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房價調(diào)整有望深化 投資側(cè)重區(qū)域選擇

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 780 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

主持人:小張老師

嘉 賓:國泰君安證券研究所房地產(chǎn)頭席分析師 孫建平

大成積極成長基金經(jīng)理 王維鋼

小張老師:較近國內(nèi)很多城市的房產(chǎn)成交量都快速增加,你們怎么評價這一現(xiàn)象,房地產(chǎn)行業(yè)銷售前景如何?

孫建平:我們2008年12月3日房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告的核心觀點是“房價定乾坤”,現(xiàn)在看來,這個觀點正在被證實。一方面政府要求開發(fā)商對房價做合理調(diào)整,促進(jìn)消費,保增長和就業(yè);另一方面先進(jìn)沒有專門救樓市的大中城市——深圳,因為房價調(diào)整相對到位,成交量率先并強(qiáng)勁反彈。經(jīng)過調(diào)研分析后,我們3月3日較新的行業(yè)報告結(jié)論是:深圳、廣州、東莞因為房價跌到位,樓市風(fēng)險已不大,房價跌幅有限,成交量會逐漸復(fù)蘇;而房價調(diào)整沒有到位的北京、上海、杭州、沈陽等其他城市的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有到底,房價還有下降空間。

王維鋼:深圳、廣州和東莞三個城市的平均房價普遍下跌了30%-50%,再大幅下跌的可能性確實很小了,所以我對未來這塊區(qū)域的成交量也相對樂觀一些。北京、上海供給壓力大、去存貨化時間長,樓市還有調(diào)整風(fēng)險,而武漢等內(nèi)地城市因為市場容量較小,調(diào)整時間可能會更長一些?,F(xiàn)在較擔(dān)心的是成交量稍微好一些后,房地產(chǎn)公司就漲價,這樣行業(yè)調(diào)整時間就延長了。

小張老師:這次房地產(chǎn)行業(yè)并沒有被納入振業(yè)計劃,那么未來政府會從哪些方面促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展呢?

孫建平:房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和出路、行業(yè)銷售困境的突破并不能指望一個振業(yè)計劃就能夠解決,所以不必太在意這件事情。在認(rèn)可市場調(diào)整有效的基礎(chǔ)上,發(fā)生政策的作用,扶持商品房剛性需求和合理的改善性需求,是平衡各方力量博弈后的良好結(jié)果。所以預(yù)計未來一段時間將還是以開發(fā)商降價促銷為主基調(diào),同時地方政府出讓土地的地價也會下降。兩種價格下降到一定幅度后(如20%左右),如果行業(yè)銷售還是難以突破困境,不排除政府會出臺類似于繼續(xù)減免房地產(chǎn)稅費,完全取消二套房貸、購房補(bǔ)貼或者退稅之類的刺激政策。

王維鋼:政策會是我們投資決策的一個重要依據(jù),尤其是在2008年10月以來的股市行情中?,F(xiàn)在各大城市賣得較好的房子是中小戶型和中低價位,這既有開發(fā)商降價的功勞,更有不斷出政策鼓勵消費需求的功勞。我們估計如果有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,頭先政府還會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)和落實保障性住房建設(shè),這對商品房市場秩序和中長期景氣是有幫助的。其次,政府會在拓寬開發(fā)商融資渠道、提高購房者商品房消費能力和房價承受能力等方面予以扶持。

小張老師:股票市場房地產(chǎn)板塊的前景如何,投資者該如何把握?

孫建平:我們曾經(jīng)提出了一個“行業(yè)前景三段論”觀點,如果房價沒有出現(xiàn)行業(yè)性止跌,就看不到開發(fā)商盈利預(yù)期的改善,沒有盈利改善,就很難提升業(yè)績,很難出現(xiàn)行業(yè)的趨勢性投資機(jī)會,股價上漲空間更多地來自估值提高和主題、事件驅(qū)動。我們建議頭先側(cè)重區(qū)域選擇,關(guān)注房價見底、行業(yè)期待復(fù)蘇的廣州深圳區(qū)域房地產(chǎn)公司,尤其是那些在該區(qū)域擁有較大規(guī)模土地儲備、在建在售樓盤、同時地價成本低的公司。其次,我們建議繼續(xù)關(guān)注大股東資產(chǎn)注入預(yù)期明確的公司,較后可以適當(dāng)考慮創(chuàng)投、區(qū)域開發(fā)等主題投資機(jī)會。



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