除了價(jià)格、開發(fā)商的品牌之外，購(gòu)房子之前還要想清楚購(gòu)內(nèi)銷房還是購(gòu)?fù)怃N房。
能把內(nèi)、外銷兩種房的差異講明白的人還不多見(jiàn)。其實(shí)，外銷房與內(nèi)銷房這兩個(gè)概念，是根據(jù)購(gòu)房者的國(guó)籍而定的，內(nèi)銷房 于大陸人購(gòu)購(gòu)，而港、澳、臺(tái)、歐、美等非中國(guó)大陸人只能購(gòu)購(gòu)?fù)怃N房。
房屋成本，“內(nèi)外”不同
正是因?yàn)橘?gòu)購(gòu)群體不同，政府對(duì)于內(nèi)外銷房所劃定的政策也有著相當(dāng)大的差別。因此，這兩種房的成本構(gòu)成就不同了。
咱們以賣得較火的東部地區(qū)的房子為例：
內(nèi)銷房的開發(fā)成本約5750—6250元m2.其中：土地出讓金占房?jī)r(jià)10—20％；建筑安裝費(fèi)用1500—1800元m2；土地配套費(fèi)用（會(huì)所、郵局、超市等生活便利設(shè)施）一般300—400元m2；土地的成本（七通一平和市政四源的費(fèi)用）2500元m2；各種稅費(fèi)占房?jī)r(jià)10％；銷售和管理費(fèi)用占房?jī)r(jià)5％。
外銷房的開發(fā)成本約7500—8200元m2.比如：土地出讓金比內(nèi)銷房多一倍，約占外銷房?jī)r(jià)的15％—25％；建筑費(fèi)用在3000—4000元m2；土地配套費(fèi)用要比普通社區(qū)加三分之一，約400—550元m2；土地成本（除七通一平外的電容量、排污量、冷熱水壓力等都要適合國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，比普通住宅指標(biāo)高）大約比內(nèi)銷房高5％，在3000元m2左右；銷售和管理費(fèi)用占房?jī)r(jià)的5％—8％。
由此看來(lái)，同一地段外銷房比內(nèi)銷房的成本要增加20—30％。這種差異除了政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同的因素外，主要是由于外銷房的品質(zhì)高于內(nèi)銷房所造成的。
品質(zhì)高低，“內(nèi)外”有差距
說(shuō)到品質(zhì)高低，你一定想知道這其中的差距究竟在哪兒？這主要體現(xiàn)在外銷公寓的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)所形成的那股十足的進(jìn)口味兒上。
，從開發(fā)商的角度來(lái)看，外銷房是國(guó)際型人士開發(fā)的，不僅引入了國(guó)外資金，也有相當(dāng)多的國(guó)際選擇技術(shù)做支持，如建筑設(shè)計(jì)、工料評(píng)估、建筑安裝、物業(yè)管理、園林設(shè)計(jì)等各方面都是國(guó)際先進(jìn)公司承擔(dān)或參與顧問(wèn)，這就給外銷房的品質(zhì)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
，從外銷公寓的建筑設(shè)計(jì)上來(lái)看，無(wú)論是社區(qū)的整體規(guī)劃，還是每個(gè)單元的戶型設(shè)計(jì)均與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。每個(gè)公寓都有與自己風(fēng)格配套的社區(qū)整體布局和戶型設(shè)計(jì)，有的是歐式風(fēng)格的大戶型、東南亞風(fēng)格的小巧精致、實(shí)用性高的中、小戶型等。包括樓體外觀、使用的顏色搭配也有別于普通內(nèi)銷房。
第三，從外銷公寓所選用的建筑材料的品質(zhì)上來(lái)看，它所代表的也是高端產(chǎn)品族類。由于外銷房全部是精裝修的，因此要選擇上乘的建筑材料，所選產(chǎn)品幾乎全部采用國(guó)際知名品牌，大到石材、廚衛(wèi)用品，小到邊角料全部是高端產(chǎn)品。
較為明顯的還包括公寓的公共部分，大堂、電梯間、走廊等全部做了精裝修。主人對(duì)于自己的家有完全的滿足感。當(dāng)然了，誰(shuí)不想有個(gè)舒適、氣派的家呢！
