如果你是小區(qū)商品房的業(yè)主，你知道小區(qū)里哪些地方是業(yè)主們的共有建筑面積？哪些共有面積是被計(jì)入“公攤”，在購(gòu)房時(shí)你已經(jīng)購(gòu)了單？你對(duì)共有面積、公攤面積享有哪些權(quán)利？這些問(wèn)題對(duì)許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，恐怕都還是一本糊涂賬。

　　日前，?？谑蓄U海園小區(qū)的288戶(hù)業(yè)主，不得不算清這筆賬。業(yè)主們四處呼求：他們購(gòu)房時(shí)就花錢(qián)購(gòu)下的數(shù)千平方米小區(qū)停車(chē)場(chǎng)，卻眼看著被法院裁定當(dāng)作開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)給了別人?！皹I(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，豈容隨意踐踏？”他們希望，這一呼聲能引起人們共鳴。

　　“你們小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)，過(guò)幾天就要通知房管局過(guò)戶(hù)給別人了。”近日，?？谑蓄U海園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人劉先生，接到了來(lái)自法院的電話(huà)通知。這一通知，再次引起頤海園小區(qū)全體業(yè)主的憤怒，“那是我們的停車(chē)場(chǎng)，怎么說(shuō)賣(mài)就給賣(mài)了！”劉先生說(shuō)，為了給全體業(yè)主討回公道，他們要將這場(chǎng)艱難的維權(quán)之戰(zhàn)，進(jìn)行到底。

　　10年前小區(qū)房屋售罄

　　頤海園小區(qū)位于?？谑泻５閸u五西路的海昌路8號(hào)，是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的產(chǎn)物。如今，對(duì)于小區(qū)的288戶(hù)業(yè)主來(lái)說(shuō)，找到當(dāng)年的小區(qū)開(kāi)發(fā)商海南國(guó)邦企業(yè)股份有限公司，已不是件容易的事。

　　據(jù)了解，頤海園小區(qū)于1993年公開(kāi)發(fā)售，到1996年，小區(qū)絕大部分房屋已售出。業(yè)主們的購(gòu)房合同上，不僅寫(xiě)明了每套房的建筑面積，且明確其中含公共分?jǐn)偯娣e，并標(biāo)注“準(zhǔn)確面積以房屋所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)測(cè)繪、丈量面積為準(zhǔn)”。

　　然而，因多起糾紛在身，欠了一屁股債的開(kāi)發(fā)商，還沒(méi)為小區(qū)申辦總房產(chǎn)證、沒(méi)有就竣工項(xiàng)目向房產(chǎn)局申請(qǐng)整體測(cè)繪便失去了行蹤。這使已經(jīng)出售但每一戶(hù)業(yè)主都辦不下房產(chǎn)證的頤海園小區(qū)，變成了當(dāng)年處境尷尬的?？谑蟹e壓房地產(chǎn)之一。1999年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。由于發(fā)展得早、成熟得快，頤海園小區(qū)業(yè)委會(huì)在?？陬H有口碑。幸運(yùn)的是，全省處置積壓房地產(chǎn)工作的啟動(dòng)，?？谑蟹慨a(chǎn)局為小區(qū)的每一戶(hù)業(yè)主辦下了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上記載了每一套房產(chǎn)的合同面積。

　　停車(chē)場(chǎng)是我們的

　　昨天下午，頤海園小區(qū)數(shù)名業(yè)主告訴記者，當(dāng)年售樓時(shí)，小區(qū)的地下停車(chē)庫(kù)和地上停車(chē)位已經(jīng)在銷(xiāo)售中進(jìn)行了分?jǐn)偅u(mài)給了全體業(yè)主。

　　說(shuō)停車(chē)場(chǎng)屬于全體業(yè)主，證據(jù)何在？為此，劉先生等人四處奔波。在?？谑谐墙ň?，他們找到了小區(qū)的《工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書(shū)》，證書(shū)確認(rèn)頤海園小區(qū)的建筑面積為37500平方米。288戶(hù)業(yè)主把288套房產(chǎn)銷(xiāo)售合同上的建筑面積相加，得出的數(shù)字為35782余平方米。小區(qū)建筑面積37500平方米-35782平方米=1718平方米，也就是說(shuō)，只有這1718平方米的面積，是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有讓業(yè)主購(gòu)單的。那么，這塊面積又是什么性質(zhì)呢？

　　業(yè)主們從?？谑腥朔擂k公室了解到，小區(qū)有一部分面積不可計(jì)入公攤出售，即小區(qū)的人防工程面積，按規(guī)定，人防工程面積一般為小區(qū)地下室面積的1/2。

　　該小區(qū)的地下室即地下停車(chē)場(chǎng)，面積約3400多平方米，其1/2約1700多平方米，與小區(qū)未出售的那塊面積基本吻合。

　　由此，小區(qū)業(yè)主們認(rèn)為，頤海園小區(qū)除了1700多平方米人防工程面積，小區(qū)的地上、地下停車(chē)場(chǎng)，在開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)已全部進(jìn)行了公攤，并已由所有購(gòu)房者為這部分公攤面積購(gòu)了單。

