中國人民銀行四川省分行日前對外透露，明年1月1日起，省內的各大商業(yè)銀行將對個人住房貸款執(zhí)行新的利率，銀行專家就此算賬稱，以30萬元、20年期限等額本息還款為例，執(zhí)行新利率后，市民每月將多還款10.81元。伴隨著這一消息的披露，近段時間以來，各家銀行提前還貸的客戶明顯增加。

現象 利率上調提前還貸打擁堂

中國人民銀行四川分行日前對外透露，明年1月1日起，省內的各大商業(yè)銀行將對個人住房貸款執(zhí)行新的利率。這一消息披露后，近段時間以來，各家銀行提前還貸的客戶明顯增加。許多購房者在嘀咕：如果繼續(xù)按揭，30多萬元的貸款到期后要白白多付兩萬元。于是，他們紛紛選擇了提前還貸。

在新的房貸利率執(zhí)行之前，記者走訪了建設銀行、工商銀行(3.86,0.01,0.26%)、中國人民銀行等在成都市內的部分營業(yè)網點。從各大銀行近段時間的接待情況來看，較近一段時間前來咨詢“提前還貸”業(yè)務的人員比以往明顯增加。在一家建設銀行門口，記者遇到了前來咨詢的李先生，他說：“新的房貸利率馬上就要執(zhí)行了，我就想來了解一下，提前還貸有哪些手續(xù)？如果繼續(xù)維持月供還要額外支出多少？”省農行成都分行一位負責人稱，時下老百姓較關心的是加息后自己每個月要多支付多少錢？加息之后銀行的房貸政策是否會有所調整？這也是大家特別關心的問題。

今年4月和8月，國家連續(xù)兩次提高貸款利率。截止目前，5年期以上房貸基準利率已調高到6.84%。對老客戶而言，新的房貸利率是從明年1月1日開始執(zhí)行，也就是說今年8月調息前的老客戶，從明年1月開始還貸時就要多掏錢了。建行成都分行相關負責人告訴記者，目前銀行房貸基準利率為6.39%，實行0.9倍的下限后，實際利率為5.751%；而明年1月基準利率上調為6.84%后，如果按照0.85倍的下限執(zhí)行，則實際利率為5.814%，高出現在執(zhí)行標準0.063個百分點。以30萬元、20年期限等額本息還款為例，執(zhí)行新利率后，市民每月將多還款10.81元。

銀行 提前還貸需量力而行

10.81元顯然不是一個大數目。但它在消費者心中做產生的心理震蕩卻是顯而易見的。消費者陳枚說：“如果每個月可以節(jié)省10.81元，我為什么不去節(jié)省呢？”陳枚的觀點代表了大多數提前還貸者的觀點。這也是較近一段時間以來，各大銀行提前還貸人數持續(xù)增加的主要原因。那么，提前還貸是否人人適合？中國建設銀行成都分行的一位負責人提醒消費者說，提前還貸應量力而行，不能盲目跟從，否則會適得其反。較為主要的是，并非所有房貸利率都將上調。比如，以一至三年(含)住房貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%后為5.67%，加息后的利率為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前反而減少了0.315個百分點。

工商銀行春熙支行的一位負責人也告訴記者，三至五年(含)的貸款利率，在加息前后保持不變，而只有五年以上的，才增加了還貸數。因此，如果市民住房貸款是按揭期限較長的，則可以適當縮短還貸期限，如果資金允許，則可以考慮適當提前還貸時間，而如果是短期貸款，則不需要考慮提前還貸。當然，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出。但如果手里的資金有限，購房者可以考慮先部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這樣也可以達到減少支出的目的。

在中國銀行(3.61,-0.02,-0.55%)成都分行房貸處，一位工作人員說，選擇提前還貸前，應根據個人的財務情況，認清自己的承受能力，如果資金充足，可以選擇一次還清貸款；如果手中資金不充足，可選擇部分提前還貸。對于一般市民而言，如果月還款額占個人固定收入的50%以下，說明個人承受風險能力較低，則建議優(yōu)先考慮提前還貸。一年內有資金需求者，還款時間已高于貸款期限一半以上者還貸時需要仔細斟酌。

此外提醒投資者，應結合經濟實力來確定較佳還款方式，貸款快要到期的客戶，不一定要提前還貸。比如貸款20年已經還一半了，后面還的基本上是本金，相當于低息甚至無息貸款，提前還貸沒有多大意義。

專家 靈活變換還貸方式節(jié)省開支

專家提醒房貸者，選擇不同的提前還貸方式，所付的利息也是不同的。消費者面對加息應該理性應對。銀行加息，其目的是使房地產市場能夠平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展，所以必然會伴隨有一定的優(yōu)惠政策，這一點在央行第四次加息時就表現得十分明顯：在8月19日央行第四次上調利率，政府在通過加息進行宏觀調控的同時，又給了各家商業(yè)銀行更多市場操作的空間，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，而對于購購套住房的借款者，各銀行普遍執(zhí)行優(yōu)惠利率。例如：張先生去年6月購購了一套近130平方米的商品房，總價約75萬元，頭付35萬元，其余40萬元通過貸款方式支付，貸款期限20年。在執(zhí)行新利率以前，楊先生月均還款約2810元，20年共需還款約67.44萬元，其中包含利息約27.44萬元；因楊先生購購的是套住房，所以，在明年執(zhí)行新利率后，會按優(yōu)惠利率即基準利率下浮15%計算，等于說只比加息前上漲0.36個百分點，加息后月均還款約2820元，增加10元左右，20年共需還款約67.68萬元，其中包含利息約27.68萬元，比以前只多支付利息約2400元?？梢?，對于購購套自住型房子的人來說，明年執(zhí)行新利率后對其影響并不明顯，并不需要太過擔心。

如果楊先生購購的房屋是套或兩套以上的住房，那么銀行按基準利率6.84%計算，如仍然選擇等額本息的還款方式，那么從明年1月1日起楊先生的月還款額增加為2950元左右，增加近150元，20年供還款約73.5萬元，其中包含利息約為33.5萬元，比加息以前要多支付約2.55萬元，對于普通的購房者來說，2.55萬元的利息并非一個小數目。

同樣是購購的房屋是套或兩套以上的住房，如果楊先生從現在開始利用同名轉按揭將還款方式換為等額本金，那么楊先生的頭月還款額約為3940元，20年共還款約67.47萬元，其中包含利息約27.47萬元，比加息以前(按基準利率計算)節(jié)省利息約2.1萬元。

通過上述比較不難看出，如果靈活改變還款方式，那么在利率上調以后，不但沒有多支付利息反而比加息前還要節(jié)省利息。所以需要提醒消費者的是，雖然現在離新利率的執(zhí)行期越來越近，但這個時候一定不要驚慌失措，應該仔細的咨詢分析一下，了解一些不同的還貸方式，利用各種還款方式的獨到之處，來達到節(jié)省利息的目的。

　　　　　(作者：龐軼心 魏靖)

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