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購房如何挑選稱心如意好樓層 ???
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 494 次
隨著高樓的不斷發(fā)展,選樓層非常的重要。樓層的選擇有兩方面的意義,一是實際居住方面的意義,居住方便、舒適,符合自己的實際需求,二是在經(jīng)濟上的意義,不同樓層之間存在價格上的差別,三是視野上的意義,住得越高,看得越廣越多,風景盡收眼底。
樓層的居住差別
樓層在居住上的差別依據(jù)每個家庭的實際需求和偏好而定,并沒有特別確定的規(guī)則,比如老年人較好住一層,免去上下的不便,有些年輕人喜歡住頂層,特別喜愛那種獨上高樓,望斷天涯路的感覺,所以自己的需求和愛好是位的。這就是我們常說的以人為本,房子是購來自己住,關鍵要自己喜歡,其他的說法只能當作參考。下面我們就來說一些參考因素。
樓房的1層一般不為人喜歡,主要的缺點是:視野比較差,沒有住樓房的獨特感覺,容易受小區(qū)內(nèi)的噪音影響,門前戶后容易弄臟,這些缺點是1層所獨有的。但是上面說過,l層進出方便,比較適合老年人。還有不少小區(qū)為了促進1層的銷售,將貼近1層的部分綠地作為1層業(yè)主的坐擁花園,這對于那些比較閑暇的業(yè)主也是非常合適的。
樓房的2~6層屬于俯視景觀的樓層,可以俯瞰位于樓下社區(qū)的綠化景觀。越是偏上的樓層越能欣賞到整個社區(qū)的花園綠地,對社區(qū)的整體設計獲得較好的感受。不過沒有電梯的多層住宅中,5~6層有上下的不便,尤其在裝修的時候搬運東西比較困難。
6~17之間的樓層,很多已經(jīng)看不到小區(qū)內(nèi)的景觀,雖然人在高處,但是有沒有好的視野還得看每個樓盤的實際情況,許多樓盤往往只能看到對面的樓房,景觀自然就會差很多。如果是現(xiàn)房,較好親自體驗一下,如果是期房,較好仔細看一下小區(qū)的整體規(guī)劃以及了解周邊的規(guī)劃,尤其是陽臺一側的前面有沒有高樓。可能當時覺得問題不大,但住的時間長了,如果每天的視野都對著一棟了無生趣的高樓,感覺會非常壓抑,長此以往對人的情緒有很大影響,生活質(zhì)量當然會因此降低。
17層以上的高層,一般視野上不會有大的問題,景觀非常開闊。但越往高層受風力的影響越大,尤其在冬天,如果陽臺朝北,因為風力的影響,陽臺的實際使用會大打折扣,有許多房子甚至冬季根本沒法在陽臺上呆。對于這些問題,應該向開發(fā)商詢問是否已經(jīng)采取了措施來降低影響,并且考察這些措施是否真正具有作用。
6層以上的樓層還有一個上下樓的問題,高層住宅一般裝有電梯,因此上下的不便可以減輕,但是對于家中的老人來說,乘坐電梯還是有一定的麻煩,同時電梯在長期使用中的維護、維修以及將來的更換都與小區(qū)物業(yè)的管理質(zhì)量和小區(qū)內(nèi)業(yè)主的共同配合有很大關系。在選擇高層的時候一定要對電梯問題充分關注,電梯數(shù)量是否夠,電梯質(zhì)量如何,維護是否到位,將來的更換如何解決,這些問題落實不好,住在高層就會有無窮的煩惱。另外,鄰近電梯的房間會受到電梯噪音的影響,購房者較好也引起注意。
樓層的價格差別
樓層之間的價格差別在房產(chǎn)市場中也是一條基本規(guī)則,這種價格差別是按照一定比率來計算的,但是不同樓盤在定價的時候,對這種價格差別比率的確定有很大不同,在實際銷售的時候也會有一定的浮動??傊?,價格有差別是一定的,但這種差別的幅度卻是不一定的,購房者只能自己在不同樓盤之間進行實際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規(guī)則。
在7層以下的多層住宅中,一般以第5層作為基準價,6層的樓房一般第5層是基準價格,7層的樓房第5層可能是基準價的基礎上加1% (也就是實際上沒有按基準價出售的樓層),第1層的價格一般是在基準價的基礎上減3% ~5% ,第2層的價格是在基準價的基礎上加1% ~2% ,第3層的價格是在基準價的基礎上加3% ~5% ,第4層的價格是在基準價的基礎上加4%~6% ,第6層的價格是在基準價的基礎上減2% ~4% ,第7層的價格是在基準價的基礎上減5% ~10% 。這里的百分比每個樓盤是有差別的,但各個樓層的價格高低卻是確定的,各個樓盤在確定價格政策時都會參照,因此購房者可以作為價格談判時的一個心理依據(jù)。另外,許多開發(fā)商為了對1層、頂層進行促銷,會有一定的優(yōu)惠措施作為價格上的補償,購房者也可以參考這些優(yōu)惠措施是否確實符合自己的需求。
7層以上的高層住宅,以總樓層除以2的樓層作為基準價,也就是24層的樓房12~13層是基準價?;鶞蕦右韵碌臉菍?,價格低于基準層,基準層以上的樓層,價格高于基準層,頂樓除外,這是基本規(guī)律。各個樓層的價差是根據(jù)一定的公式來計算的,設所要計算的樓層數(shù)為X,那么X層的樓層價格=基準價樓層價差系數(shù),當樓層在基準層以下時,價差系數(shù)是負數(shù),也就是減價,當樓層在基準層以上時,價差系數(shù)是正數(shù),也就是要加價。樓層價差系數(shù)也是通過一個公式來得出的,這里介紹一種:
步,得出標準的價差系數(shù)M,M=K/N。N是總樓層數(shù),K是樓層價格差異的系數(shù),這是開發(fā)商事先確定的一個數(shù),一般在10% ~15% 之間,K/N得出一個標準的價差系數(shù)M,比如24層的樓房,系數(shù)是15% ,那么M=0.625% 。
步,根據(jù)標準系數(shù)來換算各樓層的價差系數(shù),較簡單的一種方式是單向加減,也就是基準層以下每下降一個樓層,就下降一個標準系數(shù),每上升一個樓層就增加一個標準系數(shù),設樓層數(shù)為X,那么計算公式就是:
基準層以下的樓層價差系數(shù)=-(N/2-X+l)M
基準層以上的樓層價差系數(shù)=+(N/2-N+X)M
那么24層的樓房:
層的價差系數(shù)=-(24/2-l+l)0.625% =-7.5%
十三層的價差系數(shù)=+(24/2-24+23)0.625%=+7.5%
還有一點需要特別注意,如果您選中的樓房受到另外一棟較低樓房的遮擋,那么在那棟樓房的較高層處上下,本棟樓的樓層系數(shù)會有一個很大的跳躍。也就是假如您選中的樓房是24層,對面有一棟18層的樓房,那么您選中樓房的18層以下與18層以上的價格差別應該是很大的,這種價格差別主要與視野和采光受影響有關,同一樓層之間不同朝向的套間受影響不同,價格還會有差異。如果您選中的樓房被另外一棟還要高的樓房遮擋,那就不是樓層價差問題了,而是整棟樓房的價格都應該隨之下降。
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