您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 馬家馨:房產(chǎn)投資不能簡單說“好”或“不好”
馬家馨:房產(chǎn)投資不能簡單說“好”或“不好”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1197 次
馬家馨素描
家馨,一個江南女人的名字,卻被賦予了一個西北男人。據(jù)說這個名字是他父親起的,出生的那年正是文革中武斗較兇的一年,父母大學(xué)一畢業(yè)就被劃入了“?;逝伞?,自然也在揪斗之列,給兒子起這樣的名字很有點“躲進小樓成一統(tǒng)”的味道,同時也包含了對兒子的人生祝福。
他在陜西度過了幼年,在河北度過了童年,在寧夏度過了少年,轉(zhuǎn)了一圈后,又回到西安讀大學(xué)開始了自己青年的歷程。在云游四方的人生經(jīng)歷中,卻把較長的一段時間留給了南中國的深圳。公里候,他喜歡跟著父母到全國各地看看,長大后就自己跑去各地,卻是不看山,不看水,就喜歡與城市中的三教九流聊天,了解各地的風(fēng)土人情。
畢業(yè)工作后,他做過“掃樓”的業(yè)務(wù)員,做過流水線上的工人,做過數(shù)據(jù)庫的程序員,做過公司的管理者,而更多的時間是在做項目投融資中的可行性研究工作,類似于現(xiàn)在流行的“風(fēng)投”。進入工商銀行后,他從做個人信貸規(guī)劃開始,逐步發(fā)展到個人理財規(guī)劃。
這樣的摸爬滾打而又置身其外的經(jīng)歷,使他在與客戶的交往中能更冷靜、客觀地去看問題。
馬家馨的大學(xué)生活是在西安統(tǒng)計學(xué)院經(jīng)濟統(tǒng)計系完成的。這是當(dāng)時亞洲惟一的一所統(tǒng)計類專業(yè)大學(xué),直屬于中國國家統(tǒng)計局,匯集了當(dāng)時全國較好的統(tǒng)計學(xué)方面的專家學(xué)者,包括當(dāng)時和以后的幾任國家統(tǒng)計局局長。
統(tǒng)計學(xué)研究包括統(tǒng)計方法研究和統(tǒng)計分析研究兩個方面,分別是告訴人們?nèi)绾问占瘮?shù)據(jù)和如何使用數(shù)據(jù)的。經(jīng)過這樣的四年教育,他養(yǎng)成了全面客觀收集資料、冷靜細致分析資料的習(xí)慣。工作后,通過中國注冊金融分析師CKFA(一級)和理財規(guī)劃師AFP的系統(tǒng)培訓(xùn),他從理論上對各種投資品以及個人理財規(guī)劃又有了更加深入的認識,給客戶的投資建議也更加理性、客觀。據(jù)了解他的客戶說,他在介紹投資品時從來不會使用“好”、“不好”這樣的詞語,而是全仔細地告訴你優(yōu)點是什么、缺點是什么、主要的風(fēng)險點在哪里,以及如何控制這些風(fēng)險點。在客戶對投資品充分了解之后,再根據(jù)客戶的風(fēng)險承受能力提出理財規(guī)劃?,F(xiàn)在他與客戶的關(guān)系已經(jīng)不是簡單的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,客戶路過銀行,即使沒有什么事情,也愿意進來坐坐,聊一會兒天,甚至住在附近的老太太家里電視壞了,也會打電話叫他去幫忙弄一弄。
目前的深圳房地產(chǎn)市場陷入迷局,行業(yè)的發(fā)展走到十字路口,市民對于房地產(chǎn)方面的投資也備加關(guān)注。為此,本刊近期采訪了工商銀行深圳灣支行個人理財經(jīng)理馬家馨,希望能給讀者提供一些投資理財?shù)乃悸贰?p> 《住宅與房地產(chǎn)》:以往在人們的觀念里,普遍認為房產(chǎn)是一種很好的投資。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下,您如何看待這種投資?
馬家馨:傳統(tǒng)的中國人對于幸福的概念是:三十畝地一頭牛,老婆孩子熱炕頭。在這個概念中,頭先就要有地,然后“熱炕頭”就是房子,有房子才有所謂的“熱炕頭”。而另一個詞也可以成為中國人幸福觀的很好注解:“安居樂業(yè)”。中國人認為只有安居才能樂業(yè),所以說,房產(chǎn)對于中國人是非常重要的,這種重要性不僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上,也體現(xiàn)在精神層面上。
對于中國人的這種觀念,世界上其他民族并不完全贊同。猶太民族也是舉世公認的一個精明的民族,他們對于這種觀念就很是不屑,認為財富是需要流通的。所以猶太人更多地選擇了貿(mào)易。
上面的這兩種觀念,我不想說誰對誰錯,我想說的是:每種投資品就像一個人一樣,在具有各自優(yōu)點的同時,也一定具有各自的缺點,我們只有在認清其優(yōu)點、缺點的情況下,選擇適合自己當(dāng)前情況、適合自己未來目標的投資品,才是較好的。
《住宅與房地產(chǎn)》:房產(chǎn)投資有何優(yōu)點和缺點?
