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過程決定財富 十年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)者案例分析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 737 次
富爸爸資料:胡健擁,30多歲,10年以上房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn),對整個成都樓市的發(fā)展脈絡(luò)把握得非常準(zhǔn)確。
經(jīng)典語錄:“一張床、一間房、一個窩、一棟樓、很多棟樓,這是任何一個來到成都的人的夢想軌跡,我也是其中一員,所以我選擇投資房產(chǎn)?!?
“成都的居住性價比非常高,而房價較低,房產(chǎn)投資前景樂觀?!?
“機(jī)會給予勤奮者,房產(chǎn)投資者也一樣?!?
——胡健擁
敏銳觀察
我是房產(chǎn)投資先驅(qū)
1995年,成都人對于房屋的理解,大多數(shù)還處于等待單位分房的狀態(tài)。房屋的功能主要體現(xiàn)在滿足需求、擴(kuò)的初級狀態(tài),當(dāng)時人們還沒有投資觀念。學(xué)美術(shù)出身的我,從學(xué)校畢業(yè)便直接“下?!保瑸橐恍﹦偝霈F(xiàn)的房產(chǎn)公司做市場調(diào)查和宣傳。雖然對房產(chǎn)的概念比較模糊,但我敏銳地意識到,這一行業(yè)具有巨大的市場前景和潛力。于是我做了大量的準(zhǔn)備工作,發(fā)現(xiàn)一些國外發(fā)達(dá)城市的房產(chǎn)行業(yè)都已經(jīng)蓬勃發(fā)展,成都樓市的崛起已經(jīng)是“山雨欲來風(fēng)滿樓”。我開始為一些房產(chǎn)公司做策劃、銷售、建筑………到1998年,我已經(jīng)熟悉了房地產(chǎn)開發(fā)一個項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié),并且由于大量工作經(jīng)驗(yàn)的累積,我具備了一個優(yōu)勢:我留意觀察,很清楚成都樓市真正需要什么產(chǎn)品、成都房地產(chǎn)市場趨向以及成都人的消費(fèi)需求。那時候大批的打工者進(jìn)入成都,但自己租房的不多,多數(shù)是在親戚家借宿。一者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因,另一方面主要是房產(chǎn)還沒有市場化。我意識到,房產(chǎn)投資機(jī)會初現(xiàn)。
錦銹花園(武城房產(chǎn)開發(fā))被很多人認(rèn)為是成都樓市進(jìn)入市場化開發(fā)的標(biāo)志性產(chǎn)品,但當(dāng)時購購100多萬元的房子顯然是不現(xiàn)實(shí)的。1995年的時候,由幾個成都人投資,沈陽一個開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的五大花園,才初步形成了成都房地產(chǎn)開發(fā)的較初模型。當(dāng)時武成房產(chǎn)在雙楠已經(jīng)開發(fā)了項(xiàng)目,也就是棕南小區(qū)早期項(xiàng)目,成都的一些富人住進(jìn)了棕南小區(qū),而為滿足居住的人和一些外來打工者則住進(jìn)了五大花園。此時我意識到,這將是成都樓市發(fā)生的次契機(jī),但由于條件不充分,我錯過了這次房地產(chǎn)投資機(jī)會。
投資成功
因?yàn)闇?zhǔn)備著
不過當(dāng)時的市場不太規(guī)范,具有很大的投資機(jī)會。此后成都市開始加快城市化進(jìn)程和舊城改造,帶來了大量的農(nóng)村人,民營企業(yè)的飛速發(fā)展則形成了原始的房產(chǎn)投資資本。1992年至1995年,一些外來生意人基本上完成了小規(guī)模生意到形成公司的過渡,也帶來了大量資本。其次,從政府部門分流出的一部分人開始關(guān)注房產(chǎn)投資。
