過去的2005年，正如業(yè)內(nèi)媒體自我總結(jié)的一樣，這是中國(guó)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折之年。

過去人們見面常常用的問候語———“吃飯了嗎”，如今似乎快要被“購(gòu)房了嗎”所替代。這種情形發(fā)生在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市絲毫不足為奇。不管是在路上還是餐桌上或者是親朋好友的聚會(huì)中，人們席間一塊探討的一個(gè)重要話題就是房產(chǎn)和房?jī)r(jià)。就像早期人們對(duì)于投資股票的熱情一樣，投資購(gòu)房的吸引力似乎更讓人們欲罷不能。

過去的2005年，正如業(yè)內(nèi)媒體自我總結(jié)的一樣，這是中國(guó)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折之年。從2005年3月國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，到緊跟著七部委聯(lián)合出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“新政”，真真切切讓大到銀行、媒體、開發(fā)商，小到炒房團(tuán)、中介、個(gè)人投資者，都感受到了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的決心和力度。

樓市：名副其實(shí)宏觀調(diào)控年

去年這一年，在樓市恐怕真正難以找出幾個(gè)贏家，就連一貫自信滿滿的地產(chǎn)大佬潘石屹，在年終總結(jié)公司業(yè)績(jī)時(shí)也直言不諱地表示：2005年SOHO公司并沒能完成其預(yù)期的業(yè)績(jī)目標(biāo)，不過在地產(chǎn)界集體遭遇寒冬的環(huán)境下，他個(gè)人表示對(duì)這樣的結(jié)果還算是滿意。

去年初新老“國(guó)八條”和七部委聯(lián)合穩(wěn)定房?jī)r(jià)“新政”的組合拳目前已是初顯成效，節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)漲幅和漲速得到了遏制，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重的城市，隨著各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，明顯被壓低了的購(gòu)房投資需求，讓投機(jī)開發(fā)商們開始變得寢食難安。有的干脆使出渾身解數(shù)，打出諸如“購(gòu)別墅汽車”、“答謝客戶特價(jià)銷售”等等方式，吸引那些清醒了一些捂緊了口袋的持幣觀望者，“購(gòu)漲不購(gòu)落”的心理讓開發(fā)商們抱定的“金九銀十”的愿望也“不幸”落空。

去年一季度，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲9.8%%，比前年同期漲幅上升2.1％。二季度35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)比一季度上漲1.5%%，同比和漲幅分別比一季度回落1.8和1.2個(gè)百分點(diǎn)；三季度70個(gè)城市房?jī)r(jià)格有所上漲，但漲幅繼續(xù)回落，較二季度回落1.9%%。

而央行從2005年3月17日起突然上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)房貸利率的消息，帶給貸款購(gòu)房者們一個(gè)訊號(hào)，銀行未來還可能會(huì)再度作出類似舉措。后果是不言自明的。因此，飯桌上又多了一個(gè)話題，貸款購(gòu)房者們私下的討論，這個(gè)月的月供漲了50多塊，本金沒還多少，還的大半都是利息。

購(gòu)房：投資轉(zhuǎn)長(zhǎng)線競(jìng)爭(zhēng)激烈

房貸利率的上調(diào)和購(gòu)房?jī)赡陜?nèi)轉(zhuǎn)手加重稅的政策就像兩把利劍，讓許多已經(jīng)踏入投資房產(chǎn)隊(duì)伍中的人“前怕狼后怕虎”，不得不改變策略，將短線投資轉(zhuǎn)而向長(zhǎng)線出租，從表面上看，這不過是將從過去的轉(zhuǎn)瞬之間收回，分解成多次多個(gè)周期的收回，但事實(shí)上并沒有那么簡(jiǎn)單。只有深陷其中的投資購(gòu)房者才真正能體會(huì)到轉(zhuǎn)變過后的苦衷。

2005年初，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之前，一下貸款購(gòu)購(gòu)了兩套房產(chǎn)的章女士向記者大倒苦水。年初，看到不停上漲中的房?jī)r(jià)，章女士再也按捺不住，將自己工作了七八年的積蓄，連同父母積攢了一輩子的養(yǎng)老錢18萬，全都投在了東四環(huán)外一個(gè)樓盤上，原本打算往后價(jià)格上漲之后出手一套，另一套留作出租，因?yàn)槭诸^的這18萬只夠購(gòu)購(gòu)兩套住房的頭付款，剩下的余款她向銀行貸了60萬，分20年，每月要承擔(dān)將近5000塊的月供。而她自己的收入每月才4000元左右。沒想到的是，2月底剛交完定金，3月份央行就宣布加息，之后的事情是地球人都知道的。絕大部分的購(gòu)房者較終都放棄了直接出售的想法，轉(zhuǎn)向出租市場(chǎng)，章女士所在的小區(qū)也不例外，收房過后，她站在新居的陽臺(tái)上，發(fā)現(xiàn)左鄰右舍有很多家的窗戶玻璃上都貼著出租及聯(lián)系方式的小條，而求租者的數(shù)量卻似乎沒有增長(zhǎng)那么迅速，去業(yè)主論壇上看，出租信息扎堆，求租信息就。情急之下，章女士想想，那就好好裝修一番，再配上高端家具，就不相信出租不了。這樣沒白天黑夜的裝修了一個(gè)月，室內(nèi)是越裝越好了，章女士卻被拖得疲憊不堪，錢沒少花結(jié)果怎樣還不得而知。

