現(xiàn)在購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)一定要看“五證”(即：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證)，而且要看的越來越多，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡購(gòu)房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要購(gòu)的房是否已被房地產(chǎn)商抵押。

　　但筆者仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)存在著以下問題：

　　1.建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法及商品房購(gòu)賣合同示范文本都沒有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個(gè)許可證列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請(qǐng)更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證購(gòu)房人所購(gòu)房屋的規(guī)劃環(huán)境不會(huì)改變。

　　2.有預(yù)售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行?，普通?gòu)房人更難辨別。

　　3.按我國(guó)抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實(shí)際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對(duì)加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對(duì)購(gòu)房人不同樣是風(fēng)險(xiǎn)？

　　4.房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并非從房號(hào)上就一定能看得出來，較近北京某小區(qū)的面積糾紛實(shí)際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號(hào)都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時(shí)從許可證上很難看出破綻。

　　5.沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向購(gòu)房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給購(gòu)房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，購(gòu)房人還是防不勝防。

　　鑒于以上分析，筆者認(rèn)為購(gòu)房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“次付款時(shí)間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)。”這樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給購(gòu)房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。

　　對(duì)于居住環(huán)境特別關(guān)心的購(gòu)房人則較好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實(shí)際一些。

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