全國(guó)>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 二手房購(gòu)賣案例解析

二手房購(gòu)賣案例解析

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 498 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

據(jù)了解,隨著相關(guān)政策的出臺(tái),二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移,類似購(gòu)房者未能申請(qǐng)到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開(kāi)始成為近期焦點(diǎn)。
  購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款
  從2004年下半年開(kāi)始,隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái),銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開(kāi)始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購(gòu)購(gòu)2套以上住房貸款的限制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放,以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。
  目前,通過(guò)貸款支付主要房款是大多數(shù)購(gòu)房人的頭選付款方式,可如果購(gòu)房者不能通過(guò)銀行審查,自身沒(méi)有能力支付房款,基于購(gòu)賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話,將不可避免地造成違約,較后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然,這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。
  2004年8月,洪先生通過(guò)中介公司看中一套房子,總價(jià)86萬(wàn)元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款,所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟,辦出貸款完全沒(méi)有問(wèn)題,于是洪先生就與上家簽訂了購(gòu)賣合同,并開(kāi)始辦理貸款申請(qǐng)。
  然而沒(méi)想到的是,多家銀行都沒(méi)有批準(zhǔn)貸款。為了付款,洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月,他不僅向上家賠償了將近2萬(wàn)元的違約金,而且所出售的房屋由于過(guò)于匆忙,也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒(méi)有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾,所以無(wú)法向中介公司索賠。
  從法律關(guān)系上來(lái)看,貸款合同與房屋購(gòu)賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系,除非在購(gòu)賣合同中約定未能成功,貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則,一旦未能獲得貸款,基于購(gòu)賣合同付款方式的約定,購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款,否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力,如果中介公司承諾貸款的,應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或者作為付款擔(dān)保人。
  期房限轉(zhuǎn)之后的期房購(gòu)賣
  在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之前,通過(guò)預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)購(gòu)賣占據(jù)了
二手房交易市場(chǎng)相當(dāng)?shù)姆蓊~,而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開(kāi)始施行以及隨后而來(lái)的一段市場(chǎng)冷淡期,很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象,具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的問(wèn)題上做文章。

  此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛,原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使,寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,卻不愿意繼續(xù)履行合同,更有甚者,直接轉(zhuǎn)售他人。
  蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了
購(gòu)房合同,合同總價(jià)為70萬(wàn)元。由于是期房,小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出,于是雙方約定由蔡先生先支付39萬(wàn)元房款,張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi),由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,蔡先生通過(guò)貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小產(chǎn)證之后,卻以簽訂合同時(shí)沒(méi)有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院,要求繼續(xù)履行合同。

  案例中交易雙方所簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù),雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定,沒(méi)有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓,但是雙方已經(jīng)在合同中約定,當(dāng)房屋符合國(guó)家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證,符合法定轉(zhuǎn)讓條件,因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院較終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同,協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
  戶籍遷移之阻礙
  戶籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題,由于戶籍管理屬于公安部門(mén)進(jìn)行的行政管理,法院無(wú)權(quán)干涉,而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件,因此這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。
  2004年5月,林先生購(gòu)購(gòu)了一套老式售后公房,取得
產(chǎn)權(quán)證之后,林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)購(gòu)的房屋中居然有其他人的戶口,質(zhì)問(wèn)售房人才得知是售房人購(gòu)購(gòu)此房屋時(shí)上家所留下的戶口,售房人也表示自己無(wú)能為力,也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所,派出所表示該戶口沒(méi)有遷入地不能辦理遷出。至今為止,林先生的問(wèn)題仍然未能得到解決,不禁懊悔自己沒(méi)有在購(gòu)房之前了解清楚這些問(wèn)題。

  針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn),應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任,要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任,直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障,也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中,這樣的措施是必不可少的。

掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來(lái)源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤(pán)

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來(lái)泉二期

    天來(lái)泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道

  • 中國(guó)海南·海花島

    中國(guó)海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛(ài)華東路部隊(duì)車庫(kù)旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)