隨著高院有關(guān)個(gè)人住宅拍賣司法解釋的出臺(tái)和“高齡”老公房的獲貸難現(xiàn)象出現(xiàn)，一時(shí)間，個(gè)人房貸問題再次成為普通百姓街頭巷尾的熱點(diǎn)話題。昨日，本報(bào)記者從權(quán)威渠道調(diào)查獲悉，滬上多家銀行目前都在出臺(tái)貸款細(xì)分措施嚴(yán)控個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)，以保証金融秩序的穩(wěn)定和住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展。

多家國有大型銀行的貸款業(yè)務(wù)指南擺在記者的案頭，我們選取了其中幾家銀行的部分個(gè)人房貸規(guī)定，供讀者參考選擇符合自己情況的銀行。

有關(guān)常規(guī)

目前，滬上銀行的一手房貸款業(yè)務(wù)主要包括住宅、別墅、商鋪、辦公房；二手房貸款業(yè)務(wù)主要包括住宅、別墅、新里、花園住宅、商鋪和辦公樓。一手房較長貸款年限30年，二手房較長年限20年。

在一些國有銀行，房?jī)r(jià)單價(jià)低于7000元以及總價(jià)100萬元以內(nèi)的新房較高仍可貸款8成，單價(jià)高于7000元或總價(jià)超過100萬元的為較高7成；辦公房一般貸款額度不超過5成、年限不超過8年。

有關(guān)二手房

一家國有銀行在房齡上劃分了嚴(yán)格的分界線，房齡8年內(nèi)（含8年）的按標(biāo)準(zhǔn)即較高7成；房齡5年內(nèi)、總房?jī)r(jià)100萬以內(nèi)、單價(jià)小于7000元的房屋甚至較高可貸8成且為優(yōu)質(zhì)客戶；房齡在8-10年（含10年）可貸6成；房齡在10-15年（含15年）的可貸5成；房齡在15-20年（含20年）可貸4成。但該銀行也表示，老式花園洋房不受房齡限制，新里的貸款成數(shù)一般為5成，較高不超過6成。二手商鋪一般貸款成數(shù)小于5成，年限不超過5年。房齡和貸款年限之和不得超過30年，主貸人年齡和貸款年限之和不得超過70周歲。

有關(guān)別墅和商鋪貸款

該銀行也設(shè)置了房?jī)r(jià)和貸款成數(shù)比。房?jī)r(jià)超1000萬以上的別墅貸款成數(shù)較高不超過4成（含）；房?jī)r(jià)超700萬至1000萬（含）的別墅貸款成數(shù)較高不超過5成（含）；房?jī)r(jià)超400萬至700萬（含）的別墅貸款成數(shù)較高不超過6成（含）；房?jī)r(jià)在400萬（含）以下的別墅貸款成數(shù)較高不超過7成（含）。

某一大型商業(yè)銀行曾下發(fā)內(nèi)部規(guī)定，非住宅的商業(yè)用房貸款完全不做，其他銀行雖然網(wǎng)開一面，但也規(guī)定了不少限制：辦公樓及地理位置偏僻的房屋不能貸款；外環(huán)線內(nèi)的住宅（不包括售后公房）才能貸款；商鋪利率上浮10%、辦公房利率上浮5%、新里和花園洋房要掛銅牌，即被政府認(rèn)可的方可貸款，并且采用商業(yè)性貸款。

有關(guān)提供資料

身份証、暫住証（外地人）/護(hù)照、居留証（外籍人士）、工作証、港澳臺(tái)通行証、回鄉(xiāng)証，戶口簿全本/臺(tái)灣戶籍謄本，結(jié)婚証/離婚証/未婚聲明書，收入証明一概需要。

還有一些特殊規(guī)定，比如留公司簽發(fā)人的姓名及固定電話，超過2萬元需稅單，2萬以下時(shí)視收入的可信度情況有可能也要提供稅單，近三個(gè)月的工資單/工資入卡對(duì)帳單/工資存折，還款額占收入的50%以內(nèi)；參考收入包括公司收益分紅、股票股息、國債、全產(chǎn)權(quán)無抵押房產(chǎn)、私營公司業(yè)主可提供營業(yè)執(zhí)照及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。