　　被人以15萬(wàn)元總價(jià)拍賣(mài)

　　　2003年12月中旬，小區(qū)業(yè)主在省內(nèi)幾家媒體上，發(fā)現(xiàn)了關(guān)于頤海園小區(qū)車(chē)庫(kù)的《拍賣(mài)公告》。這，頓時(shí)引起了業(yè)主們的極大疑惑。

　　2003年12月18日，頤海園小區(qū)業(yè)委會(huì)也向幾家媒體發(fā)表《嚴(yán)正聲明》，稱(chēng)“小區(qū)開(kāi)發(fā)商大量問(wèn)題正待進(jìn)入法律程序解決，有關(guān)物業(yè)相對(duì)性尚存異議，因此，我們嚴(yán)正聲明，在拍賣(mài)標(biāo)的無(wú)政府有關(guān)部門(mén)確認(rèn)前，任何損害百姓利益的行為我們將視為無(wú)效，望參與競(jìng)拍者周知慎之?！?P>　　但事情發(fā)展得很快。2003年12月23日，小區(qū)停車(chē)場(chǎng)其中的3060平方米（評(píng)估價(jià)為489萬(wàn)元），被以15萬(wàn)元的價(jià)格由個(gè)人競(jìng)購(gòu)成交。

　　法院賣(mài)停車(chē)場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商抵債

　　經(jīng)向法院查證，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商國(guó)邦公司曾向省內(nèi)某銀行借款160多萬(wàn)美元，期限2個(gè)月，并以頤海園小區(qū)項(xiàng)目土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保。因其中60多萬(wàn)美元逾期未還，銀行于1996年7月向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)支付令。法院審查后，向國(guó)邦公司發(fā)出支付令，限國(guó)邦公司收令后15日內(nèi)如數(shù)還款。國(guó)邦公司到期仍未還款，頤海園的地下停車(chē)場(chǎng)及地面一樓的所有車(chē)位，被法院查封了。

　　2000年9月，評(píng)估機(jī)構(gòu)受法院委托，對(duì)頤海園小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)評(píng)估，結(jié)論為：地下停車(chē)庫(kù)3417平方米，加上地上停車(chē)場(chǎng)，總價(jià)值為747萬(wàn)元。2002年6月，評(píng)估機(jī)構(gòu)糾正評(píng)估結(jié)論：共3158平方米的停車(chē)場(chǎng)，總價(jià)值為505萬(wàn)元。2003年10月24日，法院召集開(kāi)發(fā)商和銀行作出《執(zhí)行和解更正協(xié)議》，將小區(qū)停車(chē)場(chǎng)其中的3060平方米，以489萬(wàn)元的作價(jià)抵給銀行。

　　“開(kāi)發(fā)商欠了別人的錢(qián)，為什么用我們的停車(chē)場(chǎng)抵債？”業(yè)主們震驚、氣憤。他們認(rèn)為，停車(chē)場(chǎng)被次出售，他們的合法權(quán)益將蒙受不白之冤。

　　2003年12月19日，小區(qū)全體業(yè)主向法院提交《執(zhí)行異議書(shū)》，其中聲明：停車(chē)場(chǎng)歸所有小區(qū)業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商與銀行簽定的《執(zhí)行和解更正協(xié)議》中關(guān)于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的內(nèi)容，是非法和無(wú)效的；法院在查封時(shí)，既未貼封條，也未向社會(huì)公告、征詢(xún)對(duì)查封資產(chǎn)權(quán)屬的異議，不符合法定程序；法院在缺乏停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬依據(jù)的情況下，不應(yīng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行“抵債”處置。為此，業(yè)主們請(qǐng)求法院，致函拍賣(mài)公司，終止即將進(jìn)行的頤海園小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的拍賣(mài)活動(dòng)，并盡快召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，查明停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　檢察院執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，應(yīng)先確認(rèn)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬

　　2004年10月，小區(qū)業(yè)主接到法院的書(shū)面通知。通知稱(chēng)，法院對(duì)頤海園小區(qū)業(yè)主委會(huì)的《執(zhí)行異議》進(jìn)行審查后認(rèn)為，業(yè)委會(huì)提出停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬小區(qū)全體業(yè)主的問(wèn)題，涉及到被執(zhí)行人國(guó)邦公司的合法權(quán)益，是另一個(gè)法律關(guān)系，在執(zhí)行程序無(wú)法認(rèn)定，應(yīng)依法通過(guò)訴訟程序解決，如經(jīng)訴訟程序確定國(guó)邦公司對(duì)頤海園全體業(yè)主有侵權(quán)行為，法院才能糾正執(zhí)行裁定。為此，法院通知業(yè)委會(huì)可在15天內(nèi)向法院起訴，確認(rèn)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，逾期法院將恢復(fù)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　這紙通知再次激起小區(qū)業(yè)主的憤怒：“法院在處置停車(chē)場(chǎng)時(shí)，為什么絲毫不關(guān)心小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，而在小區(qū)業(yè)主提出執(zhí)行異議時(shí)，卻一味地保護(hù)開(kāi)發(fā)商的權(quán)益？”

