來自市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，2003年北京市二手房成交量約21000套，其中二手公寓購賣成交1000套左右，約占全年成交總量的5%，而前一年二手公寓成交的數(shù)字僅為300多套。

政策松動(dòng)房源增多

二手公寓交易量的大幅增長(zhǎng)，有賴于二手公寓房源的陡然放量。金誠信經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理邱宏表示，新一輪置業(yè)升級(jí)周期到來以及性價(jià)比良好是二手公寓交易攀升的主要原因。早年的供外籍人士購購的居所十分有限(只能購購為數(shù)不多的外銷項(xiàng)目)，以現(xiàn)在的眼光來看部分公寓的戶型、物業(yè)費(fèi)以及車位設(shè)置等都暴露出了很多問題，舒適程度也相應(yīng)降低了。目前，外籍人士購房政策放松，上述人士無論是置業(yè)還是投資，可選擇范圍都大幅增加，因此他們打算進(jìn)行居住升級(jí)；另外政策風(fēng)向的改變也使競(jìng)爭(zhēng)加劇，早期的一些投資成為敗筆，也導(dǎo)致部分業(yè)主不得不割肉拋售。

從“我愛我家”了解到，今年1月該公司二手公寓成交量就已超過二手房成交總量的10%，其副總胡景暉預(yù)計(jì)今年該公司二手公寓成交比重可上升至20%左右。對(duì)公寓業(yè)主賣房的原因，胡景暉進(jìn)行了詳細(xì)分析，他認(rèn)為原因有四：

置業(yè)升級(jí)

追求生活品質(zhì)的成功人士，在約5-8年的居住期后，將會(huì)考慮置業(yè)升級(jí)，大多將現(xiàn)有公寓賣掉購置別墅及TOWNHOUSE。

投資轉(zhuǎn)向

一部分公寓投資業(yè)主在九十年代初期的公寓投資高回報(bào)時(shí)期已有所收獲，如今，公寓的租金回報(bào)率已趨于平穩(wěn)，已收到的投資業(yè)主便逐漸退出公寓投資市場(chǎng)。

還貸困難

九十年代中期投資北京高端公寓的港澳臺(tái)人士，購置五六套公寓的不在少數(shù)，但在其當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)后，光靠租金收入，很多投資人已經(jīng)沒有能力還貸，只能將手中房產(chǎn)出手套現(xiàn)。

工作地變更

很多港臺(tái)、外籍人士原先在北京購置了公寓，但因工作調(diào)遷去其他城市或是回原籍等原因，只能將公寓轉(zhuǎn)手。

性價(jià)比好投資增溫

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過多年的擠水，二手公寓目前擁有四大優(yōu)勢(shì)：

地段好

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是高端物業(yè)而言，地段因素永遠(yuǎn)位居頭位。因?yàn)槲飿I(yè)所處位置是否為商業(yè)核心區(qū)域，其道路是否四通八達(dá)，商圈是否成熟，商業(yè)氛圍是否濃厚等因素在很大程度上決定了物業(yè)的價(jià)值和價(jià)格。因此，早期建設(shè)的公寓項(xiàng)目多集中于亞運(yùn)村、中關(guān)村和CBD地區(qū)，隨著商圈的逐漸成熟，當(dāng)年的知名公寓因其地段優(yōu)勢(shì)在租賃以及購賣方面風(fēng)光依舊。

品質(zhì)高

九十年代初期，公寓市場(chǎng)開始崛起，外商、港澳臺(tái)富商、高端外企金領(lǐng)構(gòu)成了高端公寓的主要購購群體，高端公寓也是基于這些高薪人士對(duì)于高品質(zhì)、高端次居住需求的定位設(shè)計(jì)建造的。因此，雖然經(jīng)過若干年的居住期，公寓整體品質(zhì)與其他物業(yè)相比仍然占優(yōu)，房間內(nèi)部保養(yǎng)、維護(hù)也較略勝一籌。另外，高端公寓物業(yè)設(shè)施齊全，二十四公里熱水供應(yīng)，二十四公里保安巡查，衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)接入，配備會(huì)所、健身、休閑場(chǎng)所等特點(diǎn)，其他類型物業(yè)根本無法與其相提并論。