在收入証明的提供上，有些銀行還規(guī)定，公司必須是在上海市工商行政管理局網(wǎng)站上可查詢到的單位，月收入1.5萬元甚至1萬元以上就必須提供稅單、勞動(dòng)合同、公司營業(yè)執(zhí)照等；近期三個(gè)月的水、電、煤帳單原件有時(shí)也需要。

“房齡在1990年以后、外環(huán)線內(nèi)、房屋的成交價(jià)在60萬以上（以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)）、他証放款、貸款總額一人不能超200萬元?！边@家股份制銀行的負(fù)責(zé)人透露了具體條件，“外地人或外籍人士需提供有一位上海戶借的聯(lián)系人，此人的身份証與戶口本全本與貸款資料一起交進(jìn)銀行審核，簽約時(shí)也需到場(chǎng)，需提供電話。商業(yè)貸款額度不能低于5萬（且適用于組合貸款），所有貸款均需強(qiáng)制公証等?！?p>有關(guān)地區(qū)區(qū)別

部分銀行的外環(huán)線以外房貸受到或多或少的控制。一家國有銀行規(guī)定，部分郊縣房貸只能由了解當(dāng)?shù)厍闆r的當(dāng)?shù)刂凶?；而一些小型股份制銀行更為干脆，原則上不貸郊縣房屋，別墅或高價(jià)房可視情況而定。

比如在一家股份制銀行的內(nèi)部信貸指引里，郊區(qū)二手房以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)且盡量成數(shù)不貸足。內(nèi)環(huán)線內(nèi)二手房貸較高7成；內(nèi)外環(huán)線之間較高6成；外環(huán)線外不能貸款。產(chǎn)証上的土地性質(zhì)為劃撥的，貸款比例降一成。

有關(guān)特殊人群

外籍人士在國內(nèi)銀行眼里，特別是國內(nèi)沒有固定收入的外籍人士獲貸一般會(huì)減少，少貸1成，且主貸人年齡和貸款年限之和要小于60周歲，而不是國內(nèi)客戶的70周歲。

有銀行規(guī)定，每一份貸款的主貸人及配偶都需進(jìn)行社保三金查詢，主貸人社保金基數(shù)不得在市府較低標(biāo)準(zhǔn)以下。

有銀行規(guī)定，農(nóng)業(yè)戶口較高貸6成，較長10年。由于對(duì)于年齡過小人士的還款能力以及對(duì)于年齡過大人士的健康問題需要考慮，有些銀行規(guī)定18歲以下及55歲以上人士不能貸款；有些銀行則放寬到主貸人年齡不能小于25歲。

有關(guān)貸款套數(shù)

有銀行規(guī)定貸款成數(shù)套按新房8成或二手房7成的固定標(biāo)準(zhǔn)；套降0.5成；第三套降1成，按照商業(yè)貸款利率而非優(yōu)惠利率；第四套降1.5成，也按商業(yè)貸款利率，并且原則上不能辦理。

有關(guān)房產(chǎn)評(píng)估

不僅房齡5年以上或貸款超5成的二手房要評(píng)估，一手辦公房也需評(píng)估。免評(píng)估的房產(chǎn)只限于房齡在5年以內(nèi)（含5年）的商品房，且必須提供原預(yù)售合同或銷售合同及發(fā)票。

■解析

老公房房貸為何難？

“在近期公佈的滬上各銀行今年二手房個(gè)貸審貸標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)面積不大、房屋總價(jià)偏低、年齡偏老的必須居住房貸有了限制?！卑布壹瘓F(tuán)銀行部經(jīng)理張蔚瑋告訴記者。老公房為何難獲貸款呢？

一難在房齡：老公房的誕生均在九十年代，甚至在八十年代；當(dāng)時(shí)是全民奔溫飽奔小康的年代，對(duì)房屋的要求只在乎擁有而沒有心思顧及房屋的質(zhì)量及佈局等品質(zhì)。所以老公房大多面貌滄桑。對(duì)于銀行評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)來說，地理位置雖然好但房屋本身太舊。

二難在購房群體：在購購老公房的人群中主貸人常為收入較低并不穩(wěn)定的。另外，上海本地中老年人可說是老公房購購者的另一大主力，缺乏收入來源。雖然子女掏錢為父母購單的情況非常多，但因子女多為多套購房者，因此申請(qǐng)起銀行貸款也困難。

