□ 專家支招

深圳市通泰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司客戶服務(wù)部經(jīng)理 胡路暢

1 一直以來，商鋪的投資都是房地產(chǎn)市場的熱潮，因為有一句俗語講得好——一鋪養(yǎng)三代。雖說現(xiàn)在由于土地使用年限的限制和城市的快速發(fā)展，“養(yǎng)三代”比較困難，但是養(yǎng)上一兩代還是沒有問題的。投資成功的商鋪，其回報率比投資寫字樓及投資住宅要高很多。

一般來講，比投資住宅的收益要高2-3倍左右，比存款的收益要高8-10倍。如果你有多余的錢，不愿意放在銀行里，而是想讓它們得以增值，投資商鋪無疑是一個不錯的選擇。

商鋪率是通過凈投入與凈產(chǎn)出之差來計算，投入中除了投資者的購購?fù)度胪?，還包括稅費、貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用及折舊費用等，同時還受制于通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息后造成的利差，以及商鋪的一定空置期等多方面因素。目前深圳房地產(chǎn)市場中商鋪的率一般在7%-8%左右。商鋪投資者如果指望以租還貸，風(fēng)險比較大。

而且隨著央行加息，貸款投資成本也在加大。針對侯先生目前的工作狀況和經(jīng)濟實力，可以考慮一次性購購商鋪。如果按照8%的回報率計算，選擇銀行貸款成本回收期達到20年左右，選擇一次性付款則在13年左右就可以收回成本。如果按照商業(yè)地產(chǎn)40年的土地使用年限，那么其后的27年就是完全的純利潤，即100萬×8%×23年=184萬，這還是在假設(shè)經(jīng)濟增長為零的前提下。

2 商鋪投資是非常個性化的行為，侯先生目前有強烈投資商鋪的想法，但是沒有投資的經(jīng)驗。為了保障受益，降低風(fēng)險，建議投資小型商鋪，因其具有變通性大、收益快、風(fēng)險小的特點。

同時還要兼顧幾方面因素：足夠的客流、便利的交通、升值的潛力、消費能力以及城市及區(qū)域的規(guī)劃等。綜合分析，侯先生投資商鋪適宜選擇在南山后海、寶安區(qū)，因為西部通道、**開通、政府的市政規(guī)劃都會給這兩個地區(qū)帶來較大的商業(yè)發(fā)展空間。

3 針對近期國家可能會調(diào)控商鋪熱潮的說法，我個人認為，不會對深圳的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。因為平衡深圳的人均收入是完全可以承受目前房地產(chǎn)市場的消費水平。而且深圳與香港一河之隔，不過樓價仍有一段差距，而質(zhì)素卻可與香港物業(yè)媲美，故吸引不少港人于深圳置業(yè)或投資。

□ 投資諜報

9月底，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會主辦了“樹立誠信房地產(chǎn)中介新聞發(fā)布會”。43家中介企業(yè)共同簽訂了《信守誠信中介承諾書》，約定中介企業(yè)必須以誠信為準(zhǔn)則、以專業(yè)服務(wù)為精神為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并規(guī)定了地鋪必須掛購房須知等若干條款。如果中介出現(xiàn)了違法亂紀(jì)、吃差價等行為，也將被媒體公示曝光。

10月11日，工商銀行深圳分行在全市范圍內(nèi)向市民推出“超按揭貸款”服務(wù)模式，即通過直接在銀行申請房貸的“直客式”房貸模式，讓市民享受一次性付款的優(yōu)惠房價。據(jù)悉，招商銀行和民生銀行也推出了這種“直客式”房貸。

10月11日，深圳市政府發(fā)布了深圳市地稅局對于新建房屋房產(chǎn)稅征收問題的通知。其中，對于“購置的新建房屋”進行了重新定義，即指納稅人在一級市場(如房地產(chǎn)開發(fā)商)購購的新建房屋，而從二級市場轉(zhuǎn)讓購購的房屋，不論前業(yè)主有否使用，均不屬于“購置的新建房屋”范圍。這對于深圳市的經(jīng)營性房屋有一定的影響，增加了稅收負擔(dān)。經(jīng)營的稅收增加為原價(合同價格)×70%×1.2%，租賃稅收為租金×4%。

　　　　　(作者：魏終超)

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