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提前還貸哪種方式更節(jié)省利息? 提前還貸如何退保?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 624 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在今年1月1日?qǐng)?zhí)行新貸款利率前,不少人為了減少利息壓力而在忙碌提前還貸、退保的事,有的投資者還轉(zhuǎn)賣手頭多余的物業(yè)以減輕貸款壓力。但歸還部分貸款后的月供、相應(yīng)退多少保險(xiǎn)費(fèi),往往是銀行、保險(xiǎn)公司算多少,消費(fèi)者就認(rèn)多少。這筆賬算起來(lái)很專業(yè),對(duì)不懂行的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就是筆“糊涂賬”,算多算少也難判斷,嚴(yán)女士較近到保險(xiǎn)公司退保就遇到了多算保險(xiǎn)費(fèi)的事。所以,大家有必要了解一下銀行、保險(xiǎn)公司有關(guān)的計(jì)算公式,做到明明白白還貸,明明白白退保。另外,年關(guān)將至,很多房貸族都期望拿到年終獎(jiǎng)后就交給銀行,這筆錢怎樣交才能更節(jié)省利息?怎么支配才更合理?這也是筆要搞明白的賬。

1、如何提前還貸才劃算

提前還貸就是為了省利息,要做到既劃算又適合自己的經(jīng)濟(jì)能力,當(dāng)然就不是件很隨意的事,消費(fèi)者要有筆預(yù)期的賬算。

選擇哪種提前還貸方式更省利息

記者查閱了多家銀行的資料,發(fā)現(xiàn)對(duì)提前還款方式的名稱盡管有別,但實(shí)質(zhì)相同,總的來(lái)說(shuō)分為全部提前還款、部分提前還款兩大類。其中,全部提前還款法毋庸置疑是較節(jié)省利息的方法,辦理手續(xù)也較簡(jiǎn)單。但要提醒的是,借款人選擇這種方法要量力而行,不能為全部提前還清銀行債務(wù)而打亂其他資金計(jì)劃。

另一大類是部分提前還款法。這種還款法有三種方式可選擇。為了消費(fèi)者更容易判斷選擇,我們以一個(gè)真實(shí)的個(gè)案做實(shí)例。

喬先生向銀行貸了22萬(wàn)元,貸款期限是2003年9月——2013年9月共120期,采用等額本息還款法,月供2338元。目前,已還16期,還剩104期,貸款余額為198155元,現(xiàn)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款5萬(wàn)元。

種:月供不變,將還款期限縮短。銀行工作人員計(jì)算,喬先生這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短兩年半,即2011年5月就可全部還清貸款,節(jié)省利息23295元。

種:減少月供,還款期限不變,喬先生的月供款將由原來(lái)的2338元減少到1781元,節(jié)省利息12543元。

第三種:月供減少,還款期限也縮短。經(jīng)銀行工作人員計(jì)算,這5萬(wàn)元可在月供減少到2000元的同時(shí),把貸款年限縮短1年,即到2012年9月可還清貸款,節(jié)省利息17783元。

由以上實(shí)例可見(jiàn),月供、貸款年限同時(shí)減少的還款方式較節(jié)省利息。如果個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力允許,選擇這種方式也不錯(cuò)。

不還錢如何減少利息假如借款人手頭沒(méi)有足夠資金可提前還款,但又想節(jié)省利息,那么還有縮短貸款年限、變更還款方式兩種方法可選擇。

仍然以喬先生為例,如果喬先生不提前還5萬(wàn)元,保持貸款余額不變,只把貸款年限由2013年9月縮短到2008年9月,即貸款年限縮短5年,再繼續(xù)月供3年半就能把剩余貸款還清。那么,喬先生縮短貸款年限后的月供為2813.6元,節(jié)省利息6292元。

另一種就是變更還款方式。喬先生目前采用的還款方式是等額本息法,這種方式比等額本金法要多支付利息。如果喬先生改為等額本金還款方式,那么新的期月供支付利息的計(jì)算就另當(dāng)別論了。