房?jī)r(jià)：難以琢磨的數(shù)字游戲

每年、每季度、每個(gè)月甚至每天，關(guān)注房產(chǎn)信息的人都不難從各種渠道得到一些數(shù)據(jù)，比如：北京市建委公告顯示，1 11月，全市商品住宅期房平均價(jià)格6776元/平方米，同比上漲了21.2%%；其中普通商品住宅6797元/平方米，同比增長(zhǎng)12.6％。又比如，北京市建委數(shù)據(jù)顯示，北京市2005年第4季度新建商品期房交易市場(chǎng)價(jià)格。普通住宅房?jī)r(jià)在漲：均價(jià)6984元/平方米，同比增幅為13.1%%，比3季度上升175元/平方米，環(huán)比增幅2.5%%。去年第4季度北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用期房預(yù)售成交均價(jià)為13804元/平方米，比上年同期下降6022元/平方米，同比降幅高達(dá)43.6%%。

類似這樣的數(shù)據(jù)讓購(gòu)房者和老百姓眼花繚亂，房?jī)r(jià)到底在漲還是跌，全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受記者采訪時(shí)表示：判斷房?jī)r(jià)的漲跌看發(fā)布的城市商品住宅的平均價(jià)格基本沒意義，關(guān)鍵要看某個(gè)樓盤在不同時(shí)期已銷售出房屋的價(jià)格走勢(shì)、是漲了還是跌了，不同住宅的銷售價(jià)格差異太懸殊，影響的因素也頗多，比如別墅和經(jīng)濟(jì)適用房，某個(gè)階段別墅放量多，即使其面積少，但因單價(jià)高，那么平均價(jià)格就見漲，而某一階段，經(jīng)濟(jì)適用房樓盤放量多，平均價(jià)格就會(huì)跌。因此各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的各種數(shù)據(jù)，購(gòu)房者不能只看單個(gè)數(shù)據(jù)，而是要一分為二地看待和分析?；蛘呔投⒛硞€(gè)具體樓盤看價(jià)格。

支招：以租養(yǎng)房看不見的風(fēng)險(xiǎn)在哪

“以租養(yǎng)房”在今天的城市里似乎已成為眾多人不加思索就決定購(gòu)房的一條理由。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)?！耙宰怵B(yǎng)房”不是個(gè)簡(jiǎn)單的過程，這里面的賬要仔細(xì)算清楚，除了每月固定要支付的物業(yè)管理費(fèi)和取暖費(fèi)之外，還有銀行貸款利息，而還款者的收入是相對(duì)固定的。投資者需要明白的一個(gè)簡(jiǎn)單道理是，但凡是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是新房出租會(huì)有一個(gè)“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會(huì)有一段時(shí)間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。

易小姐就是忽視了這一點(diǎn)才吃了虧。雖然她辦好貸款簽好合同購(gòu)房是早春三月，但因?yàn)槭瞧诜?，所以她等到了寒風(fēng)凜冽的2005年11月下旬才拿到新房鑰匙。這套位于五環(huán)之外的小戶型，周邊雖然依靠著兩所高校，但由于她收房后到裝修有一個(gè)月周期，等到她一切安排妥當(dāng)準(zhǔn)備找租戶時(shí)，已經(jīng)是來年的1月，學(xué)校放假不說，農(nóng)歷春節(jié)的即將到來，大量外地人回家過年，房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)入了一年之中的寒冰期。春節(jié)前后，租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季，房源供給突增30%%左右，而租賃需求驟減45%%。供需變化的結(jié)果直接導(dǎo)致了租金的下滑，一般情況下淡季租同一個(gè)區(qū)域房子價(jià)格比旺季時(shí)會(huì)便宜100至200元，而且一般這種局面會(huì)持續(xù)到春節(jié)后半個(gè)月。在這種情況下從投資的角度來說，只有那些有穩(wěn)定租金回報(bào)的房產(chǎn)才是有生存空間的。

　　　　　(作者：楊純)

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