　　由于對(duì)法院的執(zhí)行裁定和上述通知不服，頤海園小區(qū)業(yè)委會(huì)向檢察機(jī)關(guān)提出了申訴。2005年1月6日，檢察機(jī)關(guān)對(duì)此案進(jìn)行審查后，向法院作出了《檢察建議書(shū)》。

　　檢察院認(rèn)為，頤海園小區(qū)業(yè)主根據(jù)購(gòu)房合同，有理由認(rèn)為小區(qū)停車(chē)場(chǎng)已分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主房產(chǎn)面積中，開(kāi)發(fā)商國(guó)邦公司將已售給各業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)當(dāng)成是自己的財(cái)產(chǎn)重復(fù)轉(zhuǎn)讓用于抵債，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。因此，法院在執(zhí)行本案并在小區(qū)業(yè)主提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)查明國(guó)邦公司對(duì)該停車(chē)場(chǎng)是否擁有權(quán)屬。如在權(quán)屬不明的情況下就處分該財(cái)產(chǎn)，不是依法有效地解決矛盾的方法。

　　“另外，該矛盾亦涉及幾百住戶(hù)的權(quán)益，建議法院在執(zhí)行中認(rèn)真考慮檢察院的意見(jiàn)，并慎處?！睓z察院同時(shí)認(rèn)為，對(duì)于權(quán)屬的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)是執(zhí)行工作中的職責(zé)，本案在國(guó)邦公司履行舉證義務(wù)不足的情況下，亦不應(yīng)獲得法院對(duì)頤海園小區(qū)停車(chē)場(chǎng)行使轉(zhuǎn)讓權(quán)的支持。

　　但檢察院的這一建議，至今未得到法院的采納。

　　房產(chǎn)局停車(chē)場(chǎng)不可能過(guò)戶(hù)給競(jìng)購(gòu)人

　　頤海園小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)，究竟歸誰(shuí)？今天上午，記者向海口市房產(chǎn)管理局了解了有關(guān)情況。

　　據(jù)該局房產(chǎn)管理科有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)建筑面積哪些被計(jì)入公攤，可依據(jù)房管部門(mén)對(duì)小區(qū)竣工后進(jìn)行整體測(cè)量并作出的測(cè)繪成果報(bào)告。但頤海園小區(qū)竣工后，開(kāi)發(fā)商一直未向該局申請(qǐng)測(cè)量，所以頤海園小區(qū)至今沒(méi)有測(cè)繪成果報(bào)告，對(duì)頤海園小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)是否已被計(jì)入公攤，該局無(wú)從認(rèn)定。

　　鑒于此，該局曾在2004年8月已向法院建議：由法院、房屋權(quán)利人或房屋利害關(guān)系人對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)委托實(shí)施整體測(cè)量，并與開(kāi)發(fā)商售房合同約定的房屋面積進(jìn)行比較，方可便于確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否已將停車(chē)場(chǎng)予以分?jǐn)偂?P>　　但房產(chǎn)局的這一建議也沒(méi)有得到法院的采納。2005年8月，法院再次書(shū)面通知頤海園小區(qū)業(yè)委會(huì)，要求業(yè)委會(huì)在30日內(nèi)向該院提供房管部門(mén)頤海園小區(qū)整體測(cè)量的測(cè)繪成果報(bào)告，以便該院認(rèn)定小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬，逾期將通知房產(chǎn)部門(mén)恢復(fù)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　拍賣(mài)后的停車(chē)場(chǎng)，能否過(guò)戶(hù)到競(jìng)購(gòu)人的名下？就此，房產(chǎn)管理科該位負(fù)責(zé)人明確告訴記者：“在停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)來(lái)源不明的情況下，過(guò)戶(hù)給競(jìng)購(gòu)人，不可能”。

法律小貼士

　什么是小區(qū)共有建筑面積？

　　●商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　●根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局的有關(guān)規(guī)定，成套房屋的共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

　　●國(guó)家建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》明確：房產(chǎn)測(cè)繪單位在房屋權(quán)屬證書(shū)附圖中，應(yīng)注明實(shí)測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱(chēng)、房屋套內(nèi)建筑面積（需在圖中標(biāo)注出尺寸）和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　哪些部分不應(yīng)公攤？

　　●不應(yīng)計(jì)入的共有建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　●此外，對(duì)小區(qū)“車(chē)庫(kù)”的權(quán)屬問(wèn)題，正在審議的《物權(quán)法》草案專(zhuān)門(mén)規(guī)定：有合同約定的，按約定執(zhí)行，沒(méi)有約定或約定不清的，除非建設(shè)方舉證，否則歸全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主對(duì)分?jǐn)偯娣e有何權(quán)利？

　　●共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。

　　●已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自出租、出售。

　　●開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司，將已分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e用于出租、招商，需與業(yè)主協(xié)商并征得業(yè)主同意；出租及招商的收益及收益支配權(quán)，歸全體業(yè)主。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　　海南

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