馬家馨:在我看來,房產(chǎn)投資有如下優(yōu)點:
購房是投資的一種,按揭供完后房子便屬于自己;而租房的話,房子始終是別人的。供樓可以說是強制儲蓄,積累實質(zhì)財富。購房其實是以小控大的財務(wù)杠桿投資,變相以小博大,若房價上升,回報可觀。
有房也可以向父母、家人、伴侶有個情感和面子上的交代。即使未供完樓,急需用錢時也可以向銀行抵押貸款。
購房之后,可以放租,賺取租金收入,等于變相由租客承擔(dān)按揭。
所以,購房同時提供居住效用與資本增值的機會。
而購房的缺點主要有以下三點:
一是流動性比較差。目前在深圳,僅房產(chǎn)過戶的正常時間就需要近一個月,如果急著賣出,可能在價錢上就得做出比較大的讓步。
二是維護成本高。購房之后,無論是否入住,都會產(chǎn)生一筆費用,這也是必需考慮的。
三是投資損失的風(fēng)險,包括房屋毀損風(fēng)險,房屋市場價格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。而且我們會看到,這些風(fēng)險都是很難轉(zhuǎn)嫁出去的。
比如房屋損毀的風(fēng)險,我自己就有切身的體會。今年年初,我在四川看中了一套房子,賣房的人是我從小玩到大的朋友,因為公司經(jīng)營急需資金,所以賣房,價錢很合適,而且因為他自己的公司本身就在這套房子中辦公,所以如果賣給我之后他就付租金給我,我不用擔(dān)心出租的問題??雌饋硎莻€很不錯的生意嘛,只是后來因為我這里耽誤了一下,就被其他人購去了。這件事漸漸淡忘的時候,發(fā)生了四川汶川地震。震后打電話問候我那個朋友,據(jù)他說,那套房子外墻震裂了,裂縫可以放進一只手,現(xiàn)在他們已經(jīng)搬出去了,那里已經(jīng)成危房了。這時我自己都覺得好懸,當(dāng)時如果不是陰差陽錯的耽誤了,這時都不知道該怎么辦了:危房住人肯定是不可以的,賣又賣不出去,總不能自己拆了吧?
《住宅與房地產(chǎn)》:從純粹的投資角度,您有些什么建議?
馬家馨:以上談的這些,我是想說明:房產(chǎn)投資是非常重要的投資,尤其對于中國人來說,它更是具有物質(zhì)和精神兩個層面的意義,但我們絕不能簡單地說房產(chǎn)投資是較好或者較不好的投資。就像女人找老公:有一個人很有錢,但他每天要忙于事業(yè),不能總回家陪你;另一個沒有什么錢,但可以每天下班就回家陪你,你會選哪一個呢?——答案是:選擇那個適合你的人!對于一個全部資產(chǎn)在貿(mào)易上的猶太人,我們會建議他在條件允許的時候投資一些房產(chǎn),但對于一個購了很多房產(chǎn)的中國人,我們就會建議他再配置一些其他資產(chǎn),比如股票、基金,或是保險類的資產(chǎn)。
今年以來,在美國次貸危機和全球經(jīng)濟放緩的大背景下,我們國家也出現(xiàn)了股市下跌、樓市下跌、經(jīng)濟增長速度放緩、通貨膨脹率上升的困局。很多客戶經(jīng)常會問:股市到底了沒有?樓市到底了沒有?——其實我也很想知道到底了沒有。全世界的經(jīng)濟學(xué)家、形形色色的經(jīng)濟分析員,包括這個世界上較有權(quán)勢的男人、美國總統(tǒng)布什,肯定也想知道答案。但現(xiàn)在恐怕誰也不能告訴你吧!前幾天美國政府的救市計劃遭到眾議院的否決,不是也把布什驚出了一身冷汗?雖然今天的較新消息是眾議院通過這個計劃,但到底會發(fā)生多大的效力,現(xiàn)在還待檢驗。在這種情況下,我們建議大家作投資時,頭先要認清楚自己的目標,根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力,以組合的方式,構(gòu)建一個適合自己的投資品體系——只要我們有足夠過冬的糧食,冬天過去,就一定會迎來陽光明媚的春天!
《住宅與房地產(chǎn)》:在您的客戶中,肯定有投資房產(chǎn)的,他們目前的狀況如何?有無斷供和負資產(chǎn)現(xiàn)象?他們心態(tài)如何,有何想法,對市場有何預(yù)期?