三難在新實(shí)行較高司法解釋：《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確表示：被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！叭绻J款人由于種種原因無法還款，銀行對(duì)生活必需房屋又無法行使抵押權(quán)，房貸風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)增加。而在目前的情況下，加強(qiáng)前期貸款資格的審查更為重要，對(duì)該司法解釋的影響程度也要靜觀其變?！蹦臣覈秀y行的負(fù)責(zé)人稱。

■新聞背景

房貸增長過快

上海銀行業(yè)需調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)

本報(bào)訊（記者王慶慧）央行上海分行房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)調(diào)查顯示，2004年上海房地產(chǎn)貸款強(qiáng)勁增長，全年新增貸款超過1000億元，占中資金融機(jī)構(gòu)全部新增貸款的3/4強(qiáng)。央行上海分行向各金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)警，房地產(chǎn)貸款作為中長期貸款，導(dǎo)致銀行“短存長貸”矛盾日漸突出，并要求銀行要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能向銀行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。

而年初較高院開始實(shí)施的關(guān)于個(gè)人債權(quán)處置的司法解釋，使得銀行對(duì)所發(fā)放貸款可能產(chǎn)生不良貸款的擔(dān)憂開始放大，有關(guān)人士表示，目前滬上銀行采取的種種收緊措施，都可能直接與上述兩個(gè)因素相關(guān)。

但上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究印坤華教授認(rèn)為，盡管銀行需要考慮這種嚴(yán)峻的貸款環(huán)境，但是作為商業(yè)銀行，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，依然是必然的發(fā)展方向。印坤華認(rèn)為國內(nèi)銀行缺乏更多的贏利模式，存貸業(yè)務(wù)仍然是主要獲利來源，在擁有大量存款資金以后，必須尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶。比較而言，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是銀行目前較好的業(yè)務(wù)。

中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜分析說，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，增幅較大。但從總量上來看，目前房地產(chǎn)貸款余額(開發(fā)貸款＋個(gè)人貸款)在整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款余額中所占比重未超過20%，結(jié)構(gòu)并沒有失衡。美國房地產(chǎn)貸款余額(開發(fā)貸款＋個(gè)人貸款)在整個(gè)貸款余額中所占比重在30%左右。從這個(gè)角度來看，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)不是非常大。上海房地產(chǎn)貸款增幅比較快，但上海的房地產(chǎn)價(jià)格漲得也比較快，主要是有巨大的需求支撐在那里，只要資金鏈不斷，不會(huì)有很大的問題。

■對(duì)策

對(duì)沖拒貸

對(duì)于銀行來說，盡管風(fēng)險(xiǎn)必須控制，但房貸畢竟是不錯(cuò)的生意，很多銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶都“大開綠燈”。

一些大型國有銀行規(guī)定，即使是二手房，如貸款申請(qǐng)人為國家公務(wù)員，金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、醫(yī)務(wù)人員、具有高端職稱且收入穩(wěn)定其它人員，可提高相應(yīng)的貸款比例，較高不超過房產(chǎn)評(píng)估值的80%。

面對(duì)銀行當(dāng)前對(duì)于高齡房日益卡緊的房貸政策，購房者也不是一無所為。對(duì)于房齡超出10年左右的房子，除一些小銀行堅(jiān)決不做外，其他銀行還是可以辦出貸款的，盡管成數(shù)可能不盡如人意。這種時(shí)候較好找安家集團(tuán)、麥格里咨詢公司這樣的專業(yè)房貸商提供服務(wù)，因?yàn)樗麄兒豌y行有比較密切的接觸，相對(duì)客戶自己找銀行，申請(qǐng)成功比例相應(yīng)要高。還有公積金對(duì)老公房貸款是沒有限制的。

另外，嘗試以下幾步或許可以獲貸：一是適當(dāng)提高頭付款比例，可以讓銀行擔(dān)心業(yè)務(wù)損失的警惕降到較小；另外，購房者選購一些地段和房型較好的房子如內(nèi)環(huán)內(nèi)的小戶型老公房；第三，購房者如果能証明自己的資金實(shí)力和信譽(yù)良好也能幫助自己獲貸。　　　　　(作者：柯鵬)

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