通常投資房產者一般都采用購房后再行出租的投資渠道，這給投資者帶來了一個前期投入成本和空置期資源浪費成本的增加，并且自行或委托中介公司租費時、費力，又提高了投資成本，減少了應得的收益。據有關租賃中介公司調查統(tǒng)計，房屋交付后年的空置期將會超過４個月，前一年全部空置期將在９－１２個月之間，如果委托中介代理公司尋找租戶，５年的中介費將是３－４個月的租金水平。因此，投資者的間接損失將會比較大。

在這種情況下，一些地產商承諾給購房者“購一套房，坐享３年８％的回報”，對于投資者來說很有誘惑力，幾年前出現在樓市的一種銷售方式——帶租約售房如今卷土重來，被許多商鋪、酒店式公寓和投資型住宅當做賣點。使不少投資者認為購帶租約的物業(yè)是一本萬利的賺錢生意。事實真是如此嗎？日前記者采訪了有關專家。

項目熱銷與

“帶租約”的關系

　 目前市場上出現的“帶租約售樓”大致有幾種方式：口頭租約、書面租約等。具體主要有三種：一是某商業(yè)地產開發(fā)商通常宣稱該項目一期現房的率高達多少多少。而問到如何保證這一“口頭承諾”時，該負責人會表示，有雙重保證措施：一是開發(fā)商可以向購家推薦項目附近的高信譽租賃公司，這些公司擁有大量包括韓、日等國籍在內的租客資源，保證你的房子在較短的時間內以較高的租金出租；二是實際付款方式由一次性付款改為“頭付款分期支付”的方法，增加客戶的率，節(jié)省購家大量原始資金的投入。

另一種是開發(fā)商宣稱會先將業(yè)主的房子以一個業(yè)主認可的租價租過來，租期為幾年，再向市場上出租的辦法，即開發(fā)商成為一家穩(wěn)定的大租戶，以此保證業(yè)主這幾年的租金收益。

第三種的地產帶租計劃常常為頭期的投資者購房后到交房期的按揭款由發(fā)展商承擔，交房５年內所購物業(yè)由經營公司統(tǒng)一規(guī)劃經營，并保障投人按照每天幾元／ｍ２的租金水平的收入，空置期的損失通過整體經營的手段來給予彌補，并免收中介費用。據悉，此類項目的熱銷與這一頗具吸引力的賣點不無關系。

專家分析認為，這種作法在市場發(fā)育成熟的房地產市場，“帶租約售樓”、“返租”等營銷策略，在收益性物業(yè)銷售中的確能起到一定的作用。

收益難以兌現時

該找誰？

有關專家認為，由于我國房地產市場并不成熟，“帶租約售樓”、“返租”等營銷策略一旦不能兌現，將給投資型購家造成巨大損失，同時也使開發(fā)商不僅在信譽和形象上受到傷害，還可能承擔經濟責任。專家分析說，目前有關部門又沒有出臺相關懲罰或監(jiān)管擔保等方面的細則，而且由于售后包租的回報標準是建立在當時的市場情況下，萬一日后整個市場出現價格變化，商鋪租賃不景氣，包租就很容易變成難以兌現的一紙空文，這是許多沖動型購家事先難以預料的。

建設部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。上海也規(guī)定，商品房在預售階段不可包租，竣工后實行包租的商品房，要根據當時市場實際行情制定租金回報率，同時，包租人要提供擔保，以為日后市場變化，承諾不能兌現時，能通過擔保金繼續(xù)給予小業(yè)主所承諾的回報。

小心開發(fā)商和中介做局

　 專家舉例說，某房產投資人數月前看好一套條件并不太好且價格偏高的公寓，主要是因為這套公寓附帶了一個兩年期、月租金為１．６萬元的租約，房東愿意連房帶租約一起賣給他。也就是說，購下這套房就能在未來的兩年時間里獲得將近１２％的年房屋出租，這比目前市場上徘徊在６％到７％之間的率高出許多。于是他與房東簽訂了購賣合同，正滿心歡喜地準備坐享高額投資收益時，房東突然告訴他，租客已于購賣雙方進行房屋交接前兩天單方毀約、提前退租，他較終高價購到了不帶租約的房屋。

即使這“租約”是由開發(fā)商委托中介公司與業(yè)主簽訂的，也并非一勞永逸。據一位知情人士透露：某開發(fā)商養(yǎng)著多家中介，暗中補貼租賃差價給中介，將已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高額的率刺激著業(yè)主又購購了這家開發(fā)商的另一處樓盤。而一旦租賃期滿，業(yè)主就會驚訝地發(fā)現原來自己的那套房根本租不到那么高的租金，這一切都是開發(fā)商與中介為多賣房而聯合做的局。租賃合同的期限一般不超過２年，到時中介會通知租戶，這套房早就有人續(xù)租了，我給你換到另一套房吧，結果換來換去，中介反復地收取租戶們的各種手續(xù)費，而租價也變了無數次了，究竟換了多少租戶，真正的租金是多少，業(yè)主并不清楚。

購房時應寫入合同條款

保護權益

對于售后包租商品房的管理，專家建議，負責的發(fā)展商可以將房價款先交由銀行監(jiān)管，在承諾包租年限到期后，按規(guī)定全部付清小業(yè)主應得的回報，才可從監(jiān)管銀行收回售房款。開發(fā)商要有負責任的長期經營的態(tài)度，在經營項目組合上，不是誰的價高就租給誰，必須要有一個統(tǒng)一的行銷和推廣辦法。

專業(yè)人士提醒投資者，如要購購售后包租商鋪，一定要注意查驗發(fā)展商資質和長期回報的擔保情況，以避免日后發(fā)展商食言，造成小業(yè)主訴之無門的情況。對于投資者來說，應格外關注發(fā)展商的背景以及經營管理公司或者物業(yè)管理公司的資質。附帶租約的房屋購賣，一要注意在簽訂購賣合同之前，充分考慮租約的真實性和穩(wěn)定性，決不能草率決定，要謹慎規(guī)避騙局；二是在購賣合同中明確寫入合同條款，表明“能夠實際取得真實租約是購家購房前提”，為日后出現糾紛時啟動“情勢變更原則”做好充足的準備?！　　　　?

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！