編者按:　一個住宅小區(qū)好似個家庭，物業(yè)就像保姆，24公里默默地打理著一切。每位業(yè)主也都希望，交了物業(yè)費，能夠得到等值甚至超值的服務。然而，業(yè)主與物業(yè)畢竟唇齒相依，不可避免會發(fā)生各種各樣的摩擦。如果鬧紅了臉對簿公堂，就得用法律的利器公平地裁決。據(jù)了解，近年來，物業(yè)合同糾紛呈上升趨勢，而且案件類型新，現(xiàn)有法律法規(guī)尚不健全，解決難度大?，F(xiàn)在我們將較典型的物業(yè)合同糾紛進行評析。


業(yè)主可以私占小區(qū)公用部分？
事件回放：2003年9月，李某購購了水榭花都一套房屋，2003年9月27日，李某與發(fā)展房產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽發(fā)展物業(yè)管理有限公司共同簽訂了《物業(yè)管理公約》，公約約定“禁止在坐擁花園、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或者其他共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物，業(yè)主不得在屋頂公共部位安裝太陽能熱水器?！?004年8月，李某在自家屋頂安裝了太陽能熱水器。2004年9月，物業(yè)公司訴至原法院。
審判結(jié)果：一、二審法院認為：李某將安裝在屋頂?shù)奶柲軣崴髯孕胁鸪?，將屋頂恢復原狀?BR>
案例評析：根據(jù)建設部1989年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》規(guī)定：所有人和使用人對共有的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務，任何一方不當多占、獨占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。


服務質(zhì)量下降能否降低物業(yè)費？
事件回放：劉某住宅坐落于嘉麟花園，2002年5月8日，劉與物業(yè)公司簽訂了合同，但因物業(yè)管理公司履行物業(yè)管理義務中存在一定的瑕疵，如對金山海鮮大漁港的侵權行為未能及時制止，小區(qū)環(huán)境遭到破壞，致使其管理、服務區(qū)域內(nèi)未完全達到約定標準。劉某欠物業(yè)管理公司2003年1月1日至2004年4月30日物業(yè)管理費1139.5元，物業(yè)公司因此起訴。
審判結(jié)果：于洪區(qū)人民法院認為，被告給付原告物業(yè)費1139.5元及銀行利息損失。劉不服提出上訴，沈陽中法認為，物業(yè)管理公司未按《公共契約》約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標準服務，是違約行為。劉某不交物業(yè)管理費，是因為物業(yè)管理公司的違約，但劉某實際接受了物業(yè)服務，可適當減少交物業(yè)管理費。判決劉某給付物業(yè)管理費968.75元及相應的銀行利息。
案例評析：法院根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價，適當減少業(yè)主的應交物管費用，符合法律規(guī)定，體現(xiàn)了對物業(yè)公司違約責任的追究。

小區(qū)里丟東西物業(yè)沒責任嗎？
事件回放：1999年3月18日，孫某購了沈陽市沈河區(qū)萬泉家園小區(qū)一住宅，與遼寧三利房地產(chǎn)實業(yè)有限公司簽訂了一份委托物業(yè)管理合同，三利公司承諾：全封閉式庭院管理，24公里保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理。
2004年1月9日，孫某發(fā)現(xiàn)自己的助力車在小區(qū)車棚內(nèi)丟失。同年11月4日，他以安全防護管理不善為由將三利公司告上法庭，索賠損失1950元。法院認為助力車丟失是因犯罪行為所致，與三利公司無因果關系。一審駁回起訴。孫某上訴至沈陽中法。
審判結(jié)果：沈陽中法認為，三利公司疏于安全管理，違反了管理公約的約定，但孫某助力車的丟失并不是物業(yè)違約直接造成的，所以三利公司沒有全部賠償責任，較終按車輛總價值20％，即390元賠償。
案例評析：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

沒簽訂物業(yè)合同可不交物業(yè)費？
事件回放：艾某經(jīng)營的網(wǎng)吧位于某小區(qū)內(nèi)。2003年7月1日，小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后，政興物業(yè)按約定進行了物業(yè)服務。但艾某未向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。政興物業(yè)公司于2003年11月7日訴至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物業(yè)管理費3611元。艾某以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同、物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務不多為由，拒交物業(yè)費。
審判結(jié)果：中法認為，艾某作為業(yè)主，物業(yè)服務合同對其具有約束力，其負有向物業(yè)公司交納物業(yè)費的義務。判決艾某一次性給付物業(yè)公司物業(yè)管理費3611元。
案例評析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主委員會依法成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會也未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務，業(yè)主則應按照實際發(fā)生的服務的價格向物業(yè)公司交納相應的費用。

超過訴訟時效就不能維權了？

事件回放：楊林華在交納了1994年9月至1996年12月的物業(yè)管理費、采暖費、水費后，不再交納任何費用。2004年7月19日，楊林華所屬的華新國際訴至沈河區(qū)人民法院，請求法院判令楊林華給付1997年至2003年的物業(yè)管理費、采暖費和水費。
原審法院判決楊林華應該給付華新國際1997年至2003年的物業(yè)管理費、采暖費和水費。宣判后，雙方均不服原審判決，向沈陽中法提起上訴。
審判結(jié)果：沈陽市中法認為，華新國際向原審法院起訴的時間是2004年7月19日，而其所請求的楊林華應支付拖欠的物業(yè)管理費是從1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖費分別是1998至1999年度、2002年至2004年度。華新國際應該在得知自己的權利受侵害后的兩年之內(nèi)起訴。對于2002年7月19日前發(fā)生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規(guī)定。較后法院判決楊林華只需支付2002年以后的費用。
案例評析：我國《民法通則》規(guī)定了訴訟時效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力的減損。物業(yè)合同適用訴訟時效的規(guī)定。

