年租金回報率低于貸款利率

“上海年租金回報率僅3%，而上海并非孤例。目前京、津、滬、深、穗國內(nèi)五大城市的年租金回報率均低于同期一年期的貸款利率。”日前，中原地產(chǎn)研究發(fā)布的較新報告提出了上述觀點。

該機構(gòu)的研究報告顯示：在房價上升的階段，投資房地產(chǎn)可以通過價格上漲來獲取巨額回報，租金回報率顯得并不重要。而目前國內(nèi)房地產(chǎn)正處于調(diào)整階段，價格上漲缺乏動力，租金回報率的高低將直接決定投資價值的大小。當(dāng)租金回報率低于貸款利率時，實際率已為負(fù)值，目前國內(nèi)的五大城市的二手住宅投資價值喪失。

中原地產(chǎn)董事副總經(jīng)理陸成在接受《財經(jīng)日報》采訪時表示，套利主要來自于兩個方面，頭先是物業(yè)價格上漲，其次是長線的租金收益。當(dāng)前，二手房購賣價格基本平穩(wěn)、上漲缺乏動力，同時，年租金率已處于低位，如果單純希望“以租養(yǎng)貸”以獲取良好的出租回報率是不劃算的。

價格迫降的二手樓市

中原地產(chǎn)研究較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著一手住宅市場成交量萎縮以及價格下跌，二手住宅市場也呈現(xiàn)出類似局面：2008年，國內(nèi)五大城市一手住宅成交量約為3879萬平方米，同比下降40%；同年，五大城市的二手住宅成交量約為3000萬平方米，同比下降32%。這是較近四年以來的較低水平。

中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)顯示，2008年各地二手房市場先后進(jìn)入調(diào)整期。成交量萎縮的背后是成交價格不斷下跌。從區(qū)域來看，珠三角城市調(diào)整較早，價格下跌的幅度也，至目前，CLI　深圳二手住宅價格指數(shù)下跌幅度已經(jīng)超過25%；相比之下，北京、天津和上海等城市的二手住宅整體價格，從2008　年下半年起，呈現(xiàn)出加速下跌的趨勢。

各城市二手住宅價格跌幅較大的多分布于一、二手房供應(yīng)都較為集中的區(qū)域，并且前期大多經(jīng)歷過價格飛漲，因此出現(xiàn)了更大幅度的價格回調(diào)。此類區(qū)域，以上海浦東、深圳南山、廣州天河、北京石景山等地為代表。滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司此前對廣州一年內(nèi)成交2次及以上的物業(yè)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：2007年6月開始入市的購家，成為接下樓市較后一棒的購家。

價格下行的壓力或?qū)⒃?009年的二手樓市蔓延。臺灣信義房產(chǎn)公司董事夏智亮在接受《財經(jīng)日報》采訪時表示，國內(nèi)一些主流發(fā)展商2008　年銷售業(yè)績距離2008年初制定的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，去年底新一輪的降價促銷全面開展，預(yù)計2009　年主要城市商品住宅仍將延續(xù)降價的趨勢。由于一、二手房之間的替代效應(yīng)，一手市場的降價壓力將進(jìn)一步壓迫二手房價格繼續(xù)下調(diào)，失去價格優(yōu)勢的二手房成交量萎縮嚴(yán)重。為了重新恢復(fù)平衡，二手房價格逐步下調(diào)成為先進(jìn)途徑。

下調(diào)的租金水平線

伴隨著二手房購賣市場的“縮量減價”，五大城市的租賃價格受供求關(guān)系影響，也出現(xiàn)了明顯滑坡。

“五大城市的租金指數(shù)均轉(zhuǎn)入下跌通道?！敝性禺a(chǎn)研究調(diào)查顯示，全球金融危機爆發(fā)之后，企業(yè)裁員、外企高管撤離、高端需求變低端等諸多因素，直接導(dǎo)致了租賃需求的縮水。目前，租金仍處于繼續(xù)下跌的趨勢之中。

以上海為例，租金在連續(xù)長期小幅上漲之后，市場后續(xù)乏力。由于房源充足、租金議價空間相對增大，造成高端房的租金出現(xiàn)滯漲，并已經(jīng)掉頭向下。上海徐家匯商圈的知名大盤“東方曼哈頓”一直被視為“收租的”。眼下，以100平方米的二房房源為例，月租金大約在9000元左右，二手房售價徘徊在3萬~3.4萬元/平方米之間。上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司先進(jìn)物業(yè)顧問修德順稱，這個當(dāng)年的“租金”，目前的租金回報率大約為3%。

上海二手房指數(shù)辦公室對于租金收益做了統(tǒng)計，上海的高端房租金表現(xiàn)不佳，1月份跌幅居前的是陸家嘴和新天地板塊，分別下跌3.5%和3.3%。在商務(wù)區(qū)聚集的地區(qū)，租賃客源有明顯指向性，一些企業(yè)從一線地段退居二線地段，縮減成本開支，減少了高端房中的企業(yè)租戶，使一直穩(wěn)中有升的高端房需求萎縮，部分房源租金下跌20%以上。

美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司副總經(jīng)理丁偉補充到，美聯(lián)物業(yè)門店調(diào)查，由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，促使很多企業(yè)節(jié)約成本，為員工提供的租賃補貼預(yù)算也同比下降了30%左右，所以更多的租客會在選擇房源過程中降低價格標(biāo)準(zhǔn)。目前高端房的房東心態(tài)正發(fā)生變化，寧可忍受較低租金續(xù)租，也不愿意解除合同或重新尋找租客。

漢宇地產(chǎn)市場推廣部總監(jiān)孫文勤昨天告訴本報記者，如今，國內(nèi)五大城市的二手樓市年租金回報率低下，炒房收益微薄，因而，“以租養(yǎng)房”的套利化生存行為已經(jīng)走向黃昏。

(作者：葉國靖)

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