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單方增加物管費(fèi)無效

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 597 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2002年5月28日,黔西南州施達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任有限公司向興義市法院起訴,稱在向該市吉利一區(qū)業(yè)主袁某收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí),被其以未簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕(袁某只同意按原與開發(fā)商黔西南州施達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)總公司的約定交納管理費(fèi)),公司稱袁某拒交納按有關(guān)規(guī)定應(yīng)收取的98.26元物業(yè)管理費(fèi),訴請(qǐng)法院判令被告交納所欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金,責(zé)令被告今后按期交納管理費(fèi)。興義市法院通過審理做出一審判決,駁回原告的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司不服,上訴到黔西南州中級(jí)人民法院,請(qǐng)求撤銷原判,依法改判。

黔西南州中院經(jīng)審判認(rèn)定,物業(yè)公司未依據(jù)有關(guān)規(guī)定在平等主體一致的基礎(chǔ)上,明確物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利,也未將開發(fā)商黔西南州施達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)總公司在對(duì)業(yè)主售房時(shí)的簡(jiǎn)介、承諾、優(yōu)惠辦法等諸多因素考慮進(jìn)去,與業(yè)主袁某在物業(yè)管理收費(fèi)及服務(wù)上未達(dá)成共識(shí),未依照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定與袁某簽訂物業(yè)管理合同,導(dǎo)致收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收取的項(xiàng)目、服務(wù)的內(nèi)容等模糊不清,也未辦理收費(fèi)許可證。州中院依法做出終審判決,駁回原告訴訟請(qǐng)求,維持原判。
同樣的事情發(fā)生在南京,某物業(yè)公司因增加治安護(hù)衛(wèi)員,進(jìn)行24公里巡邏,便貼出告示,告知全體業(yè)主(住戶),將每戶的物業(yè)管理費(fèi)提高。物業(yè)管理公司在事先未征求業(yè)主意見的情況下,便擅自將物業(yè)管理費(fèi)提高,一些業(yè)主對(duì)此十分不滿,于是也出現(xiàn)拒繳物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。
專家分析道,上述案例業(yè)主才入住半年,大廈很可能還未成立業(yè)主委員會(huì),此時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)通過其他途徑征求業(yè)主意見。另一方面,業(yè)主入住半年就要調(diào)整物業(yè)管理費(fèi),這表明管理者制定大廈管理預(yù)算不夠完善,原因可能是物業(yè)管理公司未能準(zhǔn)確估計(jì)大廈的真實(shí)開支,以致因估計(jì)過低而出現(xiàn)赤字,也有可能公司未能預(yù)計(jì)到一些特殊的支出。例如,因人力資源短缺,管理員工的工資增加,直接增加管理開支的負(fù)擔(dān);或是入住初期,大廈一切設(shè)施處在保養(yǎng)期內(nèi),各種保養(yǎng)及維修費(fèi)由建設(shè)單位負(fù)責(zé),一旦保養(yǎng)期過后,各類設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān);此時(shí)準(zhǔn)備不足以致經(jīng)費(fèi)超支等等。這些情況管理者都沒認(rèn)真考慮研究,便報(bào)物價(jià)局審核,而物價(jià)局對(duì)每幢大廈、每個(gè)小區(qū)也并不十分了解,一旦物價(jià)局定出指導(dǎo)價(jià)后,物業(yè)管理公司再對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行修改,就會(huì)造成不好的影響。
毫無疑問,物業(yè)管理公司未征求業(yè)主委員會(huì)同意,單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),此做法欠妥。雖然有些地區(qū)管理公約明確規(guī)定物業(yè)管理公司通過成本核算,發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)收入確實(shí)不足,支出超過收入時(shí),物業(yè)管理公司有權(quán)增加管理費(fèi),但在增加管理費(fèi)時(shí),應(yīng)召開業(yè)主委員會(huì),通報(bào)情況,征求意見,在獲得同意的情況下實(shí)行。
黔西南州中院做出終審判決:黔西南州施達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司強(qiáng)行收取業(yè)主袁某每月每平方米0.25元的物業(yè)管理費(fèi)沒有法律依據(jù),不受法律保護(hù)。物業(yè)公司狀告業(yè)主反而敗訴,這不得不引起業(yè)內(nèi)的重視,同時(shí)更應(yīng)該有所反思。

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