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投資客掃樓喀什風(fēng)險(xiǎn)大過(guò)收益

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 680 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

繼海南借力“旅游島”概念瘋炒房?jī)r(jià)之后,內(nèi)陸邊疆城市喀什再次借道“特區(qū)”概念提升樓市。從今年3月“兩會(huì)”上傳出要在喀什建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后,香港、廣州、溫州等地的炒房團(tuán)蜂擁而至,將整棟樓和整個(gè)單元購(gòu)下,致使房?jī)r(jià)一路上漲??κ草^繁華的環(huán)疆片區(qū)樓盤售價(jià)3450/平方米,較高樓層售價(jià)已突破4000元;而商鋪的價(jià)格也從一萬(wàn)多上漲至三四萬(wàn)每平方米。

在新“國(guó)十條”定調(diào)打擊樓市投機(jī),還商品房居住消費(fèi)屬性之后,上述報(bào)道令人稱奇,也令人生疑。因?yàn)?,早先已有相關(guān)報(bào)道揭露出,曾有內(nèi)地開(kāi)發(fā)商給予溫州炒房團(tuán)出場(chǎng)費(fèi),以達(dá)到吸引眼球炒作的目的。

姑且不論這則消息的真?zhèn)危跇鞘泻暧^緊縮的大背景之下,投資客掃樓二三線城市未必是規(guī)避一線城市風(fēng)險(xiǎn)的較佳選擇。況且喀什作為邊疆欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市,其真正居住投資價(jià)值幾何尚存不小的爭(zhēng)議。

頭先,在樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)背景之下,投資二三線城市風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際更大于一線城市。對(duì)于投資客而言,投資二三線城市的主要原因恐怕還在于心理對(duì)賭成本較低。相較于京滬深廣這樣的一線城市來(lái)說(shuō),二三線城市普遍單價(jià)較低,如上述報(bào)道中提及的喀什環(huán)疆區(qū)較高層樓盤也僅4000元左右。但是實(shí)際上低單價(jià)未必意味著低總價(jià),成棟成片掃樓下來(lái),資金成本同樣不亞于一線城市。

此外,投資客到二三線城市掃樓帶來(lái)的“壟斷供給”心理暗示實(shí)際上是自欺欺人。從根本上來(lái)講,一線京滬深廣與內(nèi)陸二三線城市的差異就在于其城市個(gè)人發(fā)展、社會(huì)保障、成功機(jī)遇等綜合吸引力較強(qiáng),外來(lái)年輕人口大量涌入,對(duì)樓市存在真正的剛性需求。諸如北京“蟻?zhàn)濉边@樣的群體并未因房?jī)r(jià)快速上漲而出現(xiàn)迅速消退的跡象。當(dāng)然這部分剛性需求短期內(nèi)通過(guò)高企的商品房市場(chǎng)根本無(wú)法解決,只能通過(guò)廉租房市場(chǎng)逐漸過(guò)渡。

而內(nèi)陸二三線城市則不具備相應(yīng)的人才吸引力,外地流入人口數(shù)量相當(dāng)有限,且多數(shù)可能為過(guò)渡性工作安排,未必會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的購(gòu)房需求。近期被國(guó)內(nèi)外媒體曝光的內(nèi)蒙古鄂爾多斯“鬼城”就是較好的案例。一旦樓市產(chǎn)生反轉(zhuǎn)性的趨勢(shì),那么這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至連轉(zhuǎn)售為租的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

其次,借助概念炒作拉抬樓市多數(shù)難以持續(xù)。2009年海南“旅游島事件”便是較好的案例,從“一房難求”到“無(wú)人問(wèn)津”的反轉(zhuǎn)只在旦夕之間。事實(shí)上,真正具備賺錢效應(yīng)的炒作往往是炒作對(duì)象本身具備較高的,從而形成公眾共同的升值預(yù)期,而非生拉硬拽,制造概念??κ策@樣的內(nèi)陸邊疆城市并不靠近發(fā)達(dá)的出口目的地,周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況甚至不如中國(guó),再加上出口這些國(guó)家與地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大,因而在此地建立生產(chǎn)制造基地的可能性微乎其微。的可能也就是類似鄂爾多斯,開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源。

如果是這樣,那么其吸引的外來(lái)勞動(dòng)力和人才將會(huì)受到較大的限制,再加上當(dāng)?shù)馗稍镅谉岬臍夂蚝蜕衬h(huán)境,不具備海南那樣吸引外來(lái)旅游觀光者的能力。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,當(dāng)?shù)匕l(fā)展商品房市場(chǎng)的潛力相當(dāng)有限。在樓市宏觀背景不斷吃緊,各路開(kāi)發(fā)商日趨轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房的今天,貿(mào)然介入前景不明朗的房地產(chǎn),其未來(lái)的收益空間注定有限。 (陸志明 作者為復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士)

(作者:陸志明)

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