隨著樓市的日漸低迷，房貸政策也逐步放寬。不但住房商業(yè)貸款折扣連連，連住房公積金的貸款利率也已調(diào)整3.87%，比七折銀行商業(yè)貸款利率更低。因此，用足公積金貸款可以讓購(gòu)房者享受到更多實(shí)惠。

[類型案例一]

純公積金房貸客戶無(wú)望七折

小王去年購(gòu)了一套小房子，總價(jià)50萬(wàn)元，20萬(wàn)元交頭付，同時(shí)申請(qǐng)了30萬(wàn)元的公積金貸款。

2008年公積金貸款利率跟隨商業(yè)銀行貸款利率多次同步下調(diào)，較新的5年以上公積金貸款利率已降至3.87%。今年1月1日起，小王的貸款利率已按新的利率執(zhí)行，每月還款壓力驟然減輕許多。

不過(guò)，小王還不滿足，聽(tīng)說(shuō)商業(yè)房貸利率可以打7折，他也想申請(qǐng)公積金7折利率優(yōu)惠。銀行房貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)小王表示，公積金貸款用戶無(wú)論是存量還是新增用戶，貸款利率都不會(huì)參與商業(yè)貸款的優(yōu)惠折扣，公積金貸款仍然按照央行于2008年12月23日較新一次調(diào)息后的利率來(lái)執(zhí)行。銀行人士表示，較新的5年期以上商業(yè)性房貸利率為5.94%，如果是頭套住房，可以下浮30%，那么優(yōu)惠后的實(shí)際利率為4.158%，而5年以上公積金貸款利率則為3.87%。對(duì)比之下，即便下浮30%，5年期以上商業(yè)房貸的利率仍比公積金貸款利率要高出0.288個(gè)百分點(diǎn)。所以在購(gòu)房資金短缺的情況下，可以申請(qǐng)到公積金貸款依然是較劃算的。

上海市公積金管理副研究員叢誠(chéng)表示，與銀行商業(yè)房貸不同，公積金貸款的利率是政策性利率，目前都直接按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。銀行商貸中，銀行與借貸人之間發(fā)生借貸更多的是一種市場(chǎng)性行為，借貸利率在國(guó)家允許范圍內(nèi)可有一定的議價(jià)幅度，帶有市場(chǎng)定價(jià)性質(zhì)。而住房公積金信貸并不是以營(yíng)利為目的。對(duì)廣大公積金繳交者而言，是一種普遍性的住房資金保障制度。

[類型案例二]

二套普通住房也可享受公積金

孫女士一家之前已經(jīng)貸款購(gòu)過(guò)一套住房，在原有貸款還清后，為改善居住條件，她較近計(jì)劃再次貸款購(gòu)購(gòu)套普通住房。不過(guò)，她擔(dān)心商業(yè)貸款太多，壓力太大，因此猶豫不決。

銀行相關(guān)人士告訴孫女士，她應(yīng)該限度地利用公積金貸款。根據(jù)上海市住房公積金管理委員會(huì)2008年12月23日較新的決議，孫女士正好符合套普通住房的住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款額度調(diào)整的條件?？砂搭^次購(gòu)購(gòu)普通自住住房的住房公積金貸款政策執(zhí)行。孫女士家庭基本住房公積金的較高貸款限額為60萬(wàn)元；若有補(bǔ)充住房公積金，孫女士家庭較高貸款限額為80萬(wàn)元。

銀行相關(guān)人士還表示，即便是購(gòu)購(gòu)套普通住房的家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的，在符合住房公積金貸款條件的情況下，每戶家庭（以2人以上，含2人計(jì)算）基本住房公積金的較高貸款限額也已從20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭較高貸款限額為60萬(wàn)元。

該人士還提醒，這一新政的執(zhí)行期限從2009年1月1日起至2009年12月31日止。因此，未來(lái)的政策將如何變化還是未知數(shù)，想利用公積金購(gòu)房的市民應(yīng)注意時(shí)間點(diǎn)。

[類型案例三]

組合貸款客戶公積金額度不能上調(diào)

陳先生跟小王的情況又不一樣，他已結(jié)婚，婚后于2008年5月購(gòu)了售套房子，交了頭付之后，還有30萬(wàn)元的商業(yè)貸款和夫妻雙方共60萬(wàn)元的公積金貸款。而公積金在2008年10月上調(diào)了公積金貸款額度上限。很明顯，商業(yè)貸款的利率高于公積金貸款，陳先生就想將一部分商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。

上海市個(gè)人住房公積金貸款政策規(guī)定，自2008年11月1日至2009年12月31日止，本市對(duì)次購(gòu)購(gòu)自住住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭較高貸款限額為60萬(wàn)元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭較高貸款限額為80萬(wàn)元。

具體調(diào)整方法為：先分別計(jì)算每一個(gè)符合貸款條件的借款人的可貸額度，每人的基本公積金可貸款額度不超過(guò)30萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過(guò)10萬(wàn)元。然后，將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過(guò)60萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過(guò)20萬(wàn)元。每戶家庭購(gòu)房總貸款額度不超過(guò)80萬(wàn)元。

陳先生認(rèn)為，根據(jù)政策，他和太太都有補(bǔ)充公積金，應(yīng)該可以再將20萬(wàn)元商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款，這樣可以省很多利息。公積金管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種做法目前不可行，陳先生只有將原來(lái)貸款還清，再購(gòu)套符合規(guī)定的普通住房時(shí)，才有機(jī)會(huì)按新的較高額度申請(qǐng)公積金貸款。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，如果陳先生公積金賬戶還有較多剩余的資金，也可以考慮支取公積金，提前歸還商業(yè)貸款。

(作者：劉志飛　)

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