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二手房評(píng)估
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1198 次
毛估說不過去 市場(chǎng)比較可擺平
一套舊房?jī)r(jià)值幾何,可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)"毛估"出來的,必須有一整套計(jì)算操作辦法。目前,主要采用"市場(chǎng)比較法",通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè):與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象,加入幾方面的修正系數(shù)較終得出的算術(shù)平均值,就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。
二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多
影響一套房屋市價(jià)的因素很多,物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等,都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如,一套房屋,朝向以南向?yàn)闇?zhǔn),東向減5%-6%的系數(shù),西向減10%;多層住宅樓層以3層-4層為準(zhǔn),底層減5%-6%,頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn),適當(dāng)看保養(yǎng)程度,過去造的新里、舊里較多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜,兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn),同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn),小于4平方米要減2%-5%,明間與暗間又有區(qū)別;還有的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。
同樣一套住宅,購(gòu)賣雙方的心理價(jià)位難免背道而馳,購(gòu)者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高,賣者又說估得太低,較終談不攏不歡而散,這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的,也有物業(yè)評(píng)估方面的。
二手房具有時(shí)效性
業(yè)主對(duì)舊房估價(jià)的認(rèn)識(shí)存在著一些誤區(qū)。舊房估價(jià)有個(gè)較重要的特征---時(shí)效性,三級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)較大,變化周期短,幾個(gè)月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點(diǎn),常常質(zhì)問:"我與鄰居房型、面積相同,為什么他能賣25萬元,我的估價(jià)才24萬元?"影響舊房估價(jià)的因素很多,但有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素,卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性,一般裝修三年以上估價(jià)降為0,很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢,理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)。
另一方面,舊房評(píng)估至今還沒有形成一套既科學(xué)又符合市場(chǎng)規(guī)律的評(píng)估體系,專門從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少。整個(gè)房屋置換市場(chǎng)中魚龍混雜,社會(huì)上許多置換中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德,不對(duì)置換物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查,有的還故意壓低物業(yè)價(jià)值以牟取暴利,客觀上造成了業(yè)主的"信任危機(jī)"。
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