我是某住宅小區(qū)的住戶，上個月１２日凌晨我出差回來，發(fā)現(xiàn)家中被盜，經過清點，我家中財產被盜損失大約為十二萬元，我及時向轄區(qū)派出所報了案，但至今為止，案件都沒有偵破。我想請問，我每月都按時繳納了管理費，這次財產損失是否可以要求管理處給予賠償？
王先生類似的問題，我聽到過很多次，提出問題的有物業(yè)管理界同行，也有小區(qū)業(yè)主，但我始終無法就這樣的問題給大家一個標準答案，得根據具體情況具體分析。物業(yè)管理公司是否應當就小區(qū)業(yè)主財產被盜承擔相應的法律責任，頭先取決于物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理活動中是否有過錯。法律意義上的過錯是指當事人違背了某種應該承擔的義務。這種義務又可以分為法定義務和約定義務兩種。目前的法律尚未有明確的規(guī)定，物業(yè)管理公司應對小區(qū)業(yè)主的財產負保管義務，也就是說物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主的財產安全沒有法定的義務。同時，目前大多數已簽訂的物業(yè)管理合同中都有明確的約定，物業(yè)管理公司不承擔小區(qū)業(yè)主的財產保管責任。那是不是說物業(yè)管理公司也沒有對小區(qū)業(yè)主負有財產安全的約定義務呢？我個人認為并不一定。
囿于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我認為目前絕大多數的物業(yè)管理合同對小區(qū)業(yè)主是沒有普遍約束力的。我傾向認為，大多數物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主形成的是一種事實上的物業(yè)管理合同關系。這種事實上的物業(yè)管理合同關系因為沒有對雙方的權利、義務形成書面的一致意見，它的適用就比較模糊。但有一點可以確定：相對于一個沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)，有專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)之內，業(yè)主的財產是應該更為安全的。但這種安全本身并不是物業(yè)管理公司的義務，否則就會無限制地擴大物業(yè)管理公司的責任。這里的義務是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中所實施的一系列給予業(yè)主安全感覺的措施，物業(yè)管理公司實施的安全措施包括：值班保安對犯罪分子的威懾力量；物業(yè)管理工作人員對已經發(fā)現(xiàn)的不安全情況的遏止作用；接到報警信號的及時處理措施等。針對上述義務我們可以看出，物業(yè)管理公司在實施財產安全方面措施的過錯包括：值班保安的擅離職守，物業(yè)管理工作人員對已發(fā)現(xiàn)的不安全情況視若罔聞，接到報警信號沒有及時采取應對的措施等等。
并不是說物業(yè)管理公司在實施小區(qū)安全措施中有過錯就一定要承擔相應的法律責任，物業(yè)管理公司承擔法律責任還需要證明這種過錯和業(yè)主財產被盜之間有法律上的因果關系。按照法律的規(guī)定，這類案件，適用的是舉證責任的倒置，即物業(yè)管理公司應當自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區(qū)業(yè)主財產損失的原因。物業(yè)管理公司不能提供上述的證據，就應當承擔小區(qū)業(yè)主財產被盜的法律責任。
畢竟，業(yè)主的財產被盜是因為犯罪分子的犯罪行為而引起的，物業(yè)管理公司即使依據法律的規(guī)定應當承擔法律責任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務所承擔的法律責任不能超出它對履行本合同時對合同風險的理解，這個理解的范圍在案件當中取決于法官的自由裁量權。
除了上述有關法律的一些理論性問題外，在實踐中如果業(yè)主想要通過法律的途徑向有賠償義務的物業(yè)管理公司主張權益的話，目前還存在著一些難以逾越的問題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據例如核定業(yè)主財產損失的具體金額等，較終需要通過刑事案件的審理結果來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的較終處理?，F(xiàn)實當中類似的案件大多數被迫中止審理，進入漫長的等待期。
王先生，您所提出的問題在現(xiàn)實當中確實普遍存在，但目前通過法律途徑解決還有一些不能排除的障礙，希望我的意見能解決您的疑惑。

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