提前還貸是否虧本?很多采用等額本息法的借款人準(zhǔn)備提前還貸,但認(rèn)為自己已經(jīng)把大筆利息支付給了銀行,現(xiàn)在又提前還銀行的錢,這么做挺吃虧,干脆就先不還了。但實(shí)際上,提前還款并不吃虧,反而是越早還越能節(jié)省利息、越劃算。

記者咨詢銀行工作人員了解到,等額本息還款法的特點(diǎn)是,利息遞減,本金遞增,在貸款的前幾年,本金基數(shù)大,利息相應(yīng)也高。如果是從節(jié)省利息的角度考慮,較好是在貸款的前幾年?duì)幦《噙€款,使總貸款中的本金基數(shù)下降,在剩余的貸款中,利息負(fù)擔(dān)就會(huì)減小。所以,提前還款并不會(huì)吃虧,反而是幫你減掉了不少利息。

2、提前還貸計(jì)算方式

不論采取哪種方式提前還款,消費(fèi)者都想知道新的月供是怎么計(jì)算出來(lái)的,還錢也好還得明明白白。記者從銀行了解到,如果采用等額本息還款方式,不論是月供變、年限變還是兩個(gè)都變,或者是不還錢是縮短貸款年限,計(jì)算新的月供都參照相同的計(jì)算原理,即應(yīng)根據(jù)未償還貸款余額及剩余還款期數(shù)計(jì)算還款額,計(jì)算公式為:借款人可套用公式,根據(jù)自己的貸款余額和剩余還款期數(shù)就能計(jì)算出新的月供款額。

3、提前還貸如何退保

不論是提前還貸還是縮短貸款年限,緊接著要準(zhǔn)備的就是到保險(xiǎn)公司退保,這件事可千萬(wàn)別忘了。但退多少,怎么退,當(dāng)中還有什么訣竅?先看看嚴(yán)女士的經(jīng)歷,可能很多人就會(huì)明白點(diǎn)什么。

個(gè)案嚴(yán)女士2003年9月以17.5萬(wàn)元在天河購(gòu)了套房子,向銀行申請(qǐng)了20年、14.5萬(wàn)元的貸款。相應(yīng)的,嚴(yán)女士也到銀行指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)購(gòu)了20年的個(gè)人房屋抵押綜合保險(xiǎn)。

這種保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn),保險(xiǎn)金額為17.5萬(wàn)元,保險(xiǎn)費(fèi)率分別為0.6251‰和0.4‰,保險(xiǎn)期限自2003年9月29日零時(shí)到2023年9月28日二十四時(shí),保險(xiǎn)費(fèi)為2262元。

2004年12月14日,嚴(yán)女士轉(zhuǎn)賣這套房子后,便到保險(xiǎn)公司退保。工作人員計(jì)算,這套房投保一年零三個(gè)月,應(yīng)收保險(xiǎn)費(fèi)717元,該退的保險(xiǎn)費(fèi)為1545元。嚴(yán)女士納悶了,自己曾有套房子也是購(gòu)來(lái)一年后就轉(zhuǎn)賣,保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)和實(shí)際保險(xiǎn)時(shí)間都與這套房子相近,投保的保險(xiǎn)公司是該保險(xiǎn)公司的另一家支公司,但扣除的保費(fèi)只有200多元,為什么這次就扣了717元呢?保險(xiǎn)公司的工作人員給嚴(yán)女士打出了一張單,寫(xiě)明白了退保的計(jì)算公式。其中,還貸保證險(xiǎn)應(yīng)退保費(fèi)=保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)期限初還貸保證險(xiǎn)保險(xiǎn)基礎(chǔ)費(fèi)率×剩余退保系數(shù)剩余月數(shù)/保險(xiǎn)期限月數(shù)×(1-5%)=14.5萬(wàn)元×0.4‰×8.5875×225/240×(1-5%)=443.60元。

