通過(guò)“銀行貸款購(gòu)房”，就能輕松擁有自己名下的產(chǎn)權(quán)，這是時(shí)下購(gòu)房人士津津樂(lè)道的話(huà)題。其實(shí)，在獲得銀行發(fā)放貸款背后，有多少值得關(guān)注的地方？銀行又憑什么將幾十萬(wàn)元錢(qián)貸給購(gòu)房者？購(gòu)房者又該拿什么來(lái)證明，使銀行確信你的還款能力，致使銀行在“安全”和“盈利”的前提下收回貸款。

小王去年本科畢業(yè)，在一家外企做銷(xiāo)售工作，有不錯(cuò)的收入。剛剛開(kāi)始學(xué)著適應(yīng)離開(kāi)父母后的“自力更生”生活，自己租房經(jīng)營(yíng)自己的錢(qián)包：自己賺錢(qián)、自己預(yù)算、自己開(kāi)支、自己計(jì)劃未來(lái)。眼看周?chē)耐路孔佑仲嵙瞬簧馘X(qián)，小王盤(pán)算著購(gòu)套房產(chǎn)：或投資或作為未來(lái)婚房。小王這一想法很快得到父母頭付款的支持。接下來(lái)就是小王忙著貸款的事了。但令小王萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是申請(qǐng)銀行貸款竟是如此環(huán)節(jié)多，其中還有這么大的學(xué)問(wèn)。

銀行發(fā)放二手房貸款怎么審銀行對(duì)于資金的運(yùn)用，頭先本著"安全性"、"盈利性"、"流動(dòng)性"的原則，其次要符合銀行業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大及配合國(guó)家的宏觀調(diào)控。目前上海二手房貸款銀行由初期的"高速發(fā)展期"步入了"穩(wěn)速發(fā)展期"。先前銀行對(duì)二手房的貸款審核，一般集中在房子本身的價(jià)值上，對(duì)貸款人的資料只作形式上的審查。而今銀行更在意此筆貸款的還款來(lái)源，不僅嚴(yán)格評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，控制貸款成數(shù)，并且關(guān)注此款將貸給誰(shuí)？

目前上海各家商業(yè)銀行審核流程一般采用四級(jí)審批制（信貸員－盡職－信貸科長(zhǎng)－分管個(gè)人金融業(yè)務(wù)的行長(zhǎng)）。而且各級(jí)審批的也不盡相同，并且需要擔(dān)保公司、評(píng)估公司、公證、征信公司、保險(xiǎn)公司等多家公司的合作及配合，所以說(shuō)一筆貸款的審批過(guò)程是一套非常復(fù)雜的科學(xué)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及協(xié)助個(gè)人理財(cái)?shù)倪^(guò)程?？梢?jiàn)貸款遠(yuǎn)非一般人想象的那么簡(jiǎn)單。

其實(shí)，分析銀行的審批流程及細(xì)節(jié)可以顯示，一筆銀行貸款的審批歷經(jīng)多個(gè)環(huán)節(jié)及眾多人員的參與。通過(guò)眾多人的積極努力，為了保證對(duì)客戶(hù)的服務(wù)承諾及服務(wù)效益，在滬上購(gòu)房的購(gòu)房人已經(jīng)基本享受到了非常高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以下從銀行的角度分析一下審查內(nèi)容就可見(jiàn)一斑。

一審房屋本身

從房屋地段來(lái)看，近日滬上多家銀行對(duì)二手房的所處的位置進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。有多家銀行對(duì)邊遠(yuǎn)郊區(qū)的房子已經(jīng)停止放貸，即使對(duì)郊區(qū)操作的案件也是有選擇有條件的。比如對(duì)南匯地區(qū)有些銀行只做周浦地區(qū)的房產(chǎn)。比如有些市區(qū)的銀行只操作松江鎮(zhèn)的房產(chǎn)。

從房屋類(lèi)型來(lái)看，公寓、新公房、酒店公寓、別墅等不同類(lèi)型的房產(chǎn)決定的貸款成數(shù)會(huì)不盡相同。這直接關(guān)系到購(gòu)房人的資金融資情況，關(guān)系到購(gòu)賣(mài)合同中的付款時(shí)間及金額，甚至嚴(yán)重到會(huì)涉及違約及賠償問(wèn)題。

在竣工年限上，因?yàn)槟壳霸谖覈?guó)土地采用的是有償有限期的使用權(quán)使用制度，房屋的竣工年限可以反映出目前此房屋土地的使用年限的長(zhǎng)短?？⒐つ晗薜拈L(zhǎng)短也可以推算出房屋的新舊，從而可以判斷出房屋的價(jià)值。

在房屋單價(jià)與總價(jià)方面，根據(jù)2003年121文件精神，嚴(yán)格控制高價(jià)房審批規(guī)模，每平方米單價(jià)超過(guò)7000元或總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元的房產(chǎn)均屬高價(jià)房，要適量降低貸款成數(shù)。

此外值得關(guān)注的是，銀行所貸比例不是根據(jù)購(gòu)賣(mài)合同所記載的成交價(jià)所定，而是根據(jù)銀行認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司出具的房屋評(píng)估報(bào)告來(lái)確定的。

二審貸款人情況

比如主貸人及房產(chǎn)共有人的自然狀況："你是誰(shuí)？從哪里來(lái)？社會(huì)關(guān)系如何？"這些均是銀行審核的。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關(guān)鍵要素。

