葉檀:房地產(chǎn)市場將完成輪回

　　海南博鰲房地產(chǎn)論壇十年。用一個(gè)詞概括房地產(chǎn)市場,就是,折騰。

　　政策折騰。每隔兩三年我們就會見證一輪波瀾壯闊的調(diào)控,也能見證調(diào)控大逆轉(zhuǎn),由喜劇到悲劇、由悲劇到喜劇的非主流過渡,既鍛煉出了房地產(chǎn)市場的堅(jiān)強(qiáng)神經(jīng),也讓房地產(chǎn)市場動輒草木皆兵。

　　輿論折騰。房價(jià)上漲過快,民意洶洶,中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到擠壓。房價(jià)一旦下挫,民意憂憂,銀行壞賬與地方政府財(cái)政赤字一股腦壓在納稅人頭頂。

　　購房者折騰。房價(jià)如過山車,被甩下車的人為錯(cuò)過致富機(jī)會痛心疾頭,在車上的人洋洋得意,卻不得不一再對房產(chǎn)稅等舉起抗議的旗幟,以維護(hù)自身的資產(chǎn)收益。

　　開發(fā)商同樣折騰。降價(jià)促銷沒多久,政策和市場180度大轉(zhuǎn)向,抬價(jià)沒多久,又遭遇政策打壓。數(shù)錢數(shù)到手軟時(shí),難免膽戰(zhàn)心驚,有大膽者出師未捷身先死,有膽小者靠著地方政府的關(guān)系用一畝三分低價(jià)地,吃著老本。而房地產(chǎn)市場真正的議題--房屋的品質(zhì)、綠色環(huán)保、融資渠道、開發(fā)商的誠信等,全部沒有完成。

　　反思上述一系列現(xiàn)象,源于中國對房地產(chǎn)缺乏清晰的定位。

　　從1998年開始,房地產(chǎn)市場化發(fā)軔,到2003年,房地產(chǎn)市場放開,房地產(chǎn)的下游領(lǐng)域市場化。而上游領(lǐng)域則有一個(gè)個(gè)土地儲備,形成了一個(gè)個(gè)牢不可破的壟斷小王國,成為一個(gè)個(gè)較為私密的金庫。上下游之間通過差價(jià)與資產(chǎn)收益,構(gòu)成了完整的利益鏈條。

　　你說房地產(chǎn)市場是市場?不是。你說是行政主導(dǎo)?也不是。就像其他資源性領(lǐng)域一樣,房地產(chǎn)領(lǐng)域形成了上游壟斷、下游放開、上下游腐敗層出不窮的惡劣生態(tài)。改革成本指望房地產(chǎn)支付,數(shù)年前,某一線城市專業(yè)公開叫賣房地產(chǎn),并且坦言房地產(chǎn)支付了基礎(chǔ)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主要成本。

　　房地產(chǎn)的公共屬性與市場屬性不分,房地產(chǎn)的商品屬性與投資屬性不分。十年保障房建設(shè)的嚴(yán)重缺位,已有的經(jīng)濟(jì)適用房存在的嚴(yán)重腐敗、失信行為,讓無數(shù)民眾不得不望商品房興嘆。

　　投資屬性與商品屬性不分的結(jié)果是,在貨幣超發(fā)時(shí)期,在依靠房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的階段,投資定價(jià)取代了商品定價(jià),無數(shù)工薪不得不跟在財(cái)大氣粗的投資者身后,成為艱難的托市者,而對于投資厚利缺乏二次分配機(jī)制,也讓房地產(chǎn)市場成為財(cái)富不均的源頭之一。

　　在房地產(chǎn)成功拉動內(nèi)需之后,我們不得不面對現(xiàn)實(shí):房地產(chǎn)成為信貸發(fā)放過程中較重要的抵押品,也因此,房地產(chǎn)市場漲跌與金融安全息息相關(guān)。牽一發(fā)而動全身,2010年房地產(chǎn)調(diào)控,房價(jià)尚未下降,銀行就大筆補(bǔ)充資本金,原因就在于此。

　　從2009年底開始的房地產(chǎn)調(diào)控,被賦予的使命。我們看到了2010年保障性住房建設(shè)的剛性指標(biāo),也看到了對于銀行的嚴(yán)厲控制,房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)合到一起,似乎不像以往無疾而終的投機(jī)性調(diào)控。市場在膠著,政策隨時(shí)在微調(diào),公眾指望的房地產(chǎn)保障與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能否成功,成敗在此一舉。如果此次調(diào)控以失敗告終,政策將顏面掃地,而未來中國的貨幣泡沫與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的崩塌,不會太遙遠(yuǎn)。

　　十幾年的時(shí)間,房地產(chǎn)似乎正在完成一個(gè)輪回:從權(quán)貴市場化回到公共品與市場伴生的原點(diǎn),從內(nèi)需的支柱轉(zhuǎn)向內(nèi)需與貨幣的平衡、實(shí)體與經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。

　　這是美妙的遠(yuǎn)景。在短期內(nèi),我們不得不承受市場的大起大落,不得不在消費(fèi)與投資之間走危險(xiǎn)的鋼絲。

　　無論市場有多少弊端,我們得看到,市場給了公眾以自由,以往靠單位分房、綁死在體制內(nèi)的人獲得了更多自由,市場要素配置效率因此提升。但與此同時(shí),一切極端的利益追逐手段終將覆滅,次貸也好、數(shù)十倍的地價(jià)暴利也好,任何人、任何事物都無法長期打破社會與市場的生態(tài)平衡。

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