根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)?，F(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。

　　(一)公開(kāi)招標(biāo)

　　公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主)通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

　　公開(kāi)招標(biāo)是國(guó)際上較常見(jiàn)的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則。

　　(二)邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小（即工作量不大，總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高）的物業(yè)管理項(xiàng)日。由于公開(kāi)招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高，邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開(kāi)招標(biāo)方式的不足，成為公開(kāi)招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn)，深受一些私營(yíng)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的歡迎。目前，邀請(qǐng)招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開(kāi)發(fā)商所經(jīng)常采用。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。

　　(三)議標(biāo)

　　議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指招標(biāo)人不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，較終達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。這是因?yàn)?，一方面，該?lèi)物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價(jià)較低，短時(shí)問(wèn)內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。事實(shí)上該類(lèi)項(xiàng)目（也就是我們常見(jiàn)的中小樓盤(pán)和物業(yè)）很少是實(shí)行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的，大多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時(shí)工期緊，開(kāi)發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商，較終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時(shí)在投標(biāo)人競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商所采用，業(yè)主委員會(huì)也可通過(guò)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。

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