關(guān)于上海提前還購房貸款要收違約金和北京也可能照此辦理的消息在一些媒體上刊登

后，有不少讀者給本刊來電話，詢問關(guān)于購房貸款方面的一些問題。現(xiàn)在請有關(guān)人士做一解

答。

購房者可否選擇貸款銀行？

在辦理銀行住房貸款的過程中，購房者要根據(jù)開發(fā)商所提供的貸款銀行辦理住房貸款手

續(xù)。因為在此之前，開發(fā)商要和銀行簽訂合作協(xié)議，沒有合作協(xié)議，銀行是不會隨便就給一

個樓盤辦理住房貸款的。如果開發(fā)商和幾家商業(yè)銀行都簽訂了合作協(xié)議，購房者就可以在這

幾家銀行中間選擇一家來辦住房貸款；如果只有一家銀行的話，購房者就無法選擇了。目前

各大商業(yè)銀行在住房貸款方面的宏觀政策沒有大的差別，只是在個別手續(xù)和所提供的材料要

求方面略有區(qū)別。今后發(fā)展的趨勢是降低門檻、簡化手續(xù)、嚴(yán)格審查、加大對違約的懲罰力

度等。

辦理住房貸款時可否選擇律師事務(wù)所和保險公司？

按照中國人民銀行的相關(guān)要求，負(fù)責(zé)審查和辦理住房貸款業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所必須是貸款

銀行認(rèn)可的，貸款銀行對律師事務(wù)所從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的資質(zhì)情況進行考察后，和律師事

務(wù)所簽訂合作協(xié)議，律師事務(wù)所才能辦理相應(yīng)的住房貸款業(yè)務(wù)。所以，購房者選擇好貸款銀

行，負(fù)責(zé)審查貸款資料的律師事務(wù)所也就確定了，而不能用自己的私人律師或別的律師事務(wù)

所來辦理。同樣，按照中國人民銀行的規(guī)定，以不動產(chǎn)抵押貸款必須對該不動產(chǎn)投保，所投

保的保驗公司也是由貸款銀行指定的，購房者自己不能選擇別的保險公司。購房者主要做的

是按照貸款律師的要求準(zhǔn)備材料和在貸款銀行允許的范圍內(nèi)合理地選擇貸款額度和時間。

怎樣科學(xué)地選擇貸款額度和時間？

怎樣選擇貸款額度和時間才是較適合的，這完全是每個購房者根據(jù)自身的實際收入和償

還能力來確定的。貸款額大，時間長，支付利息就多；相反就少。目前貸款的利率只有兩種，

5年以下（包括5年）的年利率是4．77％，5年以上的年利率是5．04％。如果購房者沒有

多余的存款又想減輕今后每月還款的壓力，可以選擇少付頭付款延長貸款年限，但一般情況

下頭付款不能低于20％，年限不能超過20年，住房公積金貸款除外。這樣做的益處是能保

證購房者的正常生活不會因為還款而出現(xiàn)困難，弊端是要多支付貸款利息。如果購房者有多

余的存款又沒有別的用途，較好是多支付頭付款，減少貸款額度，然后根據(jù)自己每月的償還

能力選擇貸款時間，時間越短支付銀行利息就越少。如果購房者有多余的存款又有別的投資

途徑，較好是少付頭付款，多貸款，因為住房貸款利率較低，投資其他方面回報可能會大于

所支付給銀行的利息。

提前還貸值不值？

提前還貸要交違約金，可能是今后的發(fā)展趨勢。因為貸款利息是銀行獲得收益的主要方

式之一，如果購房者都提前還款少付利息，銀行的收益必然會受到很大影響，所以收取一定

的違約金合情合理，也是有法律依據(jù)的?，F(xiàn)在只有上海實行，且只限于在不到一年就全部還

清貸款的情況，各商業(yè)銀行收取違約金的數(shù)額并不高，一年之后提前還款不收違約金。所以

鑒于這種情況，購房者是沒有必要急于提前還款的。重要的是要改變自身的消費觀念，不要

把眼光總放在付給銀行的利息上，要多角度地分析按期還貸的益處，例如可以減輕當(dāng)前的生

活壓力，建立起良好的銀行信用檔案等。

如果貸款者收入較預(yù)期有明顯增多，具有提前還貸的能力，是否要提前還貸，提前還貸

值不值？這要根據(jù)實際情況來定。如果有多余的錢而沒有別的用途，就算要交違約金，提前

還款還是合適的，因為多付的利息肯定比違約金要高；如果僅為了不想以后支付提前還款的

違約金而把投資用的資金來提前還款，或者是通過別的途徑借錢提前還款，就不值得了。

(北京日報　 王震)

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