1997年、1998年成都樓市陸續(xù)出現(xiàn)房產(chǎn)投資客。此時的市場蛋糕正在急劇膨脹,我也成為投資客中的一員。只是由于我關(guān)注得比較早,而且視野比較開闊,對成都樓市的走向把握很準(zhǔn),所以我一接觸房產(chǎn)就很成功。功夫不負(fù)有心人,1998年我了解到城南二環(huán)有個居民非常密集的社區(qū),環(huán)境非常差,道路不通,水電不通,居民強(qiáng)烈要求政府改善居住環(huán)境,政府也有意找房產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)。但很多人熱衷于尋找土地,投資新盤,由于經(jīng)驗(yàn)不足,不想涉及舊城改造投資。之前我在積累過程中對于房產(chǎn)各個環(huán)節(jié)都比較了解,包括拆遷、開發(fā)改造等各個環(huán)節(jié),并且深知舊城改造具有很大的利潤空間和新盤開發(fā)不可比擬的政策支持,所以我將此地作為投資的站。而此時南二環(huán)外已經(jīng)飛速發(fā)展,這一時期已涌現(xiàn)出了諸如玉林、中華園等成熟高端社區(qū),所以我的項(xiàng)目做成后憑東風(fēng)上青云,做得非常成功,同時也因此成就了一大批房產(chǎn)投資者。
市場變化
看清投資方向
2000年以后,成都樓市開始進(jìn)入飛速發(fā)展階段,而且競爭也越來越激烈。大批品質(zhì)較好的樓盤開始出現(xiàn),如領(lǐng)秀別墅、河濱印象、國嘉華庭等。一些外來大開發(fā)商也開始關(guān)注成都,如萬科、中海、華潤、萬達(dá)、綠地等。這些公司的進(jìn)入,在資金實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)管理、行業(yè)規(guī)范等方面為成都樓市帶來了巨大的沖擊。他們的進(jìn)入直接導(dǎo)致混亂的成都房地產(chǎn)行業(yè)的覺醒,搶占了大部分市場蛋糕。
但是我清醒地意識到,雖然競爭日益激烈,我卻仍然有自身的優(yōu)勢,對于成都樓市真正的需求,我把握得非常準(zhǔn)確。成都房地產(chǎn)近年雖然發(fā)展迅速,但缺少具有城市個性的建筑,而這方面我們有外來企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢,這也是我一直堅持投資宗教建筑和民俗文化建筑的原因之一。另外,通過幾年的發(fā)展,我已經(jīng)具備了激烈市場競爭的實(shí)力。較重要的是,成都市政府正在加快舊城改造,和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的速度,市民得到了巨額的賠償資金,而這些資金將毫無疑問地投向房地產(chǎn),這將為成都房地產(chǎn)業(yè)帶來更大量的市場需求。于是在迅速調(diào)整狀態(tài)、明確發(fā)展方向后,我決心繼續(xù)投資房產(chǎn)。
今年,在政策等大環(huán)境的變化影響之下,成都開始傳出房價將跌的聲音。但是我認(rèn)為,成都是僅次于杭州的人居城市,其在整個四川,甚至西部的帶動效應(yīng)非常明顯,居住性價比非常高,而其房價卻仍然處于偏低水平。加上成都房價的變化有產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高的因素,我仍堅信其投資潛力和前景比較樂觀。這也是我為何會下決心一如既往投資成都樓市的原因之一。
記者手記:和以往采訪對象不同,胡先生儼然已從房地產(chǎn)投資中實(shí)現(xiàn)了他的個人價值,已經(jīng)不再是單純的玩家。有名人說過,任何一個普通的人,在任何一個行業(yè)干上10年,都會成為專家,這是過程的力量。胡先生說,他進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)有偶然的因素,到后來一切水到渠成的時候,更多的是程序上的問題,并沒有奇跡和特別的思維。是時代給予了勤奮者機(jī)會。不過胡先生忽略了一點(diǎn),他無時無刻不在注意市場分析、市場信息的收集,勤奮這是任何一個成功的房地產(chǎn)投資者較重要的“絕招”。當(dāng)你明白市場需要什么的時候,你的錢會幫你生錢!這是智慧價值高于價值的道理。 (作者:唐文超)
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