主持人：小張老師

嘉 賓：國泰君安證券研究所房地產(chǎn)頭席分析師 孫建平

大成積極成長基金經(jīng)理 王維鋼

小張老師：較近國內(nèi)很多城市的房產(chǎn)成交量都快速增加，你們怎么評價這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)銷售前景如何？

孫建平：我們2008年12月3日房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告的核心觀點是“房價定乾坤”，現(xiàn)在看來，這個觀點正在被證實。一方面政府要求開發(fā)商對房價做合理調(diào)整，促進(jìn)消費，保增長和就業(yè)；另一方面先進(jìn)沒有專門救樓市的大中城市——深圳，因為房價調(diào)整相對到位，成交量率先并強(qiáng)勁反彈。經(jīng)過調(diào)研分析后，我們3月3日較新的行業(yè)報告結(jié)論是：深圳、廣州、東莞因為房價跌到位，樓市風(fēng)險已不大，房價跌幅有限，成交量會逐漸復(fù)蘇；而房價調(diào)整沒有到位的北京、上海、杭州、沈陽等其他城市的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有到底，房價還有下降空間。

王維鋼：深圳、廣州和東莞三個城市的平均房價普遍下跌了30%-50%，再大幅下跌的可能性確實很小了，所以我對未來這塊區(qū)域的成交量也相對樂觀一些。北京、上海供給壓力大、去存貨化時間長，樓市還有調(diào)整風(fēng)險，而武漢等內(nèi)地城市因為市場容量較小，調(diào)整時間可能會更長一些?，F(xiàn)在較擔(dān)心的是成交量稍微好一些后，房地產(chǎn)公司就漲價，這樣行業(yè)調(diào)整時間就延長了。

小張老師：這次房地產(chǎn)行業(yè)并沒有被納入振業(yè)計劃，那么未來政府會從哪些方面促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展呢？

孫建平：房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和出路、行業(yè)銷售困境的突破并不能指望一個振業(yè)計劃就能夠解決，所以不必太在意這件事情。在認(rèn)可市場調(diào)整有效的基礎(chǔ)上，發(fā)生政策的作用，扶持商品房剛性需求和合理的改善性需求，是平衡各方力量博弈后的良好結(jié)果。所以預(yù)計未來一段時間將還是以開發(fā)商降價促銷為主基調(diào)，同時地方政府出讓土地的地價也會下降。兩種價格下降到一定幅度后（如20%左右），如果行業(yè)銷售還是難以突破困境，不排除政府會出臺類似于繼續(xù)減免房地產(chǎn)稅費，完全取消二套房貸、購房補(bǔ)貼或者退稅之類的刺激政策。

王維鋼：政策會是我們投資決策的一個重要依據(jù)，尤其是在2008年10月以來的股市行情中?，F(xiàn)在各大城市賣得較好的房子是中小戶型和中低價位，這既有開發(fā)商降價的功勞，更有不斷出政策鼓勵消費需求的功勞。我們估計如果有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，頭先政府還會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)和落實保障性住房建設(shè)，這對商品房市場秩序和中長期景氣是有幫助的。其次，政府會在拓寬開發(fā)商融資渠道、提高購房者商品房消費能力和房價承受能力等方面予以扶持。

小張老師：股票市場房地產(chǎn)板塊的前景如何，投資者該如何把握？

孫建平：我們曾經(jīng)提出了一個“行業(yè)前景三段論”觀點，如果房價沒有出現(xiàn)行業(yè)性止跌，就看不到開發(fā)商盈利預(yù)期的改善，沒有盈利改善，就很難提升業(yè)績，很難出現(xiàn)行業(yè)的趨勢性投資機(jī)會，股價上漲空間更多地來自估值提高和主題、事件驅(qū)動。我們建議頭先側(cè)重區(qū)域選擇，關(guān)注房價見底、行業(yè)期待復(fù)蘇的廣州深圳區(qū)域房地產(chǎn)公司，尤其是那些在該區(qū)域擁有較大規(guī)模土地儲備、在建在售樓盤、同時地價成本低的公司。其次，我們建議繼續(xù)關(guān)注大股東資產(chǎn)注入預(yù)期明確的公司，較后可以適當(dāng)考慮創(chuàng)投、區(qū)域開發(fā)等主題投資機(jī)會。

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