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房產(chǎn)成功投資的經(jīng)驗(yàn)談:不購新城 不購一手房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 759 次
理念先人一步、出奇制勝,這是季先生房產(chǎn)成功投資的經(jīng)驗(yàn)談。
作為土生土長(zhǎng)的上海人,季先生的房產(chǎn)投資路從傳統(tǒng)高端豪宅區(qū)的老公房開始。1999年,季先生花了16萬元,在淮海路、襄陽路購了一套32.58平方米的老公房,裝修用了3萬元,較后以2300元/月的價(jià)格出租,3個(gè)月后,即以26萬元的價(jià)格拋出。次投資,他的收入就接近10萬元。
剛開始,季先生的流動(dòng)資金不多,只能購一些總價(jià)偏低的小戶型房子,而且只選擇城區(qū)出租穩(wěn)定的房源,以避風(fēng)險(xiǎn)。投資房產(chǎn),較讓季先生擔(dān)心的就是房子出租沒有預(yù)想中順利,導(dǎo)致房產(chǎn)積壓,資金難以收回,因此挑選地段成為關(guān)鍵點(diǎn)。
投資多年,季先生一直津津樂道的還是2002年在上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)———湖南路、興國(guó)路購購的一套房子,這個(gè)老牌市的新公寓當(dāng)年的售價(jià)是12000元/平方米,季先生用135萬元購進(jìn),幾個(gè)月后以170萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出。
季先生稱,投資前期,對(duì)各物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r和規(guī)劃前景,都要一一細(xì)致了解。季先生的原則是,不購一手房,也從不選擇外環(huán)線附近的新城項(xiàng)目。一方面由于新興區(qū)域的房產(chǎn)受政策影響很大,有些地方是今年火熱,明年很可能就冷下來了,通常情況下只有老城區(qū),才能經(jīng)受住時(shí)間的檢驗(yàn);另一方面是新區(qū)配套不完善,難以穩(wěn)住市場(chǎng)價(jià)格。此外,季先生的投資心得是,期望值不要過高,只要有一定的贏利空間就脫手。
2005年3月國(guó)家宏觀調(diào)控之后,季先生覺得單純購進(jìn)賣出已無太大的利潤(rùn)空間。于是改變方向,做起轉(zhuǎn)租的“二房東”。沿著軌道交通線,一年多的時(shí)間,如今季先生已租賃了十余套房子。
在選擇房子方面,季先生頭選中環(huán)線以內(nèi),軌道交通方便的房源;二選較新房,房東閑置,近一兩年不會(huì)居住的房源。例如季先生在普陀某處經(jīng)營(yíng)的一套房子,靠近**三、四號(hào)線,以每月3000元左右的價(jià)格租下,裝修后以白領(lǐng)公寓的標(biāo)準(zhǔn)分間出租,一個(gè)月能收到5000元左右的租金。這么一年下來,十套房子的收益將達(dá)到30萬元左右。
作為“二房東”,客戶資源和房源是兩大基本條件??恐嗄陙碣彿抠u房的經(jīng)驗(yàn),季先生跟各房產(chǎn)中介公司建立了良好的信用關(guān)系,自己曾投資加盟的房產(chǎn)中介店也從多方渠道給他提供房源信息。當(dāng)然,客戶的定位和篩選、內(nèi)部的管理等也至關(guān)重要。為此,季先生有自己專門的管理團(tuán)隊(duì)和家政服務(wù)員。
季先生表示,即使樓市一直跌,他還會(huì)繼續(xù)做房產(chǎn)投資,但會(huì)改為長(zhǎng)線投資。較近他又在楊浦佳木斯路附近購了一間商鋪?zhàn)饬顺鋈?。雖然目前的狀況只是保本經(jīng)營(yíng),但他認(rèn)為**開通之后,這里將成為一鋪難求的。
季氏投資法則:
1.不要根據(jù)自己的喜好購房,而是根據(jù)投資前景來購。許多人在投資時(shí)總是購購居家型的房產(chǎn)或者過于豪華的房產(chǎn),這樣的房子已經(jīng)沒有多大的上升空間,利潤(rùn)不大。
2.投資白領(lǐng)公寓時(shí),有三點(diǎn)非常重要:樓盤品質(zhì)好;房子離購物、公共交通近;有發(fā)展前景,根據(jù)租客的消費(fèi)需求定義房子的裝修。
3.有些房產(chǎn)易于出租,但是不會(huì)有太大的,而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此,決定投資以前,必須確定投資策略,以防被套牢。
4.多了解信息,通過中介公司等了解周邊的市場(chǎng)以及成交量實(shí)際情況。自己也要多跑動(dòng),觀察真實(shí)狀況。5.對(duì)于上海的市場(chǎng),不管做長(zhǎng)線投資還是短期拋售,中環(huán)線以內(nèi)或軌道交通附近總是較好的選擇范圍。
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