馬家馨:在我自己的客戶中也有投資房產(chǎn)的客戶,這是毫無疑問的。目前房價下跌,大家肯定都不開心,但幸好,房產(chǎn)投資只是他們投資組合的一部分,所以這次房價的下跌對他們來說更多的是心理層面的:把去年利潤吐回去了一部分或是全部,甚至虧了一些。到手的錢又飛掉了,無論對誰都不是一件開心的事嘛,但還在可以承受的范圍內(nèi),大多數(shù)客戶對于中國經(jīng)濟未來的走勢還是看好的。今年這次金融動蕩再次提醒我們,根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力,構(gòu)建適合自己的組合投資的重要性。
斷供這個問題,我們應(yīng)該認識到,銀行這個行業(yè)就是經(jīng)營風(fēng)險的一個行業(yè),銀行每發(fā)放一筆貸款,都有可能發(fā)生違約,所以斷供不是今年才出現(xiàn)的新問題。如果沒有斷供的問題,那銀行也就太沒有技術(shù)含量了!
我們國家對于銀行業(yè)的監(jiān)管歷來比較嚴格,而且比較有效。這里面有我國銀行業(yè)改革的歷史原因,也與目前銀行業(yè)現(xiàn)行人事制度有關(guān),在這點上我們與西方國家銀行有很大的不同。國內(nèi)銀行對于房貸,歷來都能比較嚴格地執(zhí)行管理層的要求,并且內(nèi)部也有非常嚴格的風(fēng)險控制流程。在市場瘋狂的時候,很多人可能會覺得丟了一部分業(yè)務(wù),但當(dāng)市場出現(xiàn)動蕩的時候,受到的沖擊也會小很多。
另外,中國人與西方人的消費觀念有很大的不同,有一個關(guān)于中國老太太與美國老太太的故事很能說明問題:中國老太太臨終前說,我終于攢夠了錢可以購一套自己的房子了;美國老太太臨終前說,我終于還完了購房子的銀行貸款。這就是兩種消費觀念的差異,雖然目前很多中國人的消費觀念發(fā)生了很大的變化,但與西方人比起來,還是相當(dāng)?shù)闹斏?。這一點也是我們在研判這次危機對我國銀行業(yè)的影響時需要注意的地方。
《住宅與房地產(chǎn)》:請根據(jù)您的經(jīng)驗,就房產(chǎn)投資給我們的讀者提些建議。
馬家馨:對于在房產(chǎn)方面的投資,有下面幾點我覺得需要注意:
其一,不要以“賭”的心態(tài)來做投資。如果要“賭”的話,不如去澳門更好一點。在去年后半年,政府已經(jīng)通過各種方式發(fā)出房產(chǎn)調(diào)控的信號,如果那時還要瘋狂購房,只能用“刀頭舔血”來形容了。后半年雖然有人購房賺了錢,但風(fēng)險成本太高,顯然已經(jīng)不太適合一般的投資人了。
其二,盡可能選擇主動性強的還款。有些客戶為了節(jié)省利息支出,會要求比較短的貸款期,這樣每個月的還款壓力會比較大,一方面可能會使生活質(zhì)量下降;另一方面,萬一出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈,會使自己陷入非常被動的局面。我們一般會建議客戶選擇一個長的貸款期,比如工商銀行為大家提供“提前還款”、“提前部分還款”和“縮期還款”的服務(wù),如果手頭資金寬松了,可以先還一部分的本金,從而降低每個月的月供,也可以選擇縮短還款期限,這種選擇可以使自己比較主動。
其三,堅持“適度”的原則。無論作什么投資,客戶都必須根據(jù)自身的現(xiàn)實情況制定投資計劃。在作一項投資決定之前,我有時會建議客戶先問自己兩個問題:
第
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71674
- 2海南那么美哪里安家好? 64818
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64720
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57604
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57442
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56070
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50839
- 8在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50814
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50714
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50326
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 坐擁200萬 北京三環(huán)內(nèi)就可挑豪宅
- 《物權(quán)法》業(yè)委會能借多少力?
- 北京二手房價10月跌破12000元 年底購房好砍價
- 通州馨通家園開發(fā)商擅賣物業(yè)房終遭敗訴
- 房產(chǎn)新政后北京購房重心南移:政策風(fēng)聲緊
- 家具設(shè)計 歐式的簡雅馨柔
- 購房注意采暖更要考查熱平衡
- 購房注意采暖更要考查熱平衡
- 購房注意采暖更要考查熱平衡
- 賣房錢夠租80年 白領(lǐng)應(yīng)緩購房
- 白沙農(nóng)場項目建設(shè)與營銷兩不誤 規(guī)劃10個商業(yè)地產(chǎn)項目
- 專業(yè)人士支招:賣房錢夠租80年 白領(lǐng)應(yīng)緩購房