配套全

二手公寓的周邊環(huán)境包括人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、景觀環(huán)境等，目前這些公寓的環(huán)境配套比較齊全。

以中關(guān)村商圈為例，高等院校和高端科研院所云集以及多年累積形成的濃郁的文化氛圍，讓中關(guān)村擁有了京城無獨(dú)有偶的人文環(huán)境，公寓業(yè)主以高薪水、高學(xué)歷、高素質(zhì)人士為主，整體居住氛圍良好。經(jīng)過近5年的建設(shè)改造，大型外資超市進(jìn)駐，高爾夫球場(chǎng)投入使用，海淀影劇院重張，高端餐廳、咖啡廳逐一開業(yè)，此時(shí)購置二手公寓，其社區(qū)成熟度更高，商業(yè)配套設(shè)施較以前更加優(yōu)越。

價(jià)格低

九十年代初、中期，高端公寓的市場(chǎng)需求大增，曾經(jīng)掀起過一陣公寓投資熱潮，高端公寓的價(jià)格也因此被炒得很高。幾年過后，當(dāng)高端公寓被投入到二級(jí)市場(chǎng)后，其價(jià)格中的水分被充分?jǐn)D壓，二手公寓物超所值的特點(diǎn)也由此體現(xiàn)。金誠信的邱宏表示，目前一些公寓的價(jià)格已經(jīng)縮水了三到五成，已經(jīng)接近了谷底。

記者從我愛我家拿到了一份市場(chǎng)調(diào)查信息，通過某些高端公寓的原價(jià)、二手價(jià)以及目前周邊同等物業(yè)的一手價(jià)的比較，即可看出二手公寓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

轉(zhuǎn)按變易交易增溫

以往，二手公寓因宣傳力度小以及轉(zhuǎn)按揭等問題限制了成交量。如今，二手公寓因其突出優(yōu)勢(shì)和轉(zhuǎn)按揭操作的落地而被更多購房者所接受。據(jù)了解，二手公寓的主要購購群體由以下幾種類型人群構(gòu)成：

海歸派

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與日俱增，再加上京城對(duì)留學(xué)回國創(chuàng)業(yè)人員的優(yōu)惠政策，大批回國的海歸派選擇在京城置業(yè)安家。海歸派對(duì)居住品質(zhì)高、社區(qū)成熟、物業(yè)配套設(shè)施完善而且可以馬上入住的現(xiàn)房二手公寓較為青睞。

名盤追隨者

對(duì)于注重生活品位的購房者來說，購購一處知名地產(chǎn)項(xiàng)目是對(duì)高品質(zhì)生活的追求，當(dāng)時(shí)由于項(xiàng)目熱銷價(jià)格較貴等原因未能購得，如今其進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，給購房者提供了再次選擇的機(jī)會(huì)。

投資客

公寓的開發(fā)商在較初選擇建造地點(diǎn)時(shí)會(huì)格外注重地段優(yōu)勢(shì)，一般都選在環(huán)境優(yōu)雅，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的核心區(qū)域，隨著此地經(jīng)濟(jì)的愈加繁榮，公寓的價(jià)值也隨之上升。此時(shí)購購的二手公寓，其價(jià)格水分已被充分?jǐn)D壓，其投資價(jià)值顯而易見。

精挑細(xì)選避免風(fēng)險(xiǎn)

專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，雖然二手公寓相對(duì)于一手公寓來說物美價(jià)廉，購房者往往可以物超所值，以很低的資金投入淘得真金，但購購二手公寓仍是大額消費(fèi)，購房者在購購過程中也不可馬虎大意。其交通是否便利，戶型的設(shè)計(jì)是否合理，裝修是否符合自己喜好，配套設(shè)施是否適合生活所需，物業(yè)收費(fèi)是否有理有據(jù)以及車位是否夠用等等驗(yàn)收細(xì)節(jié)都不可放過。

購房者特別要注意的是，一定要問清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況，以免以后發(fā)生糾紛。　　　　　

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