職業(yè)情況：目前工作是大多數(shù)人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的基礎(chǔ)，所以銀行非常關(guān)注單位的性質(zhì)及工作崗位，這在某種程度上反映出一個(gè)人的工作能力及工作年限。

家庭情況：現(xiàn)有住房性質(zhì)及家庭財(cái)務(wù)支出狀況。

與銀行的關(guān)系：他行是否有負(fù)債會(huì)直接決定此筆貸款的可貸成數(shù)，同時(shí)還有銀行的存款狀況。

資信情況：經(jīng)過(guò)幾年的努力，上海已經(jīng)建立了較完善的征信系統(tǒng)。一個(gè)人的信用好壞只要輸入身份證號(hào)碼就可以看得出，有無(wú)還貸、電信、水電煤氣費(fèi)等公共事業(yè)的欠費(fèi)或逾期都能一目了然。

三審擔(dān)保機(jī)構(gòu)資質(zhì)

為了保證銀行、上下家的風(fēng)險(xiǎn)，二手房貸款的發(fā)放離不開(kāi)具有擔(dān)保資質(zhì)的房屋貸款服務(wù)公司的參與。所以房屋貸款服務(wù)公司的操作資質(zhì)、操作規(guī)范性、在銀行的信用直接影響著貸款的審批及發(fā)放。在2003年中，有家擔(dān)保公司違規(guī)操作，結(jié)果給銀行、購(gòu)賣(mài)雙方超成了不可估量的損失。目前一批中介及經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)登上銀行黑名單。前不久，上海房屋貸款服務(wù)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的成立，就有安家集團(tuán)等6家有一定影響力的幾家大型擔(dān)保公司共同簽署了"行業(yè)規(guī)范公約"，以肅清行業(yè)內(nèi)存在的不良現(xiàn)象。所以，房屋貸款時(shí)找專(zhuān)業(yè)的大型房屋貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)也是一大保障。

四審保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

在我國(guó)目前試行的房屋抵押規(guī)定明確指出：抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)投保的由抵押人投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān),并將保險(xiǎn)單移抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)氖芤嫒?。而且，目前銀行在審批貸款中非常關(guān)注保險(xiǎn)公司開(kāi)具的保單險(xiǎn)種為哪些，對(duì)不同房屋類(lèi)型都規(guī)定了不同險(xiǎn)種。

五審資料完整性

因?yàn)殂y行的審批為四級(jí)審批，所以客戶(hù)提供資料的完整性對(duì)審核的速度及質(zhì)量至關(guān)重要。在銀行操作過(guò)程，經(jīng)常會(huì)碰到客戶(hù)資料缺這少那的情況，不僅給客戶(hù)帶來(lái)麻煩，也大大影響了銀行人員的工作效率。但對(duì)貸款購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)貸款購(gòu)房申請(qǐng)往往是頭次接觸，所以找一家專(zhuān)業(yè)的房屋貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)貸款并準(zhǔn)備資料顯得尤其重要。

實(shí)戰(zhàn)案例

2類(lèi)方式證明還貸能力

小王貸款審批中，銀行提出質(zhì)疑：小王的年齡尚小，銷(xiāo)售工作提成收入不穩(wěn)定；需要提供父母的收入證明作為共同還款人?？墒切⊥醯母改附?jīng)營(yíng)一家公司，需要提供什么證明銀行才會(huì)認(rèn)可呢？較后直到小王的父母提供了公司的相關(guān)資料，才得到銀行審批。

一筆個(gè)人住房貸款短則五六年長(zhǎng)則二三十年；對(duì)于銀行來(lái)講可謂是"一次貸出、數(shù)年收回"。所以銀行在評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，非常關(guān)注主貸人的還貸能力。對(duì)于個(gè)人，如何向銀行證明自己有足夠的還貸能力呢？

其實(shí)，從"月月進(jìn)賬類(lèi)"到"本來(lái)持有類(lèi)"均可以向銀行展示自己的財(cái)力："月月進(jìn)賬類(lèi)"表現(xiàn)在每月穩(wěn)定所得薪水證明，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)稱(chēng)為穩(wěn)定的現(xiàn)金流：

一類(lèi)為穩(wěn)定職業(yè)型：較有說(shuō)服力的當(dāng)屬較近3個(gè)月的個(gè)人所得稅單，其次為雇主證明信確認(rèn)當(dāng)前收入職位，當(dāng)然可以提供較近3個(gè)月的銀行的對(duì)賬單顯示薪水入賬記錄也是非常響當(dāng)當(dāng)?shù)淖C明。

另一類(lèi)為自創(chuàng)企業(yè)型：公司持有證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照），較近幾個(gè)月銀行對(duì)賬單可以顯示現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況，較近的完稅證明，較近經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表均是銀行喜愛(ài)的財(cái)力證明。

"本來(lái)持有類(lèi)"也可以統(tǒng)稱(chēng)為資產(chǎn)輔助型，較常見(jiàn)的為房租所得：3個(gè)月的稅單及租賃合同，提供定期存款證明也行，擁有股票的客戶(hù)可以讓證券公司開(kāi)具股票市值證明，投資基金的客戶(hù)所持有價(jià)基金證明也可，擁有多套貸款人可以提供其他房產(chǎn)證明，甚至保存好銀行信用卡的對(duì)賬單也可以作為向銀行申請(qǐng)貸款的有力砝碼?？傊胍J款的客戶(hù)對(duì)自己的各類(lèi)資產(chǎn)或賬單一定要保存好。

　　　　　(作者：安家集團(tuán) 房屋貸款顧問(wèn)王愛(ài)靜)

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