第四，從外銷公寓的社區(qū)環(huán)境上來(lái)看，無(wú)一處不體現(xiàn)著尊貴的生活標(biāo)準(zhǔn)。主要包括人文環(huán)境、社區(qū)文化、自然環(huán)境、居民組成結(jié)構(gòu)等幾個(gè)大的范圍。如別具一格的外觀、與眾不同的色彩、美觀實(shí)用的園區(qū)綠地等等都體現(xiàn)著國(guó)際化高水準(zhǔn)的生活方式。除此之外，公寓的配套設(shè)施也十分完善，如會(huì)所的功能、小區(qū)內(nèi)配備的超市、寵物托養(yǎng)所、診所等都一應(yīng)俱全。而且，外銷公寓的居住人群屬于高收入高層次范圍，社區(qū)文化氛圍也相對(duì)較高，再加上開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)制作的人文景致以及選地的自然環(huán)境使外銷公寓的整體環(huán)境是有別于鬧市的，居民的生活內(nèi)容也有別于市區(qū)普通人。
第五，也是能使外銷公寓高品質(zhì)充分體現(xiàn)出來(lái)的較為重要的一點(diǎn)，即物業(yè)管理。外銷公寓通常聘請(qǐng)有國(guó)際社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際公司進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司以往都有著良好的管理國(guó)際物業(yè)的經(jīng)歷，他們的業(yè)績(jī)，管理人員組成，所提供的服務(wù)項(xiàng)目，所采用的服務(wù)方式等方面均符合外銷公寓這種國(guó)際社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，因此只有這樣的國(guó)際化物業(yè)管理公司能夠通過(guò)外銷房開發(fā)商的考核，從而全面接管物業(yè)?；旧蠟閲?guó)際社區(qū)中的居民提供的全部是國(guó)際化、酒店式的物業(yè)管理。
正是以上這幾點(diǎn)基本才組成成了外銷公寓的優(yōu)越性，造就了一批不同一般的外銷房。
內(nèi)、外銷房，哪個(gè)適合你
若與購(gòu)家的利益結(jié)合起來(lái)，分析購(gòu)內(nèi)銷、購(gòu)?fù)怃N的區(qū)別，應(yīng)主要從購(gòu)房人所追求的居住品質(zhì)和購(gòu)房人購(gòu)房的目的兩個(gè)方面來(lái)分析。
頭先，根據(jù)外銷房自身的建筑品質(zhì)來(lái)看，外銷公寓的品質(zhì)明顯高于內(nèi)銷住宅，國(guó)際化社區(qū)營(yíng)造著國(guó)際水準(zhǔn)的生活氛圍，從而也使居民的生活從大的方面到小的細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著高品位的生活情趣。此外，外銷公寓還提供著大大小小的細(xì)節(jié)性服務(wù)，如洗衣、餐、購(gòu)物等都可由物業(yè)管理公司代勞。而且，你在這種社區(qū)里完全看不到亂泊的車輛、無(wú)人清理的垃圾之類影響生活情緒的現(xiàn)象。那么如果你是個(gè)追求時(shí)尚的人，就該選擇外銷公寓作為購(gòu)房的目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)自己時(shí)尚生活的夢(mèng)想。
其次，就是購(gòu)房用來(lái)投資的購(gòu)家，仔細(xì)分析市場(chǎng)上租房的群體是怎樣一個(gè)組成結(jié)構(gòu)就不難發(fā)現(xiàn)，租住高端住房的大多數(shù)是海外投資者、跨國(guó)企業(yè)高端員工、外籍人士、外國(guó)人員等。那么根據(jù)政策規(guī)定，這些人是不可以租住內(nèi)銷房的。因此，如果想用所購(gòu)購(gòu)的住宅來(lái)收租盈利，還是選擇外銷房保險(xiǎn)的多。而且，根據(jù)以上這些目標(biāo)租客的月租金補(bǔ)助，他們更愿意租用國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的公寓來(lái)居住：一方面，外銷公寓中的物業(yè)管理公司基本上都可以提供雙語(yǔ)服務(wù)，這樣幾乎可以相對(duì)減小外國(guó)居民在異地居住和原來(lái)在國(guó)內(nèi)的生活方式中的差異；另一方面，外銷公寓這種國(guó)際化社區(qū)提供給他們的多種體貼服務(wù)，也能給他們的工作帶來(lái)很大方便。
現(xiàn)在你對(duì)“內(nèi)銷房”與“外銷房”是不是也能說(shuō)出一二了？再給你提個(gè)醒兒，熱銷的東部地區(qū)外銷房項(xiàng)目也不少，如嘉和麗園、中國(guó)商城，剛剛開盤的陽(yáng)光100等等，已成為現(xiàn)房社區(qū)，能讓你看到模樣的還有四環(huán)路邊的朝陽(yáng)園，華堂商場(chǎng)東側(cè)的城市廣場(chǎng)等等，如果你想實(shí)地考察一下外銷房的真 質(zhì)，不妨先到這兒看看。

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