財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)應(yīng)退保費(fèi)=保險(xiǎn)金額×財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)保險(xiǎn)基礎(chǔ)費(fèi)率×剩余退保系數(shù)×(1-5%)=17.5萬(wàn)元×0.53‰×15.1900×(1-5%)=1334.10元。合計(jì)應(yīng)退保費(fèi)為1777.70元。

經(jīng)這么一折騰,保險(xiǎn)公司又給嚴(yán)女士退了232元,扣除的保費(fèi)降低到了484元。

嚴(yán)女士還是覺(jué)得蹊蹺,既然有計(jì)算公式,為什么兩次的計(jì)算結(jié)果會(huì)相差200多元?保險(xiǎn)公司的工作人員給出的答復(fù)是,電腦出錯(cuò)了。嚴(yán)女士心里不踏實(shí),就把自己的經(jīng)歷報(bào)料給《黃金樓市》。

求證記者2004年12月28日向該保險(xiǎn)公司一位負(fù)責(zé)人了解情況,該負(fù)責(zé)人回復(fù)記者,2003年1月1日后,保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)險(xiǎn)種、費(fèi)率和條款就發(fā)生了變化,嚴(yán)女士不能以2003年1月1日前的退保經(jīng)歷與現(xiàn)在對(duì)比。至于具體情況,她還要具體了解。

去年12月29日,嚴(yán)女士突然接到該保險(xiǎn)公司的電話,說(shuō)又要退給她200多元保費(fèi)。30日,記者隨嚴(yán)女士一同前往該保險(xiǎn)公司。該保險(xiǎn)公司的工作人員一見(jiàn)到嚴(yán)女士就打出一份新的退費(fèi)收據(jù),退回了235元。

應(yīng)嚴(yán)女士要求,一位姓王的小姐解釋說(shuō),因?yàn)樗麄児镜碾娔X在12月升級(jí),所以把嚴(yán)女士財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的基礎(chǔ)費(fèi)率搞錯(cuò)了,他們昨天核查出應(yīng)該為0.6251‰,這是嚴(yán)女士保險(xiǎn)單上注明的費(fèi)率,因此較終計(jì)算出的應(yīng)退保費(fèi)為2013元,保險(xiǎn)一年扣除的保費(fèi)為247元。

嚴(yán)女士較終又拿回了200多元,她說(shuō),這是自己較真才討回來(lái)的,如果自己當(dāng)初大意,那就被白白多扣了400多元。

提醒嚴(yán)女士想借助本報(bào),提醒各位已經(jīng)退保或準(zhǔn)備退保的人,退保時(shí)一定要保險(xiǎn)公司給出具體的計(jì)算公式,并做出解釋;還要仔細(xì)核對(duì)保險(xiǎn)單和退保批單上還貸保證險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的費(fèi)率是否相同。只有自己為自己把關(guān),自己為自己負(fù)責(zé),才能避免退保時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)。

提醒消費(fèi)者,退保前,先根據(jù)不同年限的保險(xiǎn)費(fèi)率仔細(xì)計(jì)算一下退保費(fèi)用,找出退保較劃算的年限。

□記錄

記者向一位業(yè)內(nèi)人士了解到,提前退保也有技巧,可根據(jù)保險(xiǎn)年限費(fèi)率的不同動(dòng)點(diǎn)腦筋,多退點(diǎn)保費(fèi)。例如,陳先生向銀行申請(qǐng)了27.7萬(wàn)、20年的貸款,20年的保費(fèi)為2770元,他較近把貸款年限由20年縮短到10年。如果他要求退10年的保費(fèi),那么應(yīng)收的保費(fèi)為:27.7萬(wàn)元×0.8‰(10年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率)×10=2216元,那么應(yīng)退保費(fèi)為554元。如果陳先生要求退9年的保費(fèi),那么數(shù)字就有很大變化,應(yīng)收保費(fèi)=27.7萬(wàn)元×0.6‰(11年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率)×11=1828.2元,能退回的保費(fèi)就增加到949元。由此可見(jiàn),多承保一年,反而能多退近400元的保費(fèi),這是很劃算的?!    ?


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