成立之初,是從自身利益出發(fā),想以合作社的方式集資建房。許多會員是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,可在購房時也常常上當(dāng)受騙。去年媒體不斷要求公布‘房價成本清單',我們就考慮將俱樂部的性質(zhì)由自利性轉(zhuǎn)向公益性,決定利用本身的300多人,通過各種渠道收集房價成本信息公之于眾,告訴老百姓一個計算房價的方法?!?p>據(jù)介紹,民間版本的土地成本,是從南京市國土局網(wǎng)站上查到的,建設(shè)成本來自中國招商網(wǎng),經(jīng)營成本和規(guī)費在業(yè)內(nèi)有大致的標(biāo)準(zhǔn)。2006年1月中旬,俱樂部再次公布南京部分樓盤的成本。這次是用總投資除以總建筑面積,得出單位面積的成本,使用的數(shù)據(jù)都來自開發(fā)商的廣告。
在2005年福州等地“官方版”房價成本清單發(fā)布遇阻之后,“民間版”房價成本清單的出爐,無異于給南京樓市扔下一顆“重磅炸彈”。遠在上海、北京的開發(fā)商都打來電話與他們探討此事,南京也有開發(fā)商在報紙上公布自己的成本清單?!拔覀冇嬎愠鰜淼倪@些樓盤價格比市場價格至少低1000元??赡苡姓`差,但不超過10%?!鄙劢菍τ浾哒f:“兩種房價成本計算方式都得到了不少業(yè)內(nèi)權(quán)威人士的肯定?!?p>而南京多家樓盤開發(fā)公司負責(zé)人在接受記者采訪時卻表示,“民間版”房價成本清單并不全面。南京力聯(lián)集團一位經(jīng)理說,“民間版”房價成本清單的計算方式太過簡單,其中遺漏了開發(fā)商的科技投入、精裝修投入等,開發(fā)商的營銷、辦公等運營費用也是他們無法統(tǒng)計到的?!懊耖g版”房價成本清單只是一個樓盤成本的主體部分,尤其是對一些高端樓盤的成本統(tǒng)計過低。
樓市監(jiān)管職責(zé)該誰來負?
南京樓市維權(quán)新變化,引起了政府部門和不少業(yè)內(nèi)專家的關(guān)注。
北京師范大學(xué)博士生導(dǎo)師董藩教授說:“民間驗房師”的崛起,其實是購房者與開發(fā)商博弈中的一種“被動維權(quán)”。我們知道,商品房的生產(chǎn)過程較復(fù)雜,雖然開發(fā)商會出具《建設(shè)工程竣工驗收備案表》,但普通購房者很難一下子鑒別質(zhì)量優(yōu)劣。有時政府部門提供的信息又有限。有需求就有市場,從某種程度上說,在政府部門監(jiān)管不到位的情況下,“民間驗房師”也是一種制約開發(fā)商保證房屋質(zhì)量的特殊力量,較好由政府出面,培育有資質(zhì)的民間驗房中介機構(gòu),滿足購房者的驗房需要。
在今年1月召開的全省物價工作會議上,江蘇省物價局局長趙耿毅強調(diào),全省將進一步加強商品房價格監(jiān)管,制定和完善普通商品房價格管理辦法,特別是強化百姓的“知情權(quán)”,探索商品房成本監(jiān)測發(fā)布方式,強化商品住宅社會成本的監(jiān)審,增加商品房價格透明度,使百姓不但可以查到商品房的銷售價,還將了解其大致成本。
記者近日從物價部門獲悉,鹽城市物價局今年已開展了市區(qū)商品房成本監(jiān)審試點工作,選擇40個小區(qū)樓盤進行監(jiān)審。4月份,該市將公布出“詳細、透明,百姓都能看得懂”的商品住宅成本,之后還將每月、甚至每星期對房價成本進行動態(tài)發(fā)布,探索建立社會輿論監(jiān)督、消費者參與、企業(yè)自律的商品住宅價格約束機制。
“從價格法的角度來說,房地產(chǎn)屬于關(guān)系國計民生的重要敏感類消費品,對這類消費品的價格進行有效監(jiān)管是物價局的職責(zé)?!苯K省物價局檢查分局局長甘家林對記者說,物價部門雖然作出了努力,但沒有真正發(fā)揮作用,房價仍然在多方利益群體的抬舉下不斷上漲?!懊耖g版”房價成本清單實際上填補了政府監(jiān)管缺位,對物價部門的工作是一個有力的推動。
南京市法制辦行政復(fù)議處處長張力軍認為,從產(chǎn)品質(zhì)量法的角度來說,面向消費者的商品房,肯定要納入質(zhì)量監(jiān)管,關(guān)鍵是由誰管、怎么管?住房體制改革前,房屋質(zhì)量由建工局負責(zé)監(jiān)管,但一直存在建多管少的問題。改革后,建工局職能全部劃給了建委,成為事業(yè)單位。房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管的職能被推向了市場。
專家指出,監(jiān)管缺位在我國市場發(fā)育過程中顯得尤為突出。從國外的情況看,市場經(jīng)濟比較成熟的國家進行產(chǎn)品監(jiān)管主要靠市場化機制,但我國尚處于轉(zhuǎn)型期,將監(jiān)管職能市場化,還為時過早。
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