房子質(zhì)量有問題就拖欠物業(yè)費？

事件回放：2000年1月15日，騰某入住三好家園C座1－1－1號房，并與沈陽巨龍置業(yè)有限公司、沈陽好房子物業(yè)管理有限公司簽訂管理公約、進住協(xié)議書及管理費收繳協(xié)議書。2003年8月，該小區(qū)由巨龍公司接管進行物業(yè)管理。入住后，騰以“房屋存在質(zhì)量問題，小區(qū)圍墻距離房屋過近，巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理服務義務，物業(yè)費與服務標準不相符”為由，從2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物業(yè)費，共欠費3802元。2003年12月，巨龍公司提出訴訟，要求給付此款及滯納金。
審判結(jié)果：一、二審判認為，原、被告之間存在物業(yè)管理服務關系，巨龍公司提供了大量的全面的物業(yè)服務，騰作為該小區(qū)居民，已享受到物業(yè)公司的管理服務，應交納相應的費用。判決騰給付物業(yè)管理費3802元，及逾期付款違約金。
案例評析：房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房購賣合同調(diào)整范疇，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題相威脅，拒交物業(yè)費。如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司有對房屋維護和修繕義務，業(yè)主要求物業(yè)公司進行維修，物業(yè)未履行義務的，業(yè)主有權根據(jù)《合同法》規(guī)定，拒絕交納物業(yè)費。

事件6：老物業(yè)公司不愿退出怎么辦？
　　徐匯區(qū)一小區(qū)2004年底物業(yè)管理合同到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)咨詢公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參加了投標，較終由另一家知名物業(yè)公司奪標。之后，原物業(yè)公司不愿退出，就這樣僵持了三個月后，中標物業(yè)公司不得不將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟損失。

　　律師：根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)管理服務合同到期，原物業(yè)公司應做好物業(yè)管理資料移交工作，并及時撤離管理區(qū)域，這是理所當然的規(guī)則，因此上述物業(yè)公司肯定敗訴，勸他們晚走不如早走。

　　當前，物業(yè)管理服務合同到期或未到期即新更換物業(yè)公司，從而引發(fā)老物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的情況十分普遍，新進物業(yè)公司運用法律手段來維護自身權益是明智之舉。

　　事件7：業(yè)委會當家人可擅作主張嗎？

　　2004年2月，浦東一小區(qū)業(yè)委會主任擅自將物業(yè)維修基金由原來存在甲銀行賬戶轉(zhuǎn)到親戚工作的一家銀行去，更糟糕的是這家銀行又比甲銀行利息低許多。不知情的其他幾個業(yè)委會委員不想背黑鍋，結(jié)果業(yè)委會內(nèi)發(fā)生意見沖突。

　　律師：根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，小區(qū)物業(yè)維修基金的動用、續(xù)籌，應由業(yè)主大會三分之二以上有投票權的業(yè)主決定，這位主任的做法當然是錯誤的。

　　對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前主要問題是缺乏有效的監(jiān)督機制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權，但對如何監(jiān)督尚無明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬，多則上億的維修基金，像潘多拉的魔盒吸引著小區(qū)里個別業(yè)主。因此，業(yè)委會成員本人的品行和素質(zhì)至關重要，不是隨便什么人都可以當?shù)摹?

　　事件8：原業(yè)委會成員是下屆業(yè)委會當然成員嗎？

2004年6月，閔行一小區(qū)業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在居委會組織下成立新一屆業(yè)委會的籌備組。該業(yè)委會成員以為自己是當然的下屆籌備組成員，既不去報名登記參加籌備組選舉，又不理睬新一屆業(yè)委會的選舉結(jié)果，甚至還把地區(qū)房地辦告上法院，指責房地辦違法行政。

　　律師：目前新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》中對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會這類事沒有做出相關的規(guī)定，一般來說這不是換屆選舉，上屆業(yè)委會委員不能以當然委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉，而是以普通業(yè)主的身份進行重新登記。

　　近來有關上述問題的信訪和訴訟在增多，業(yè)委會委員自以為是的行為比較普遍，這與目前上海有關業(yè)委會缺乏選舉程序、標準等的相關規(guī)定分不開，從而給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。

　　事件9：開發(fā)商能隨意更換物業(yè)公司嗎？

　　2004年3月，一家知名物業(yè)管理公司獲悉一開發(fā)商欲將40萬平方米規(guī)模的小區(qū)委托一家物業(yè)公司開展前期物業(yè)管理，并且打算實行招標。這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準備之后，一舉奪魁。由于雙方在售房合同寫明由這家知名物業(yè)公司管理，因而吸引了不少購房者。按理這家知名公司給開發(fā)商帶來了好處，然而半年后開發(fā)商突然開出非?？量痰臈l件逼這家物業(yè)公司退出，想以自己下屬物業(yè)公司取而代之。雙方由此產(chǎn)生糾紛。

　　律師：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行管理。

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