(一)取得從業(yè)資格

　　正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的頭要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須頭先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同。

　　1．從事國內(nèi)投標的資格要求

　　物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　頭先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。

　　其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書。

　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，由建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)部2004年5月1日頒布實施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(簡稱《辦法》)規(guī)定：一級資質(zhì)物業(yè)公司可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　《辦法》將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：

　　(1)一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準

　?、僮再Y本人民幣500萬元以上。
　?、谖飿I(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
　?、畚飿I(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
　?、芄芾韮煞N類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
　　a．多層住宅200萬平方米；
　　b．高層住宅100萬平方米；
　　c．獨立式住宅(別墅)15萬平方米；
　　d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
　　⑤建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　(2)二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準

　?、僮再Y本人民幣300萬元以上。
　　②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于lO人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
　?、畚飿I(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
　?、芄芾韮煞N類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
　　a．多層住宅100萬平方米；．b．高層住宅50萬平方米；
　　c．獨立式住宅(別墅)8萬平方米；
　　d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
　?、萁⒉栏駡?zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　(3)三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準

　?、僮再Y本人民幣50萬元以上。
　?、谖飿I(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
　?、畚飿I(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
　?、苡形械奈飿I(yè)管理項日。
　?、萁⒉栏駡?zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照《辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照較低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。對于不符合原定資質(zhì)等級標準的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。

　　政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關(guān)，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應(yīng)當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招投標的迅速發(fā)展。

　　2．參與國際投標應(yīng)履行的手續(xù)

　　物業(yè)管理公司參與國際投標，應(yīng)根據(jù)招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。

　　(1)注冊

　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊后經(jīng)該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標工作。

　　由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：

　?、俟菊鲁獭Ｎ飿I(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。

　?、跔I業(yè)執(zhí)照。國內(nèi)投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。

　?、坳P(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關(guān)公證后生效。

　　④資產(chǎn)負債表及損益表。這兩份報表從財務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平。

　?、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等。

　?、揶k事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。

　　(2)選擇代理人

　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。

　　當然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人杰出的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：

　?、贅I(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當利用其在當?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗向投標公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項目的招標信息，開發(fā)商情況，當?shù)胤?、?jīng)濟情況，社會風俗習慣，勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。
　　②業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運作提供服務(wù)，這些工作包括 各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等。這些服務(wù)可以提高投標者工作效率，降低其交易成本。
　?、勖軈f(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮"潤滑劑"的作物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應(yīng)從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。

　　代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)頭先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。

　　，技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務(wù)。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：

　　a．察看公司以往在合同任務(wù)實施過程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說明材料；
　　b．調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類似地區(qū)承擔類似物業(yè)項目情況；
　　c．審查將要從事該項目的所有工作人員的經(jīng)驗和資歷；
　　d．了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。

　　，管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機構(gòu)及政府機構(gòu)打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地做出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有：

　　a．考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄；
　　b．考查被提名的項目經(jīng)理以往業(yè)績成就記錄；
　　c．詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見；
　　d．判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。

　　第三，資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必

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